HOME 資産運用 不動産投資の勝ち負けが確定するタイミング【現役サラリーマン大家が語る!Vol.54】

不動産投資の勝ち負けが確定するタイミング【現役サラリーマン大家が語る!Vol.54】

中林準

中林準

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不動産投資と言うと、家賃収入で儲けていくというイメージを持っている方が多いかと思います。私も不動産投資を始めた当初はそう考えていました。

しかし、所有物件を5年以上保有すると長期譲渡所得となり、売却も検討するようになっていきます。その際に売却可能金額とその時点での残債を比較して、売却しても残債が残ってしまうようであれば残りの返済は持ち出しになるわけですが、今回は、不動産投資の勝ち負けが確定するタイミングについて考えていきたいと思います。

目次

1 . 家賃収入が賃貸経営のベース

上記の通り売却をする前までは、最終的な勝ち負けは判断できません。

と言ってしまうと、月々のキャッシュフローはマイナスになったとしても、売却時に大きく稼ぐことが出来れば最終的に勝つことが出来ると考え、売却益で儲けようと考える方もいるかもしれません。

しかし、この考えは現代の不動産投資には合わないと考えております。 バブル時代は不動産を所有していれば必ず値上がりするという迷信のもと、不動産を買って売ることを繰り返し大きな利益を得ていた方がたくさんいました。

その結果、安いタイミングで仕入れ、高くなったタイミングで売り抜けられた方は良かったのかもしませんが、高いタイミングで仕入れ、バブル崩壊後に売却した方は、大きな売却損を認識せざるを得ない状況になり、自己破産者も多く出たと聞いています。

こういった売却益で儲けるという手段は上級者がやることだと言われています。
ましてや今の既に物件価格が高騰しており、これ以上物件価格が上がることは考えにくいという状況の中で、絶対に値上がりする不動産を仕入れ、売却益を出すのは至難の業です。

従って、予想できない不動産市況に依存したキャピタルゲイン狙いの投資ではなく、毎月の家賃収入をもとにしたインカムゲインで儲けをコツコツ増やしていくというのが不動産投資の基本です。

インカムゲインを稼ぐためにも、キャピタルゲインを上げるためにも、すべきこととして挙げられるのが物件を安く仕入れることです。

優良物件を安値で仕入れることが出来れば、投資額に対する家賃収入の割合が上がり、利回りが上昇します。その結果インカムゲインが増えます。

また、キャピタルゲインにおいても、売却時の売却価格というのは完全に予想することは難しいにしても、安く仕入れられたということは、損をする可能性が低くなるということに繋がります。少なくとも仕入れた当時に通常だったらば1,200万円だったものを1,000万円で仕入れることが出来れば、その時点で200万円は得をしたことになります。

従って、安く優良物件を仕入れるということをベースに、インカムゲインで稼ぐことをメインにしながら、キャピタルゲインも考えて投資をするようにしましょう。

2 . 資産価値を高める努力をする

また、購入後の管理状況や家賃金額等、オーナーとして手を加えられる条件を上げることによって所有物件の資産価値を上げる努力をすることも重要です。

例えば、家賃収入が500万円、物件購入価格が1億円だった場合、表面利回り5%の物件となります。

その後、室内リフォームの工夫、入居者募集の工夫等、近隣類似物件との競争に勝ち抜き、家賃を年間100万円挙げられたとします。そうすると、同じ表面利回り5%で物件を売却できた場合は、1億2,000万円で売却できることになります。

逆に購入側としては、この100万円上がった年間家賃収入600万円というのが適正かどうか判断して投資検討をしなければなりません。なぜなら、その後購入した方も引き続き資産価値を上げていくことをしていかねばならず、その時点の家賃が相場より高い場合は、それ以上資産価値を上げることは難しく、むしろ、高買いすることになってしまうためです。

また、大規模修繕を施し、資産価値を上げてから物件を売却するという投資家の方もいます。そういった方は、大規模修繕に100万円のコストをかけ、その結果物件を200万円高く売ろうとします。結果的にその差額が自分の儲けになります。

ただ、基本は毎月のキャッシュフローを最大化することがベースです。
毎月のキャッシュフローを最大化することを考えていく過程で、自然と資産価値が上がっていきます。長期的な視点も大事ですが、毎月の管理をまずはしっかりやっていくことに注意しましょう。

3 . 売却して初めて勝ち負けが分かる

上記の通り、不動産投資では不動産購入してから、その後家賃収入を得て、最終的に売却した時点のトータルの利益が、黒字or赤字だったかで勝ち負けの判断が出来ます。

ちなみに、不動産を購入したことによって、税金が減少したのであれば、その所有期間に発生した税金軽減額もインカムゲインの一種になります。

多くの方は毎月のキャッシュフローがプラスかマイナスかということは購入検討の段階で確認すると思います。しかし、購入した物件を売却することについて、購入時点で緻密に計画している方は意外と少ないのです。

でも、意外と売却時の損益も大きな影響を及ぼすことがあるので、今の不動産市況で一定の年数経過後に売却した場合の見込み売却価格、そして、その時点で融資がつく物件なのか?ということを考え、購入の検討をするようにし、トータルでも勝てる投資をするようにしましょう。

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