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建売住宅のメリットや注文住宅の違い、購入時に必要な費用について

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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憧れの戸建て購入住宅、これは多くの人にとって一生に一度か二度あるかないかのイベントです。最近ではマンション購入も増えているため、戸建住宅に住まずに一生を過ごす人もいます。それだけに戸建てとマンションのどちらを購入したらいいのかを迷う人もいるでしょう。
さらに戸建住宅を選択したとしても、その後に建売住宅、そして注文住宅のどちらかを選択しなければいけません。ここでは、建売住宅と注文住宅の違いや建売住宅のメリット、費用など、建売住宅を購入するために必要な知識を総括してお伝えします。

目次

1 . 建売住宅とは

建売住宅とは建築済み住宅を販売している状態を指します。
建売住宅と似たようなものに分譲住宅がありますが、建築前の計画時点で売りに出すことを分譲住宅。既に建築済みの住宅を売り出すことを建売住宅ということが多くなっています。
建売住宅の一番の特徴は、土地と住宅がセットで販売されている点です。不動産開発会社が大きな一つの土地を購入し、分割した上で戸建て住宅を建てて販売します。
これらの建売住宅は、基本的には統一された設計図や建材で建てられているために、素材や設計でコストダウンを図ることができます。そのため建売住宅は注文住宅よりも全体的に価格が安いのです。
家が欲しい人は家を安く買え、不動産開発会社は効率よく複数の家を販売できるなど、双方にメリットが有るのです。住宅街で似たような外観の住宅が並んでいるような場所は、一体が建売住宅として販売されていたエリアになります。

1-1 . 建売住宅の販売形態には複数の種類がある

建売住宅の販売形態としてはいくつかの形式があります。
最も多いのは建物が完成した後に販売する形式です。建築中の様子を見られない、間取りや内装の変更ができないデメリットがある一方で、購入後に短期間で引っ越しができるメリットがあります。
また、完成済みの建売住宅は売れるまで値引き販売されることもあるので、とにかく安く買いたい人向けとも言えます。
次は建築途中の状態で売りに出すというものです。建築途中なので、建築の様子を見られますし、間取りの変更や設備のグレードアップも可能です。
ただし、値下がりを待てないので、安く買いたい人向きではありません。オプションのグレードアップもその分費用がかかります。
最後は建築前の更地状態で販売するケースです。建築前なので、住宅のカスタム性も高く、間取り変更や外装やデザインの変更も可能なときもあります。あくまでも建売住宅なので、一からのカスタマイズはできません。不動産会社が用意した建材や設備の中でカスタマイズします。

1-2 . 建売住宅の規模による違い

大規模な建売住宅は、町に近い規模で販売されることもあります。大規模な不動産デベロッパーが手がけた建売住宅は、不動産会社が町の計画段階から設計して販売して、区画から整理された美しい街並みが魅力です。機能性も高く公園や商業施設なども併せて開発されるために、住環境に対する満足度は高いでしょう。
住人も同世代の人が同じタイミングで住み始まるので、子育てなどの相談もしやすいですが、人口の入れ替わりがないので、一気に高齢化が進むという問題点も出てきています。
小規模な建売住宅は、不動産開発会社がある程度大きな土地を買い取り、そこをならして建売住宅を作ります。不動産市場に出回る量も多いので、価格競争の影響で値下げが目立つものもあります。最近では東京に通勤しやすく人気の上がっている、埼玉県の川口市や蕨市、神奈川県の川崎市といった場所で小規模な建売住宅が増えています。5~20程度の戸数規模で販売されるため、既存の街の中に造られます。小規模なために、エリアを選びやすいのがメリットです。

2 . 建売住宅のメリットとデメリット

似たような住宅がひとつのエリアに多く建てられる建売住宅には、いくつかのメリット、そしてデメリットがあります。ではそれらが具体的にどのようなものかを見ていきましょう。

2-1 . 建売住宅のメリット

まず建売住宅のメリットとして挙げられるのは、先にも挙げたようにコストです。間取りや設備、建材などを統一することで不動産会社がコストを抑え、販売価格を下げています。
売価も、最初から値段が決められて、オプションもそれぞれの価格が最初から提示されているために価格付が明快です。住宅購入において、資金計画は非常に重要なものですから、最初から購入価格を決めて家を買える点はメリットと言えるでしょう。
さらに建物が完成している建売住宅であれば、家の中を確認してから購入ができるので、住んでみたら想像していたイメージと違ったということもありません。建築中で売りに出されている建売住宅も、建築中の様子を見ればおおよそのイメージが分かりますし、完成図も提示されているので、ギャップは少ないでしょう。

2-2 . 住むまでの時間や手間もかからない

住むまでの時間面でもメリットがあります。例えば新築住宅を注文住宅として購入する時は、土地を購入し、家のデザインや施工会社を決めて、価格を出してもらい、そこから資金繰りを考えなければいけません。住宅ローンの融資を受けるにしても、土地と建物別々に融資を受けなくてはいけない時もあります。注文住宅の場合は自分でデザインを決めることになるので、決定までに長い時間がかかります。
一方で、建売住宅の場合は土地と住宅がセットなので、一つの不動産会社に購入の手続きを任せられ、住宅ローンの融資も土地と建物のセットで受けられます。さらに完成済みの建売住宅であれば、早いときには1ヶ月程度で気に入った家を買って住むことができるのです。

2-3 . デザインの調和性がある

建売住宅は同じようなデザインの家が並ぶことになるため、個性を出すことはできませんが、そのぶん周辺環境に溶け込んだ住宅に住めます。不動産会社も、街並みにマッチして悪目立ちしないデザインの家を建ててくれるので、住んでいて違和感を覚えないでしょう。

2-4 . 建売住宅のデメリット

一方デメリットは、やはりデザイン、設備、間取りの自由度が期待できない点になります。既に完成している住宅を購入するために、変更を行うと金銭的負担が発生します。建築途中の建売住宅でも可能なカスタマイズには限界があるため、せいぜい壁紙を張り替えることしかできない会社もあります。費用を抑えるため規格などを統一しているのでカスタマイズ性は低いのです。
もちろん施工会社も消費者の嗜好を踏まえて、最近ではカスタマイズができるように、オプションを選択できる会社も増えています。ただし建売住宅のデザインは多くの人に好まれるもの、いわゆる最大公約数的なものになるため、住宅に個性を出したい人には建売住宅の購入は向かないかもしれません。
また建売住宅は、建材や設備などを施行会社が決めてしまうので、低コストを謳っていても、実は価格以下の建材や設備を使っていることもあるのです。粗悪品を使っていないか、耐震性を満たしているのという性能面にはよく注意しましょう。
特に完成済みの建売住宅を購入する場合は、施工中の様子を見ることができないので、書類や広告、相手の言い分を信じて購入することしかできません。
住まいに関して、一から十まで自分の目で確認してからでないという人は建売住宅の購入には向いていないと言えます。

3 . 建売住宅と注文住宅の違い

建売住宅と比較されるのが注文住宅です。建売住宅の魅力は価格面ですが、注文住宅のメリットは、デザインや設備の自由度合いです。またその点以外にも建売住宅と注文住宅は具体的にどのような点が違ってくるのでしょうか。

3-1 . 注文住宅とは

注文住宅とは、土地を購入しそこに自分たちの要望を満たした住宅を建てることを指します。まず建築士やハウスメーカーに設計を依頼し、設備や外観などの要望を伝えて設計図を作ってもらいます。そして工務店や住宅の施工会社などに設計図を出して家を建ててもらいます。
デザインを自分たちで決められるので、非常に自由度の高い住宅が建てられますが、設計費、建築費の二重のコストが発生します。
ハウスメーカーや工務店を使って、設計と施工をまとめて依頼をすることも可能です。法律による規制を考えつつ、世界に一つの家を作り上げていくのです。

注文住宅の自由度

注文住宅の自由な点は家の間取りです。リビングを広く確保したい、子供部屋はいくつ欲しいなどの部屋の広さや数を伝えていけば、それに沿った提案をしてくれます。一般的な住宅と言うと、木造が多いですが、最近では耐震性の高いRC造の注文住宅などもあります。予算と必要な機能を伝えて相談していきましょう。
もちろん外観についてもこだわりを伝えられます。地下室を作る、三階建てにする、収納はどうするのかなどの、設備面、内装、構造まで選ぶことができます。風呂場にこだわりたい、サンルームが欲しい、キッチンもこだわりを盛り込めます。
家に対する相談をひとつひとつ決めていくので時間はかかりますが、その過程こそが注文住宅を選ぶ醍醐味だとも感じる人も多いのです。注文住宅はデザインから実際に住めるようになるまで、1年以上の時間がかかることも多いですが、それを苦痛に感じる人は少ないでしょう。
ただし、ハウスメーカーによっては不得意な工法があり、全ての要望を全て実現できないケースもあります。総合的なコストを考えるのであれば、ハウスメーカーにデザインから施工を依頼した方がいいでしょう。
家のデザインや高さ、広さは土地の形状によって規制を受けることもあります。住宅用地に建てられる住宅の高さは決められている上に、建ぺい率容積率による制限もあります。
家を建てる前の土地選びも、自分だけで考えるのではなく、そういった建築に対する法規制をしっかりと熟知しているハウスメーカーや不動産会社に相談して土地選びをしていくとよいでしょう。 また所有している土地に親と一緒に住む住宅を建てるといったケースもあるでしょう。その場合も、所有している土地で建てられる制限ギリギリの家を建てるための工夫が必要です。地下室などを作り、容積率の制限を受けないようにしながら、住宅の面積を確保していく方法を考えてもらいます。

4 . 建売住宅の費用

建売住宅はコストが比較的安いと言っても、住宅の購入費以外にも、様々な税金や経費が発生します。住宅の代金だけ用意をするのではなく、住宅購入の際には各種の経費も必ず用意しなくてはいけません。新築住宅の購入でも、住宅代の5%は最低でも余分に用意をするようにしましょう。

4-1 . 税金関係

まず必ず発生するコストが登記や税金関係など国に支払うコストです。節約ができないものばかりなので、不動産会社に最初にどの程度必要か聞くようにしましょう。目安の金額は3,000~4,000万円ほどの住宅を想定しています。

売買契約書用収入印紙:1万円

売買契約締結時の契約書に貼付する必要があります。売買契約書に収入印紙を貼り付け、その上で買主と売主で割り印をします。収入印紙代は1万円です。税金の一種なので軽減することは出来ません。支払いの経緯としては、不動産会社が書類を用意し、そこに予め貼付してあって、あとから請求されるケースがほとんどですので、自分で購入する必要はありません。

所有権や抵当権の登記費用:10万円~50万円(司法書士費用5万円含む)

不動産を購入時にかかる税金に登録免許税があります。建売住宅は新築住宅になるので新しい住宅情報の保存(登録)と、土地の所有者移転手続きを法務局で行います。これがいわゆる登記手続きです。土地と建物で別々に行う必要があります。
中古住宅を購入した場合は、建物と土地の権利が売主から買主に移動するので、所有者情報の転記をします。転記の金額は土地や建物の価値によって変わるので、費用は一概に言えませんが、土地や建物の法務局が定めた評価額に比例します。住宅用の土地の登記費用に関しては軽減措置が取れているので、平成29年時点であれば土地購入価格の0.1~0.3%です。また土地の基本的な登記費用は2%です。
住宅用家屋に関しては現在の軽減措置では0.15%です。
所有権の保存や移動は一般的に登記手続きを司法書士に依頼します。ただし、司法書士しか登記を行えないわけではないので、自分でも行えます。
司法書士に依頼をした場合の報酬としては5万円前後が一般的な相場です。税金は節約が不可能ですが、司法書士費用に関しては自分で行えば無料ですし、安く引き受けて売れる司法書士を探しても良いです。

抵当権設定費用:5万円~10万円

さらにもう一つ登記費用が発生する作業があります。それは所有する物件に対する抵当権登記です。抵当権とは住宅ローンを返済できなくなった時に、第三者があなたの所有物件を売却できるという、金融機関が担保を設定する権利を指します。住宅ローンの融資を受けるならば、抵当権登記も土地と建物セットで行う必要があります。また抵当権の設定にも登録免許税が発生します。これも司法書士に行なってもらうことが多いです。

表示登記費用:5万円~10万円

新築住宅を購入する際には、それまでそこに住所が無かったという場合もあります。そういたケースでは建物表示登記が必要です。表示登記自体は売主の義務ですが、これにかかる費用は買主が負担します。不動産会社が指定する土地家屋調査士に依頼して、その報酬を支払います。
費用は税金として5万円から10万円。税金のため節約は不可能となります。土地家屋調査士への報酬としては5万円程度で、こちらは交渉次第で節約できます。
新築物件で建物表示登記を一か月以内に行わないと、10万円以下の罰金が発生しますので、注意しましょう。

固定資産税精算金:3万円~20万円

建売住宅を購入すると、不動産は自分の所有になります。そうなると賃貸住まいでは発生しなかった固定資産税が発生します。
固定資産税は基本的に1月1日時点での所有者に課税されるので、それまで土地を所有していた不動産会社が一年分の固定資産税を支払っています。
そして年の途中で所有者が代わるので、購入した時点から買主側に日割りで税金の支払い義務が発生します。例えば4月1日に購入した場合は、1月から3月いっぱいがそれまでの所有者である不動産会社、4月から12月の9ヶ月分は買い主が不動産会社に支払います。
これも税金であるため、節約できません。
建売住宅は新築なので、3年間固定資産税の軽減措置があります。そのた、えそれほど高額にはなりません。

消費税

土地に対して消費税は発生しませんが、新築住宅の場合は、施工した不動産会社に対して消費税を支払います。ただし建売住宅の場合は税込み表示であることも多いので、それほど気にならないでしょう。

4-2 . 手数料関係

不動産屋に支払う手数料です。

不動産仲介手数料:無料~約130万円

不動産仲介手数料は、不動産物件の仲介をする不動産会社に対して支払う報酬です。不動産会社にとっては、この不動産仲介手数料が収入源になっています。建売住宅を購入する人にとって、各種の経費の中で、この不動産仲介手数料が最も大きな出費です。不動産仲介手数料は法律で購入金額の3%+6万円×消費税が上限と定められています。
例えば3千万円の建売住宅を購入した時は、その際の不動産手数料は30万円×3+6万円で96万円となり、さらに消費税8%を掛けます。
時に新築住宅の場合には、不動産仲介手数料を支払わなくても良いことがあります。それは新築住宅を建てた不動産会社が直接売り出す場合です。買主と売主が直接売買を行い仲介業務が発生していないので、手数料がかかりません。建売住宅を購入する時には仲介手数料が発生するかどうかで出費も大きく変わってくるので、必ず最初に確認するようにしましょう。
中古住宅の場合は売主である住宅の持ち主と、買主の購入者の間に不動産会社が入ることが多いので、ほぼ確実に仲介手数料が発生します。もちろんこちらの場合でも買主が直接売主にアプローチする、もしくは売主が直接買主を見つけられれば、仲介手数料は発生しません。

4-3 . 住宅ローンに関する費用

建売住宅の購入時に、大半の人は住宅ローンを利用します。住宅ローンの融資を受けるには、以下のような手数料や経費が発生します。

ローン保証料:50万円~100万円

保証人無しで住宅ローンの融資を受ける場合の費用です。金融機関が自分たちの安全のためにつける保証であり、債務者の買主自身にはメリットがない出費に思えますが、スムーズに融資を受けるためには必要な経費です。
金融機関はこの保証をつければ、債務者の返済が滞っても、保証会社から住宅ローンを支払ってもらえますが、債務者は結局住宅ローンを保証会社に返済しなくてはいけません。
金額は借入金の2%もしくは金利に0.2%など上乗せすることが多いですが、借り入れをする人の属性や返済期間でも変化します。支払先は銀行保証会社などです。

ローン手数料:3万円~数十万円

これは金融機関が設定している手数料であり、金融機関側に住宅ローンを融資してもらうための手続きのために必要です。支払い先は融資を受ける金融機関です。
金額相場は、一定の金額を定めている金融機関ならば3~5万円、また借入額の1%といった金融機関もありますが、前者のほうが圧倒的に安いです。手数料の金額は金融機関内で一律に決められているので、節約はできません。

ローン事務代行手数料:0万~10万円前後

金融機関からローンを借りるための手続きを、不動産会社に代行してもらった時に、斡旋費用などの名目で、不動産会社に支払う報酬です。相場に関しては実は決められているというものはなく、不動産会社の裁量や意向で決まってしまう部分でもあるのです。仲介手数料は法律で上限が決められていますが、ローン事務代行手数料はそういった規制がないので、こちらを上乗せして収入を増やそうという不動産会社もいます。仲介手数料の一部と捉えるのであれば、ローン事務代行手数料を支払う義務を感じない人もいるでしょう。そのため、もし金額に納得がいかないときは、不動産会社に交渉を持ちかけることもできます。ローン時無代行手数料の平均的な金額は、10万円前後です。

住宅ローン契約書貼付用収入印紙:2万

これは税金として必ず支払う必要がある出費です。住宅ローンの借入契約書には1万円の収入印紙を2枚貼付します。これも借入契約書にはあらかじめ貼付された状態で不動産会社が作成し、後ほど代金を請求されます。税金なので節約できません。

4-4 . その他の費用

その他の必ず発生する諸経費です。

4-5 . 火災保険料15万円~50万円

住宅ローンを設定する時には、金融機関側の条件として火災保険への加入が要求されます。債務者が火災保険に加入しておかないと、万が一火災になってしまった時に住宅ローンを支払えない事態に陥ってしまい、資産価値も低下するので、貸倒れの可能性が高くなるからです。
火災保険の金額は、住宅の構造やオプションなどによって上下します。また住んでいる都道府県によっても上下する場合もあります。火災に強い構造のRC造物件に住んでいれば火災保険料は安くなりますし、木造物件や住宅が密集している住宅街エリアに家があれば、保険料は高くなります。火災保険のオプションとして、地震保険を付けたり水害保険や風災保険、そして物損や盗難の保険もつけられます。
どの火災保険に加入するかは自分で選ぶか、不動産会社が紹介する保険会社から選びます。支払方法は会社によって異なりますが、加入時に3年分から5年などをまとめて支払うこともできますし、年払い月払いなどの支払い方法を選べる会社もあります。まとめて費用を払ったほうが割安です。
相場としては5年加入、木造戸建住宅で、15~30万円といったところでしょう。オプションを手厚くすれば50万円以上の場合もあります。

また、引越し代として10万円前後はかかりますし、新居用の家具や家電も購入することになるでしょう。細かな出費としては、近所へ挨拶する際の粗品代、玄関前に表示する表札代なども用意しておきましょう。

5 . 良い建売住宅の見つけ方

家は一度購入したら、最低でも数十年、新築であれば自分の終の棲家になることもあります。それだけに、できるだけ納得して購入を決め、購入後には後悔がないようにしたいものです。それでは満足できる建売住宅を見つけるにはどうしたらいいかを見てみましょう。

5-1 . 建売住宅を購入する際の注意点

では具体的にはどんな部分を注意して購入したら良いのでしょうか。

アフターサービス

建売住宅を購入する際に、必ず注意が必要なのがアフターサービスです。法律で新築住宅を購入した場合は、最低10年間は瑕疵が発生した場合の修理保証をつけなければいけません。
仮に地震で土台がゆがんでしまった、シロアリに建材が食われてしまったなどの問題が発生したら、10年間は無償で施工した会社が修繕する義務があります。
保証部分について説明がないこともあるので、最低10年間のアフターサービスがあるかを最初に確認し、オプションでそのアフターサービス期間の延長なども確認しておきましょう。
築10年後の保証が切れた場合に、どういった対応してくれるのかも事前に確認し、購入を検討しましょう。家の工法は施行会社や工務店によってかなり変わります。施工した会社以外の会社に修繕を依頼しても、費用が高額になったり、できないと言われることもあります。家の不具合が顕在化してくる、20年後や30年後のことも考えておきましょう。

周辺の住環境

次に気を付けなければいけないのは周辺の住環境です。住宅周辺の環境が悪化すれば生活の満足感は大きく低下します。住宅だけを見るのではなく、周辺にどんな設備があるのか、駅や主要交通機関へのアクセス性や利便性についても必ずチェックしましょう。

特に戸建を購入するということは、その家で子育てをする方も多いはずです。小学校・中学校といった義務教育機関への通学時間は、生活の余裕にも影響しますし、お子さんの安全を考えればできるだけ家から近い方が良いでしょう。また病院を利用する機会も多くなるでしょうし、児童館や公民館、図書館などの施設もあるに越したことはありません。他にもお子さんが遊べるような公園の場所、日常的な買い物をする店の使いやすさも主婦の方には重要です。

通勤をする方には、駅へのアクセス性が気になるもの。徒歩で通うことを前提とした場合は必ず夜間に駅から自宅までの道のりと安全性を確認します。自転車やバスを使うにしても、夜間もできるだけ人通りがあり、街灯などでしっかり照らされている場所を選びたいものです。

6 . 価格と環境のバランスを見て、建て売り住宅を選んでいこう

建売住宅を購入する時には価格はもちろんですが、家のデザインや設備に対する満足度、そして同時に住環境についても考えなければいけません。家というのはその建物だけではなく、周りの空間とひとつになってこそ、住みやすさが確保されるのです。
その意味で見ると、大規模開発をして発売されている建売住宅の場合は、住宅だけではなく公共施設や商業施設もセットで整備されているため、一定の住みやすさは保証されています。もちろん小規模建売住宅でもアクセス性の高い駅の近くに購入すれば、郊外の建売住宅では得られない、交通面で利便性の高い生活を確保できます。
価格面では郊外にあるニュータウン的な建売住宅は安く、やはり都心に近い駅にある建売住宅は高いです。
将来的な家族構成や、どこまで資金を用意できるのか、もしくは設備で最低限必要なものとなど、自分達の絶対に必要な妥協できない部分を話し合いで決めておき、その中で取捨選択をして、将来の住まいを建売住宅の中から見つけていきましょう。

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