HOME 資産運用 分散投資は是か非か?運用資産の一部として不動産投資を考えてみる

分散投資は是か非か?運用資産の一部として不動産投資を考えてみる

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産投資への関心の高まりはどこからくるのでしょう?「給料だけでは心配だから、副収入が欲しい」「お金を遊ばせておくのはもったいない。資産運用のひとつとして」考え方はいろいろありますが、共通するのは手持ち資金を使って利益を生み出したいということです。今回は、資産運用として不動産投資を考えたときに、どのようなメリットがあるのかをお伝えします。

目次

1 . 異なる価格変動率の資産を組み合わせるのが分散投資

想像してみてください。ふと気づくと、銀行口座の残高が1000万円になっていた。あるいは、1億円の宝くじに当たった。このお金、どうしますか?すべて使ってしまうという豪気な人もいるかもしれませんが、たいていの人は貯めておくでしょう。

給料は上がりづらく、年金がもらえる年齢は先延ばしになるかもしれない。このような経済環境では、自分で資産防衛を図るべきです。余ったお金は運用する。すべて銀行に預金したままだと、利息は年に0.01%というところでしょうか。当初資金が倍になるのに72万年かかります。しかもインフレで目減りするリスクもあります。年率7%で運用すれば10年余りで1000万円が倍の2000万円になります。

年率7%は例えばの話であり、これだけの利益をあげ続けるのは簡単なことではありません。ただ、当たり前といえば当たり前ですが、資産運用で重視すべきなのは、安定して最高のパフォーマンスをあげていくことです。ここで大きな役割を果たすのが分散投資です。

2 . 運用資産に不動産を組み入れることの意義

画像出典 J-REIT.jp(一般社団法人不動産証券化協会)http://j-reit.jp/market/

不動産は賃料の変動が少なく、為替の影響を受けることもないので、比較的安定した収益を生むことができます。株式はどちらかというと価格変動の激しい運用方法です。両者を比べるために、東証REIT(不動産投資信託)指数とTOPIX(東証株価指数)の価格と配当を含めた利回りチャートを見てみます。おおざっぱにいうと、株と不動産の価格と運用益のグラフです。

配当を考慮しない価格のみで比べると、REITはTOPIXにおおよそ連動しながらも、若干低いパフォーマンスです。配当込みで比べると、REITがTOPIXを大きく上回っていることがわかります。「継続的な収入(インカムゲイン)」を得たいなら不動産を、「売却益(キャピタルゲイン)」を得たいなら株を買うとよい、というのが直感的にわかるのではないでしょうか。

インカムゲインで複利運用をしていきたい、お小遣いを増やしたい。それに加えて将来的にキャピタルゲインで資産を増やしていきたいという人は、不動産と株の運用を併用することが効果的といえます。

参考までに、分配金(配当)利回りのチャートも引用します。

画像出典 同上

3 . 借り入れ額によってリスクをコントロールする

経済学者のハリー・マーコビッツは、ポートフォリオ理論によってノーベル賞を受賞しました。株や債券など、資産によって価値の変動率は異なります。違った動きをするものを組み合わせることによって、安定的に高いパフォーマンスをあげることができるというのがこの理論の骨子です。机上の空論だという人もいますが、実際に投資信託や年金基金など運用のプロの間ではさかんに使われています。

ポートフォリオ理論では、安定性を高めるためには、なるべく価格の動きが反対になる資産を組み合わせることが重要になります。そうすることで、リスク(価格の変動)に対するリターン(利益)の割合を高めることができるというのです。2003年以降のREITとTOPIXはおおむね相関していますが、2014年以降は正反対といってもいいくらいの逆の動きをしています。リスクを抑えるという意味でも、不動産と株などの分散投資は有効なのです。

今回はより一般化するためにREIT指数を使いましたが、現物不動産は自己資金に対する借り入れ額の割り合い(レバレッジ)や物件数などによってリスクが変化します。レバレッジが高い物件を持っている人は預金や債券などの低リスク資産を持つようにするなど、工夫が必要です。自己資金のみで投資ができれば理想的といえます。

4 . 資産の一部を不動産で持つことは、有効な資産運用の手段

インカムゲインキャピタルゲイン、両方とも欲しいという欲張りな人の資産運用は、不動産のような比較的安定した収益が得られるものと、株のように比較的価格の変動が大きいものを組み合わせるのが効果的です。リスクに対するリターンを高める分散投資の効果もあります。

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