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意外と知らないマンションの管理費と修繕積立金が上がる仕組み

中村 昌弘

中村 昌弘

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マンションに住んでいると、管理費と修繕積立金がかかってきます。しかし、この2つの費用が将来的に上がる可能性がある点は意外と知られていません。

ただ、この費用が上がる点に関しては、マンションに住んでいるであれば必ず知っておくべきことになります。そこで今回は、マンションの管理費と修繕積立金が上がる仕組みを詳しく解説していきます。

目次

1 . 管理費と修繕積立金とは?

まずは、管理費と修繕積立金とはそもそも何か?という点から解説します。この2つの費用は、まとめて「ランニングコスト」と呼ばれ、月々支払うコストとしてまとめられがちです。しかし、実はこの2つの費用は用途が全く異なるので、その用途を認識しておきましょう。

1-1 . 管理費とは?

管理費とは管理会社に支払う費用であり、主に以下のような用途になります。
・管理人に支払う人件費
・共用部の保守、点検費用
・共用部の清掃費用
・ゴミ出しなどの雑業務

管理費は、マンション全体の管理に利用する費用になります。そのため、マンションごとに異なりますし、管理会社によっても異なる費用になるのです。

1-2 . 修繕積立金とは?

一方、修繕積立金とは共用部の補修費用に利用される費用です。一般的には、どのマンションにも以下のような「長期修繕計画」があります。
・外壁の補修
・共用廊下の修繕
・屋上の防水加工工事
・エレベータの補修工事

上記はほんの一例であり、長期修繕計画には25年~30年スパンで、マンション全体の補修計画が細かく記載されています。その計画に基づいて「修繕に必要な費用」が計算されており、その「修繕に必要な費用」に基づいて修繕積立金が設定されます。

そのため、修繕積立金も管理費と同様、修繕内容などによって金額は異なってくるのです。

※国土交通省 長期修繕計画様式
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000006.html

2 . 管理費が上がる仕組み

さて、そんな管理費ですが、管理費も上がることはあります。修繕積立金よりは上がるリスクは小さいですが、以下の要素で上がる可能性があります。
・管理会社の変更
・共用部の使用状況

特に、「共用部の使用状況」は、マンションによってはリスクが高いので気を付けましょう。

2-1 . 管理会社の変更

まずは、管理会社を変更するときには、管理費が上がる可能性があります。たとえば、「共用部の掃除がずさん」や「管理人を巡回から常駐にしたい」などの意見がマンションの住民から出た場合に、管理会社を変更することがあります。

管理会社を変更するには、管理組合(マンションの入居者)の普通決議によって決まります。普通決議で可決するには、まず「管理会社を変更する」旨の総会を開き、そこに1/2以上の参加者が必要です。そして、さらに出席者の中で1/2の賛成があり、ようやく管理会社の変更が認められます。

そのため、マンションの入居者の中で管理費が上がることをNGとする人が多ければ、議題に上がっても管理会社が変わらないこともあります。

2-2 . 共用部の使用状況

たとえば、駐車場や駐輪場が設置されているマンションに住んでいるとします。その場合、そのマンションを購入したときの重要事項説明書や、管理規約に以下のような文言があるはずです。
・駐車場の稼働は70%を見込んでいる
・駐輪場の稼働は80%を見込んでいる

駐車場や駐輪場の使用料金は、「一般会計」といって管理費などと同じように管理されます。たとえば、駐輪場の使用料金が月々1万円で20台分あったとします。そうなると、「月1万円×20台×12か月」で240万円が一般会計に加算されるということです。

仮に、駐車場の稼働は70%を見込んでいる場合には、「240万円×70%」の168万円を収入として見込んだ上で管理費を計算しています。つまり、もし稼働率が70%を下回れば、管理費が足りなくなるということです。

そのため、特に駐車場の稼働率を90%など高めに設定しているマンションは、管理費が将来的に上がるリスクは大きいと言えます。

3 . 修繕積立金が上がる仕組み

また、修繕積立金に関しては、基本的に上昇する前提で計画しています。これも管理規約を調べて欲しいのですが、「5年ごとに30%アップしていく」などのような文言があるはずです。これは、長期修繕計画を策定し、それに沿って修繕したときの金額になります

そのため、実際に修繕積立金が上がるかは分かりません。もしかしたら、長期修繕計画で見込んだほど劣化しないこともあるからです。また、修繕金を上げるかどうかも管理会社変更と同じ「普通決議」になるので、入居者が拒否すれば上がりません。

しかし、修繕積立金が上がらないということは、マンションの修繕が完全には行われないということです。そのため、資産価値が下落するリスクがあるので、良く考えてから決めるべきでしょう。

4 . まとめ

このように、マンションの入居者次第ではありますが、管理費と修繕積立金は上昇リスクがあります。まずは、どのような要素で上昇するかを理解しておきましょう。その上で購入する予定のマンションや、今住んでいるマンションでどのくらいの上昇リスクがあるかを調べるという流れです。

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