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不動産投資は経営?事業計画書の必要性と書くポイント

米田 幸平

米田 幸平

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不動産の経営と計画


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不動産投資をするということは、不動産経営をするということです。

入居者を募り、家賃をいただくのですから、れっきとした経営者になるといえます。

経営者になるということは、赤字にするわけにはいきません。

収益が減って赤字になると、返済などに困ってしまうことになるでしょう。

そうならないようにしなければいけませんが、原因として計画が全くなっていないからということも起きるのです。

 

不動産投資ということでは、事業計画をしっかりと立てておかなければ、アパートローンの借り入れにも影響します。

無計画で貸してくれるほど、世の中は甘いものではありません。

 

事業である以上利益が出るのか


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事業計画として重要になってくるのは、本当に収益が上がるのかということになるでしょう。

アパート経営に対して融資をするのが金融機関です。

投機になりやすい投資に対して融資は決してしません。

ですから、経営力があるかどうかを判断されることになるのです。

 

不動産投資の物件のことを、収益物件と呼びますが、アパート経営者として貸し出した時にどれぐらいの利益が出て、どれぐらいの費用が必要なのかを考えていかなければいけません。

その結果として、一体いくら利益を見込むことができるのかを事業計画にしていかなければいけないのです。

こうした計画が立てられなければ、利益を上げることは難しいと考えるのが当然でしょう。

無計画なまま進めても、本当に返済できるのか心配になり、金融機関も融資を考えて思うはずです。

 

この事業計画の中で注目されるのは、持続性があるのかどうかということになるでしょう。

長期的な視野において、利益を上げることができるかどうかを判断しています。

ビジョンとして持っているのであれば、事業計画書は作ることが難しくないはずです。

何も映像を持っていないからこそ、書けないということを忘れてはいけません。

 

事業計画書を実際に作るときに


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事業計画書を作成する場合、何のために作るのかということを忘れてはいけません。

目的をはっきりさせ、相手を説得させるために作るのが、事業計画書の最初の目的です。

もちろん、これを事業にいかしていくことは当然ですが、まずは金融機関の壁を乗り越えることを意識する必要があるでしょう。

説得できないようなものを作ったとしても、融資には結び付きません。

 

入居者を安定して確保するためにはどうするのか、その方法は消費者の視点に立ってみた時にニーズにあっているのかをとらえる必要があります。

ニーズに合致していれば、必然的に入居者が出てくるのですから、不動産経営として利益が上がるようになるのです。

ニーズという部分で、家賃設定も重要でしょう。

家賃設定がいい加減なものになっていると、どうしても経営はつまずきます。

キャッシュフローを意識し、本当にその設定でいいのかを詰めていかなければいけません。

もちろん、周辺相場が重要で、この辺りにずれがあれば、計画はうまくいかないと判断することになるでしょう。

この辺りが明確に明記されていないと、まず通ることはないでしょう。

 

もうひとつ、いくら利益が出るということをアピールしても、コストの算出が甘ければ、やはり問題があります。

コストというものは、返済だけではありません。

20年以上もの期間を貸すことを考えれば、必ず修繕をしなければいけないでしょう。

事業計画として重要なコストであり、無視することができない金額が動きます。

この金額をクリアするためには、事業計画を明確にし、キャッシュフローをプラスにできるようにして行かなければいけないでしょう。

こうしたポイントも抑えることが、説得力のある事業計画書に結びついていくことになるのです。

 

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