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マイナス金利が不動産業界に与える影響とは?

桜木大洋

桜木大洋

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「マイナス金利」という言葉を耳にするようになってから久しいですが、あまりにも普通に使われていると、いつの間にか本質から離れ、言葉のイメージだけが先行してしまうことがよくあります。
ここであらためて、「マイナス金利」の意味と不動産投資家に与える影響について考えてみます。

目次

1 . マイナス金利とは?

2016年1月29日、日銀の黒田総裁が「マイナス金利」政策を発表しました。 一般の銀行が日本銀行にお金を預けるとき、普通は金利がついてきます。それが今までは0.1%でした。一般の銀行が一年間に預けるお金は約250兆円程度と言われているので、その0.1%=2,000億円が、日本銀行が一般の銀行に支払っていたお金です。

ところがこの金利を「マイナス」にする、ということは、「預けたらお金を取るよ」ということです。もはや「預けるな!」と言っているのと同じですね。

これは、日本銀行が経済を活性化しようと、一般の銀行にもっと企業に融資をさせ、お金の循環を促進させる狙いです。

2 . マイナス金利の影響

こうなってくると、一般の銀行は日本銀行にお金を預けると損をするので、他に使い道を考えるようになります。そして需要の多い「住宅ローン」の金利を下げてどんどん借りてくれ、という姿勢になり、企業にもお金を借りてもらいたいから「金利を下げる」ということになってきます。

しかしだからと言って、やみくもにどんな企業にも融資をするのはリスクが高くなるだけです。なぜなら事業が必ずしもうまくいくとは限らないからです。しかし不動産を担保にした融資は、いざお金が返せなくなった時に土地や建物を取り上げることができる、ということで、収益不動産向けの融資に積極的に向かうようになりました。

3 . 不動産市場への影響

銀行が金利を下げる、融資をしやすくなるということは、不動産を買える人が増えるということにつながります。

買う人が増えれば値段が上がる。これが市場の原理ですね。そうして値段が上がるということは、家賃収入が変わらない限り、そのまま利回りの低下となります。

融資が出やすい=物件価格が上がる=利回りが下がる
融資が出にくい=物件価格が下がる=利回りが上がる

不動産市場はいつもこの繰り返しです。

最近の収益不動産は数年前に比べてずいぶん利回りが下がったと言われていますが、それは、銀行がたくさん融資をしている、もしくは現金で買える人が増えている、ということなのです。そしてこれからますますその傾向が強まるというのが一般的な見方でした。

4 . 低金利の落とし穴

確かに金利が1%を切ることをきっかけに不動産投資を始めようと思う人が増えてくるのも無理ありません。しかし、買える人が増えると、前述のように売る人が強気になり、値段が上がるのです。物件の値段が上がると、利回りが下がります。金利が下がった分、利回りも下がれば、結果的には同じことになります。

例えば 利回り10%の物件を金利3%で買うのと 利回り8%の物件を金利1%で買うのは 計算上、その差分は7%で、ほとんど同じことなのです。

金融機関からの借り入れ金利が安くなるということがそのまま「儲かる」とはならないという点をしっかり理解しておくことが重要です。

金利と利回り・返済期間の関係が正しく理解できている人はブレないと思いますが、「マイナス金利時代の今が買い時ですよ」なんていう販売会社のトークに乗せられて、融資が下りやすい2,000万円前後の物件を、金利や融資期間のことも考えずに即購入してしまうと、「こんなはずじゃなかった」となることも十分あり得ます。

金利と利回り・返済期間を把握して、キャッシュフローをしっかりつかんでおくこと。これだけは忘れないでください。「低金利の今が買い得」は、お金を貸す側・物件を売る側だけの理屈なのです。

5 . 金融庁の引き締め

マイナス金利政策が始まった当初、金融機関はたしかに不動産を担保にした融資を積極的に行いました。ところがそれも長く続かず、2017年に入ってからの不動産業界は、引き続き融資の冷え込みが続いています。日銀が発表した2017年4-6月期の貸出先別貸出統計によると、不動産業向けの新規融資額は2兆3,954億円で、前四半期から36.7%減少、アパートローンなど「個人による貸家業」向けの新規融資額は32.6%減の7,171億円で、四半期ベースとしては2015年4-6月期以来の低水準となりました。

この原因も、金融庁と金融機関にあります。

マイナス金利政策と並行して相続税増税の動きがありました。資産家は現金を持っているよりもアパートを建てた方が節税できる、という情報が普及し、金融機関の積極的な後押しもあって、そこらじゅうに新築アパートが建てられるようになったのです。そうなると今度は市場に賃貸物件があふれ、需要の見込みのないアパートは当然ながら空室が増えます。

そのことに気づかずに、簡単に融資が通るからといって安易にオーバーローンなどで物件を購入した知識のないサラリーマンや士業の人が、空室を埋めることができずに返済に苦しむハメになるのです。この様子を見かねた金融庁が「安易に融資をしてはいけない」「物件の収益性と債務者の返済力をきちんと調べるように」とのお達しを、各金融機関に出しました。金融庁には逆らえない各金融機関は「わかりました」とばかりに融資条件を厳しくしたり、物件の審査を細部にわたってすることに。

そうしてこれまで融資を受けられたサラリーマン投資家が、最近では多くの自己資金を要求されたり、年収の上限を引き上げられたりしてなかなか融資が通らない状況が続いています。その結果、前述の貸出額の減少が、当然ながら表れているわけです。

6 . 融資情勢にどう立ち向かうか

つまり、不動産投資業界というのは金融機関の動きによって、かなり大きく左右されてしまうのです。でもだからと言って「今は不動産投資をする時ではない」と考えるのが妥当なのでしょうか。

物件を探して、融資を引いて自分のものにするまでには、何ヶ月も、時には一年以上かかることがあります。仮に「今が買い時」と言われた時、パッと手を挙げてサッと買えるというほど簡単なものではありません。

金融機関の風向きによって市場が変わるなら、これまた今の状況が永遠に続くわけではない、ということです。

厳しい時こそ金融機関をまわり、物件がない時こそ不動産会社とのコンタクトを強めておいた方が、いざ風向きが変わった時にロケットスタートができるのです。

かつて私も、急に金融機関の評価が厳しくなったり、かと思えばその半年後にまた向こうから融資を勧めてくれるようなことが何度もありました。

融資が厳しいという現状をただ不動産会社に任せっきりで、結果がダメだったくらいのことであきらめようとするのなら、その先の賃貸経営もうまくいきません。

どうずれば自分の融資が通るのか
どうすればこの物件が買えるのか

毎回毎回、このことだけに集中し、言い訳せずに行動し続けられた人だけが、将来の成功をつかめるのです。

めまぐるしく変わる融資情勢に翻弄されず「今、やるべきことは何か」を常に考えていきたいです。

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