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銀行による物件評価手法と資産規模拡大【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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金融機関が収益不動産を評価する手法としては、大きく2つ挙げられます。
1つは積算評価であり、もう1つは収益還元評価と言われる評価手法です。

融資審査の中には物件の評価というのが必ず含まれますが、この評価手法によって、積算評価だとあまり評価が出ないけど、収益還元評価だと評価額が出るというようなこと、または、逆のケースもあります。

当然ながら、物件評価が高い方が融資は通りやすく、また、保有物件の評価もされるので、その融資を受けようとする金融機関から高い評価を受ける収益不動産を保有していた方が、資産規模の拡大は早くなります。

今回は、この物件の評価方法と資産規模拡大の関連性についてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 積算評価の重要性

積算評価は資産規模を考える上で非常に重要な評価手法です。

まず、積算評価の簡単な計算式ですが、土地は相続税路線で計算し、建物は各構造別の再調達価格に耐用年数に占める残存年数を加味し計算します。具体的な算式は「積算評価」と検索すれば多く出てくるのでそちらの方を確認いただきたいのですが、金融機関からすると、この評価金額が担保価値となることがほとんどです。

従って、基本的には積算評価が高ければ高いほど、その物件の担保価値は高いということになり、借主に不測の事態があったとしても、最悪その物件を売却することによって、損失を最小限にすることができると金融機関は考えます。

しかし、積算評価が高いということは、基本的にはあまり立地が良くないケースが多いのです。そもそも、今の不動産価格高騰期では、都内であれば、ほとんどのケースで土地の売値が相続税路線価を大幅に上回っています。その結果、積算評価が実際の販売価格より50%以下なんてことも珍しくありません。

一方、金融機関からすると、1億円借入をして購入した不動産の積算評価が1億円であれば、問題はないのですが、仮にその不動産の積算評価が5,000万円の場合は、購入した時点で5,000万円の債務超過となり、それを埋められるような金融資産を保有していない限り、次の融資を受けにくくなります。

従って、少なくとも借入金額以上の積算評価が出ている不動産を購入していくことが、継続的に融資を受け続けるためには重要になってくるのです。

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2 . キャッシュフロー重視経営の盲点

一方、収益性は高いけど、積算評価は低いという物件はかなり多くあります。
そのような物件を購入し続けていくと、確かにキャッシュフローは増えていきますが、どこかで融資が止まります。

1棟だけ購入出来れば良いという考えであれば、積算評価は無視して、収益還元評価の高い物件だけ買い増ししても良いのですが、将来的な資産規模拡大を考えているのであれば、積算評価と収益性のバランスを考えていく必要があります。

従って、資産規模拡大を考えている方にとっては、キャッシュフローが出る物件であれば何でも良いというスタンスで物件の買い増しをしていくことは、自分で自分の首を絞めることにつながっていきます。

3 . 初期投資ステージの融資戦略

では、積算評価が高く、収益性も高い物件を購入していけば良いのではないか?と思われる方も多いかと思います。

それはその通りなのですが、積算評価が高く、収益性の高い物件は当然ながら購入したい投資家が多いので、すぐに売れていきます。不動産投資を始めた当初で、かつ、業者との関係性もあまり構築できていない状況で、そのような物件を紹介してもらうことは難しいのが通常です。

であるなら、まずは積算評価を無視し、とにかくキャッシュフローが出る物件を融資が出なくなるまで買い増し、そこでしばらくキャッシュフローを貯め、時期が来たら資産の入れ替えをしていき、より積算評価の高い物件に変えていくということを繰り返していく中で、金融機関からの格付けを上げていく方法が良いのではないかと個人的には考えています。

何より、まずはキャッシュフローが残る物件を購入し、一歩踏み出すということが個人的には重要だと考えています。

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