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不動産投資で相続税を節税!失敗しないためのポイント

佐藤 信長

佐藤 信長

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出典:PhotoAC
平成27年に相続税法が改正され、基礎控除の引き下げと最高税率の引き上げにより、実質的な増税となりました。これに伴い将来的な相続税対策として不動産投資が再び注目されています。

目次

1 . なぜ不動産投資が相続税対策となるのか?

なぜ相続税対策として有効なのか?は「相続税評価額」が購入価額よりも低くなる場合が多いためです。現金で1億円を残されていた場合には、相続税評価額はそのまま1億円となりますが、その1億円で不動産を購入した場合には相続税評価額がかなり低くなることがあります。所有地に賃貸建物を建てた場合は「現金の評価額」から「賃貸建物の評価額」に変わり、さらに相続税評価額が下がります。

例えば相続人が子供一人だった場合、1億円の現金にかかる相続税額は約1220万円です。
仮に新築建物の固定資産税評価額を0.45、借家権割合を0.3として計算した場合、

・1億円の建築費用×0.45×(1-0.3)=3150万円

が一般的な賃貸建物の相続税評価額となり、現金に比べて68.5%も評価額が下がります。
結果として相続税も下がり、その土地にも評価減が適用されるので、一段と節税を見込むことができます。

2 . 今後は10人に1人が相続税?

出典:PhotoAC

平成27年に相続税法が改正されたことにより、約10%の人が相続税の申告が必要になるというデータがあります。10人に1人という割合ですね。これは少なくも見えますが、意外と多くの人が相続税と関係してくると言える数字です。

普通のサラリーマン家庭でも土地や預金が意外とあり、申告する必要があって驚いた、というケースも実在しています。具体的には遺産が3600万円以上の場合には、原則として納税義務が生じてくることになります。

3 . 節税のはずが、失敗しないために

・物件周辺をよくリサーチする
駅から徒歩何分かだけではなく、学生が多いのか?ファミリー層が多いのか?公園は近いのか?といったエリアの特性をよく把握して、シングル向けのアパートにするのか、2K・2LDKの賃貸物件にするのか、タワータイプの需要はあるのか、などを検討しましょう。聞いた情報だけではなく、必ず周辺環境を自分の目で確認しましょう。

・賃貸管理の手間
物件は管理する必要があります。業者に任せる方法もありますが、その場合は管理料などの手数料が掛かるので収益性は悪化します。複数物件で管理会社も別々になった場合は管理会社を管理する労力もかかってしまいます。

・資産価値下落・空き室リスク
ローン組みで投資した場合は賃料収入を充てにしすぎて、空き室が出た場合に返済額が追い付かない事態が発生することも考えられます。また、その不動産の価値自体(売却可能額)が大幅に下落してしまった場合、節税よりも損失の方が上回ってしまいます。

・投資場所を間違えない
これからは人口減少により地方・郊外は人が減ってくると言われています。 もちろん、すべての地域がそうとは限りませんが、地方・郊外の物件を購入する場合はリスクの高さを考慮しておきましょう。

・一軒家購入のリスク
この場合は、設備の交換やリフォーム代が高額になるケースがあります。対象がファミリー層になりますので、シーズンを逃すと入居者がつきにくいことが危惧されます。ただし、一度入居すると長期間になることが多いので、そこは利点として挙げられるでしょう。

・よくよく物件を見極める
一等地といえる場所なのか、賃貸需要が長期間見込める土地かどうか。いわゆる相続に関係なかったとしても純粋に事業として成り立つような不動産であり、加えて相続税節税になるようであれば文句はありませんね。

4 . 今後の相続税との関わり方

出典:PhotoAC

現金を不動産に変えることで相続税額を減少させることは可能です。現在は、相続税の課税対象者の枠が広がっています。
これまで関係のなかった人も関係してくるような時代です。ひょっとして、と気になる方は、引き継ぐ資産、自身の資産、残す資産をしっかりと把握して、不動産投資の利用を検討してみるのもいいのかも知れません。

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