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賃貸管理手数料の相場と業務内容【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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サラリーマン大家の方は本業があり不動産投資に割ける時間が限られているため、入居者対応、入金管理を始めとする管理を賃貸管理会社に任せる方が多いかと思いますので、管理代行手数料の相場と内容についてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 賃貸管理代行手数料の相場

通常、入居者を決めていただいた賃貸管理会社にその後の賃貸管理も任せるのですが、その際の相場は家賃収入の3%~5%となっています。

この3%~5%の違いによってサービス内容が変わるということは特にありません。つまり、3%でもきっちりやってくれる会社はきっちりやってくれますし、5%でも適当な会社は適当です。

また、この管理代行手数料は交渉によって下げることも可能です。
私が所有している2部屋で5%の管理代行手数料で管理代行をお願いしていた会社があるのですが、その2部屋については毎月の家賃支払いが滞るということはほぼなく、管理会社としては手間がかからないということはお聞きしていたので、そうであれば3%まで代行手数料を下げて下さいとお願いしたら簡単に下げていただきました。

2%の違いなんてあまりないのではないか?と考える方もいますが、不動産投資ではリスクをできる限り軽減することが成功への近道です。

仮に家賃収入が年間1,000万円ある場合は、この2%の違いによって年間20万円も違ってくるのです。1部屋当たり1か月ごとの差額で見たら、そこまで大きくないので軽視しがちですがコストはできる限り削減するようにしていきましょう。

それと、無料でやってくれるという会社も存在します。
その場合、入居者からの連絡受付はやってくれますが、入居者からの家賃送金は直接私たち大家の口座を指定し、もし期日までに入金確認ができなかったら賃貸管理会社経由で入居者に連絡するという形になります。つまり、入居者との連絡とりつぎのみやってくださり、それ以外のことは私たち大家で対応することになります。

私はできる限り無料でお願いするようにしています。
毎月たかが数分の入金チェックを自分でおこなうだけでコストが削減できるのであれば、私はやるべきだと思います。

入居者からの連絡というのも一旦入居してしまうとあまりありません。私は日本に住んでいる方であれば十分対応可能な範囲だと思います。興味ありましたら、まずは1部屋から試していただければと思います。

2 . 賃貸管理代行の内容

では、彼ら賃貸管理代行会社が手数料をもらって何をやっているのか?という話ですが、結論から言うとたいしたことはしていません。

毎月必ず発生する業務は入金管理です。
入金管理をお願いする場合は、入居者からの家賃送金は一旦管理会社の口座にしていただくことになります。そして、管理会社が入金の有無を確認し入金がされていないのであれば入居者に催促の電話をして、入金されているのであれば期日代行手数料を差し引いた金額を大家へ送金するというものです。

その他はトラブル対応になるのですが、その中でも良くあるのが室内設備の不具合に関する問い合わせ対応だと思います。例えば、トイレの換気扇が壊れたから交換してほしいだとか、台所の蛇口の調子が悪いので見て欲しいとかいう類の問い合わせ対応です。

所有物件数、建物構造や築年数によっても異なるとは思いますが、この対応はあまり多くないというのが私の印象です。私は5部屋の賃貸経営をして5年になりますが、入居者からの連絡が入り室内の設備を取り換えたことというのは5回程度です。つまり1年に1回程度です。それであるなら、経験を蓄積するためにも、コストを削減するためにも自分自身で管理をしても良いのかなと私は思います。

また、話は若干それますが、契約更新時に管理会社へ支払う手数料も最初に交渉しておくべきだと私は思います。

通常の賃貸借契約は2年契約ですが、その際に入居者の方が更新料として家賃1か月分支払うことになると思います。更新契約の代行を行ったということで一部を管理会社へ支払う必要があるのですが、その配分が大家50%・管理会社50%なのか、大家75%・管理会社25%なのかでも自分の取り分が違ってきます。

この更新時の更新料配分に関しては、管理を始める当初に話をしておかないとそのまま進んでいってしまいますので、自分の取り分を少しでも増やすためにも交渉してみる価値はあるかと思いますので是非試してみて下さい。

【現役サラリーマン大家が語る!Vol.7】
【現役サラリーマン大家が語る!Vol.9】

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