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土地活用の賢いやり方|土地信託とは?

中村 昌弘

中村 昌弘

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土地活用と聞くと、「アパート経営」や「駐車場経営」などが一般的です。しかし、実は土地信託という土地活用方法もあり、人によっては土地信託のメリットは大きいです。そこで今回は、土地信託のメリット・デメリットおよびリスクを解説するので、土地活用に迷っている方はぜひ参考にしてください。

目次

1 . 土地信託とは?

土地信託とは、信託銀行などに土地を委託して、自分の代わりに利益を上げてもらう土地活用です。土地活用は、自らアパートを建築したり駐車場にしたりと、所有者が何かを建築したり整備したりして収益を得るのが一般的です。

一方、土地信託の場合は第三者に手数料を支払い、土地を収益化してもらうという仕組みです。具体的な流れとしては、信託銀行などと信託契約を結ぶことで、土地所有者は信託受益権を得ます。信託受益権とは「土地の運用益から配当をもらう権利」であり、その権利を持っていることで土地活用をした収益の一部をもらうというわけです。

土地信託は、信託銀行に土地を譲渡・売却するわけではありません。あくまで「信託」するだけに過ぎず、利用権を信託銀行に与えるようなイメージです。

2 . 土地信託のメリット

土地活用として土地信託を選択するメリットは以下の点です。
・面倒な手間がない
・低リスクでの運用できる
・受益権は相続可能
・借主の権利に影響されない

2-1 . 面倒な手間がない

たとえば、土地活用としてアパート経営を選択した場合には、何千万円、もしく億単位の建築費がかかってきます。資金調達の手間もありますし、施工会社を選別するのも大変です。さらには、間取りなどの細かいことを決める必要もあります。

一方、土地信託の場合にはそのような面倒なことは、信託銀行に一任することができます。また、この点は「手間がない」というメリットもありますが、不動産の知識が不要というメリットにもつながってきます。

2-2 . 低リスクで運用できる

上述したように、土地信託以外の土地活用を選択すると、資金調達が必要なケースが多いです。何千万円単位の借り入れが発生するということは、毎月返済が発生し、その返済額には利息も含まれます。

さらに、土地活用は投資用なので、住宅ローンよりも遥かに金利が高い「不動産投資ローン」を組むことになるのです。仮に、金利2.7%・借入期間25年という条件で7,000万円を借り入れると、総返済は97,413,445円にまで膨れ上がります。

この借り入れには金利上昇リスクもありますし、自分の収入が今後どうなっていくかは分からないので、返済不能に陥るリスクもあります。土地信託は借入をする必要はないので、そのようなリスクがない点はメリットと言えるでしょう。

2-3 . 受益権は相続可能

信託受益権も、不動産の所有権と同じように相続することができます。土地として所有している場合、相続時には相続登記が発生し、非常に面倒な手続きになります。たとえば、相続人が複数いて、土地を共有してしまうと、共有者全員の同意がないと売却や土地活用はできません。

一方、土地信託をして所有権ではなく信託受益権を相続すれば、相続時の手間や上記のような面倒なこともない点はメリットと言えるでしょう。

2-4 . 借主の権利に影響されない

土地活用として建築物を建築して、賃借人からの家賃収入で収益を上げるケースは多いです。しかし、その場合だと賃借人という存在が厄介になりやすいというリスクがあります。というのも、賃貸借契約は賃借人に有利な法律に基づいているので、賃借人保護の観点が強いのです。

仮に、アパート経営をしていたものの、改修工事をするために一度賃借人を退去させたいとします。しかし、それが正当な事由と認められるかは分からず、認められない場合は引越し費用などのお金を所有者が負担するケースもあるのです。

一方、土地信託の場合には土地所有者ではなく、信託銀行が賃借人との契約を結び調整するので、厄介なことは信託銀行が全て行ってくれます。

3 . 土地信託のデメリットとリスク

前項のようなメリットがある一方で、土地信託には以下のデメリットもあります。
・収益は土地による
・信託手数料がかかる
・信託期間中は売却不可

土地信託をするということは、信託銀行側もその土地を利用して収益を上げる必要があります。そのため、収益を上げにくい土地であれば信託契約を結べないこともあるのです。また、契約を結べたとしても、低額の収益になるケースもあります。

さらに、信託先によってパーセンテージは異なりますが、信託報酬として5~20%程度の信託報酬もかかってきます。このパーセンテージは、信託先だけでなく、委託する土地の収益性によって大きくブレがある点も、信託先選定が難しいというデメリットにつながります。

そして、信託契約を結ぶときには、土地を信託する期間を設定します。原則は、その期間での土地売却はできないので、「まとまったお金が欲しいので売却する」という手段が取れません。この点も土地信託のデメリットになります。

4 . まとめ

このように、土地信託は土地活用の中でも、比較的リスクが低く手間がかからない土地活用方法です。売却に制限が出るなどのデメリットはありますが、土地によってはローリスクでミドルリターンを狙えるでしょう。気になる方は一度信託銀行に相談してみることをおすすめします。

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