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キャッシュフローで失敗を防ぐ!現金の出入りが不動産投資をすくう

米田 幸平

米田 幸平

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現金の出入りとキャッシュフローの使い道


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経営ということを考えた時に、キャッシュフローは重要だといわれます。

なぜならば、キャッシュフローは、現金の流れを表しているからです。

企業にとって現金を持つということは、何よりも重要な意味があります。

現金があるということは、何か大きな問題があっても、解決できる可能性がありますが、現金がなければどんなに黒字でも倒産する可能性があるのです。

一般的に黒字倒産と呼ばれますが、これは何も一般企業だけではありません。

不動産投資においても、考えなければいけないことなのです。

 

キャッシュフローは、現金の出入りを見るものですので、家賃収入があればプラスに、返済をすればマイナスになります。

何か月間も家賃は入るかもしれませんが、もし滞納されたりすればキャッシュフローは増えず、返済のマイナスが増えていくでしょう。

いつか払ってもらえることは間違いないとしても、現金がなければ支払いはまってくれません。

結果として、収益物件を売り払い、借金に充てることになることもあるのです。

これが、不動産投資で起きる黒字倒産といえるでしょう。

 

現状把握ができるキャッシュフロー


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こうしたキャッシュフローを見ていくことは、黒字での失敗を防ぐというのが最も大きな理由です。

ですが、もっと正確に現状を把握するという理由を忘れてはいけません。

 

入居者が入ってくれば、プラスが増えていくことになりますが、自分でコントロールすることはできないでしょう。

当然空室率が高まるようなことになってしまうと、キャッシュフローがどんどんとマイナスになって行きます。

現状のキャッシュフローを見ることで、いったいどれぐらいの時間耐えることができるのかということも把握できるようになるのです。

 

これはスタートだけではありません。

常にキャッシュフローを気にすることで、的確な状況把握につなげることができるのです。

 

シミュレーションをするためにも


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キャッシュフローの活用例として、返済の計画があります。

今現在キャッシュフローがプラスになっているとします。

その現状で、総返済額を減らすために繰上返済を考えるとすると、キャッシュフローが大きくマイナスされます。

現在のところ、家賃収入は好調で、繰上返済をしてもプラスが大きいのであれば行ってしまったほうがいいでしょう。

逆にあまりプラスにならないのであれば、どのタイミングで行えばいいのかが見えてきます。

 

借入れ計画に関しても、キャッシュフローは活躍させることが可能です。

1億円借り入れをするとします。

キャッシュフローを重視して考えると、できるだけ長く借りて、1回の返済額を減らすほうが失敗は少ないでしょう。

20年で返済するよりも、25年で返済したほうが、確実に1回の支払いが少なくなります。

その分だけ、黒字倒産という状態を回避することができるのです。

ですが、総返済額ということを見れば、25年のほうがはるかに増えることでしょう。

おそらく金利も高くなって行きますので、キャッシュフローを見ながら、どこで完済させるのかということも考えていくことができるのです。

 

キャッシュフローがわかるだけで、シミュレーションができるようになります。

重大な失敗を防ぐためにも、うまく活用することが求められるのです。

もちろんですが、この考え方にシミュレーションソフトを組み合わせたりすれば、さらに視覚化することができ、認識も高まるでしょう。

 

どんなに便利でも、机上の空論であるといえば、確かに間違いはありません。

だからこそ、うまく活用し、不動産投資と経営にプラスにさせていくことが重要なのです。

転ばぬ先の杖は、何本あっても困ることはないでしょう。

 

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