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不動産の売却価格を知ることの意味!入居率まで左右する大きなポイント

米田 幸平

米田 幸平

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物件の売値はいったいいくらなのか


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(出典:© dzono – Fotolia


投資用の収益物件を購入する場合、かなりの金額を動かさなければいけなくなります。
どんな物件なのか情報収集を進めるとともに、
この資金計画を立てていかなければ成立することはありません。


アパートローンを組むことが基本となってくるため、
資金計画はかなりきっちりしたものを立てなければいけないのです。

もしも、ずさんな計画で進めていけば、返済で失敗する可能性がどんどん高まります。
もちろん、そんな計画を立てているようでは融資を受けられるのかという問題も出てきてしまうのです。

資金計画を立てる上で初めに考えなければいけないのが、その収益物件の売却価格の設定です。
インカムゲイン狙いなのにもかかわらず、なんで売るときなのかと考えるかもしれません。
確かにインカムゲインを狙うことにはなりますが、何も売らないという訳ではないでしょう。
チャンスがあれば、その物件を売却して新たな収益物件を見つけ出すという方法もあるからです。
アパートローンの残債と比較して利益が出るようであれば、
積極的に売りに出すことは重要な選択肢といえるでしょう。

不動産投資は、どう転んでも投資なのです。
だからこそ、売値から考えることがポイントとなります。

利益を出すために購入しているのですから、キャピタルゲインを得られるのであれば、
これも一つのチャンスであると考えることができます。

不動産は年々価値が下がるもの


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(出典:太陽光リアルインフォ/http://taiyoko-real.info/ippo/kakaku-kako.html/2016年6月1日


不動産というものは価値が年々下がる性質があるため、
資金計画を立てる上で売値を意識する必要があります。

大きなジレンマですが、必ず価値は下がります。
価値を取り戻すためにリフォームという選択も出てきますが、
その前に売ってしまうというのも大きな選択肢となるのです。


売却価格が大幅に下がるような物件の場合、
どこかに問題が出てくるということを含めて考えなければいけません。

問題が発生すれば、それに伴って入居率も下がりますので、
チャンスがあれば手放してしまうこともプラスなのです。

売却価格は周辺価格から


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(出典:Howma/https://www.how-ma.com/columns/%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A3%E7%9B%B8%E5%A0%B4%E5%9C%B0%E5%9B%B3/2016年6月1日

売却価格を知るためには、色々な方法があります。
専門家に調査させることもできますが、それなりの費用を投資しなければいけなくなるでしょう。
そこで、周辺の物件の動向から判断してみるのも一つです。

不動産物件というものは、急にどこか突出した価値がある物件が出てくることは、ほぼありません。
なぜなら不動産が周辺価格を分析することで値段の設定をするからです。
周辺よりも安く売れば相場を下げることとなり、
せっかく高く売れる物件を安売りすることになるでしょう。

逆に高すぎれば、周辺の他の物件が売れてしまって自分の物件は売れ残ることになるのです。
いろいろな計算方法はありますが、
だいたい周辺価格と同じ程度の設定価格になるのが不動産の特徴といえます。


ひとつの例として、ターゲットとなる物件の周りに、ワンルームマンションがあるとします。
半年ほど注目していくと、人気のある物件はすぐに売れてなくなるでしょう。
そんな時には、この周辺は人気があると判断することもできます。
おそらく、周辺の物件の価格も少しずつ上昇してきているはずです。
それでなくとも、現状維持しているでしょう。

逆に売れずに値下げをしたらどうでしょうか。
適正価格が下がってきているということが分かるのですから、人気がないエリアかもしれません。
もしかすると設備に欠陥があり、安くしないと入らないのであれば、
最新の設備を投資することで入居率を高めることができると判断することができます。

そんな物件を手にするということは大きな損失を生むかもしれないのですから、
売却価格の想定は不動産投資にとって生命線となる判断材料になるのです。

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