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不動産投資用のローンを引き出す!相手を知ることが重要なポイントに

米田 幸平

米田 幸平

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不動産投資を始めるのなら金融機関の審査基準を知る


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不動産投資ということで融資を受けたいと思うのであれば、どんな基準になっているのかということを知るところから始めるでしょう。

金融機関との融資の話し合いは、駆け引きになってきます。

相手を知らなければ、その駆け引きには勝てません。

交渉ごとになるのですから、自分が有利になるためにも、審査基準を知り融資を引き出していけるようにしなければいけないのです。

 

交渉力があれば、他よりも有利な条件を引き出していける可能性も出てきます。

これはサラリーマンでも個人事業主でも変わりません。

逆に交渉能力がなければ、条件が悪くなることもありますし、借りられないということも出てくるのです。

戦いであると思うぐらいの気構えで情報を集め、少しでも有利にしていくことが、投資としての不動産投資の第一歩になるでしょう。

 

独自の審査基準と投資目的がもつ意味


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大事なことですが審査基準は、各行独自です。

それぞれが異なるため、どこかに強いポイントがあり、どこかに弱いポイントが出てきます。

金融機関としての立ち位置や今後の施策などもかかわってくるのです。

ですが、投資目的であるということを考えても、融資は簡単なものではありません。

かなり厳しくなることを予想しなければいけないのです。

 

まず、条件を比較する対象は住宅ローンとなるでしょう。

同じ不動産ですが、利用する条件や性格が異なります。

不動産投資は、投資目的であり、住宅ローンは住居であるということが最も異なる条件です。

住宅ローンは、年収が200万円であっても、融資してもらえる可能性はあります。

たとえば、長期的に安定して勤務しているようであれば、返済に困ることはないだろうと予想するからです。

当然のことですが、年収が400万円程度を超えていけば、問題はかなり少なくなるでしょう。

 

不動産投資の場合、極端な話をすれば融資がなく手も困りはしません。

生活する場所を作るわけでもないのですから、問題はないと考えるのです。

これが投資という性格であることを知らなければいけません。

 

こうした性格になるため、年収は一般的に500万円が下限であるといわれます。

 

収益物件から計算することができる条件


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投資という性格上、当然のことですが、金利においても住宅ローンと差がつくことになるのです。

アパートローンの金利は、住宅ローンに比べて1%以上高くなることも珍しくはありません。

この差は、返済に対して大きな負担が生じることを意味しています。

 

金融機関の考え方として、500万円の給料をもらっていれば30%は返済に回すことができるだろうと考えるものです。

返済比率の問題もありますが、ここから逆算し150万円程度の返済はしてもらえるだろうと考えています。

さらに不動産収入が出てきますので、全部屋数に空室率のリスクを掛けて利益を探ってくるのです。

だからこそ、設定金利は高くなってくると考えることもできるのです。

 

これを逆手にとれば、6倍である3,000万円程度の融資は上限としてそこまで厳しくはないともいえるでしょう。

繰上返済を使ったりすることになるため、返済にはおそらく20年はかからないと計算することもできるからです。

 

審査基準としては、頭金を用意したりすることも重要ですが、利回りも考えなければいけません。

収益物件を経営するわけですから、物件がどれぐらいのキャッシュを生むのかを試算してくるのです。

サラリーマンの場合、収入があるため、収益物件から出るキャッシュをすべて返済に回しても問題はないでしょう。

金融機関はその分だけ安全と考えますので、利回りのいい物件をぶつけることも含めて検討して行くことが大切なのです。

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