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不動産投資の真の目標と進め方【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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不動産投資を始めて上手く運用できるようになってくると、規模拡大に向かって動きを強めていく方も多くいます。

ある程度のノウハウと優良物件を紹介してくれる業者とのコネクションが出来てくれば、着実に収入を増やしていくことが可能ですが、不動産のことに時間や労力をかけすぎ、家族と過ごす時間や友人と過ごす時間がほぼなくなり、いったい何の為の不動産投資だったのか?と考えるようになる方もいます。

本日は不動産投資における根となる真の目的、そしてそれを達成するための目標設定についてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 幸せになることが目的

まず何のための不動産投資か?と考えた時に大半の方が幸せになるためと答えると思います。もっと言うと、自分が幸せと感じることが出来る生活を送るために十分なお金を得るために不動産投資を始める方が多いかと思います。

そして、この十分なお金の金額は人によって様々です。

年間1億円の収入がないと自分が理想とする生活が出来ないという方もいますし、年間1,000万円あれば、自分の理想とする生活をおくるには事足りるという方もいます。金額に関しての答えはなく、価値観の違いです。

従って、不動産投資を始めるにあたって、まず始めに決めるべきことは、自分が経済的自由になったらどういった生活を送りたいか?ということです。そして、その生活を送るためにはどの程度費用がかかるか?ということをより具体的に落とし込んでいくというのが不動産投資における真の目標設定のプロセスです。

ハッピーリタイアして、南の島でのんびり暮らしたいという方もいますが、周りで成功されているハッピーリタイアをした不動産投資家の方の多くが、結局は再び働いています。マズローの五段階欲求の1番上は自己実現欲となっている通り、全ての欲が満たされると、自己実現欲に向けて切磋琢磨していく方が多いなと個人的には感じます。

不動産投資は勝ち負けのゲームではないので、投資金額が大きい方、手残りキャッシュフローが大きい方が勝ちという話ではありません。自分にとって理想の生活を理想とするタイミングから実現できることが成功と言えるので、まずはそのゴールを決めるようにしていただければと思います。そこがしっかりしないとただのマネーゲームになってしまいます。

2 . 不動産投資における目標設定

上記幸せになるために必要な収入の金額について決めたら、次は不動産投資でどのように達成していくかの目標設定を考える必要があります。達成していくにあたってまず考えるのは達成時期とキャッシュフローの金額です。

出来れば、小さい目標と大きい目標に分けて目標設定をした方がモチベーションを保ちやすいかと思います。

例えば、10年後に月間100万円のキャッシュフローを達成したいというのが大きな目標だとします。その場合、10年間も同じ目標を追い続けることは難しいので、1年後に月間5万円キャッシュフロー、3年後に月間20万円キャッシュフロー達成というように、中間で小さい目標を設けるということです。

目標達成までの期間が短く、目標とする金額が大きい程、それ相応の労力や時間が必要になります。また、目標達成までの期間が短く、目標とする金額が大きい場合は、短期間で多くの不動産を買い増していくため、リスクも高く、情報を正しく分別できる判断能力が求められます。

ここで注意いただきたいのが、この不動産投資拡大自体が目的になってしまうことです。

お金はあればあった方が良いということは皆さんが思っていることだとは思いますが、不動産投資の規模を拡大することに夢中になりすぎてしまい、もともとたてた真の目的を忘れてしまい、不動産投資以外のことに無到着となり、大切なものを失ってしまう方もいます。

私の先輩大家の方は、ついつい不動産に夢中になりすぎ、平日は本業、土日は不動産漬けになってしまい、家族をかえりみず動いていたため、奥さんがうつになってしまったというのがありました。今は関係性が戻ったとのことですが、このような事にならないように、常に真の目的を意識しながら動いていくようにしましょう。

3 . 達成キャッシュフローと融資戦略

達成したいキャッシュフローが決まったら、購入物件の基準、融資戦略ともに考えていきます。

今の基準だと、都内の物件に投資するのであれば、ローン金額に対して1.5%以上の手残りキャッシュフローが出れば、良い案件です。例えば、1億円フルローンで物件を購入し、年間150万円が最終的な手残りキャッシュフローだとすれば、良い案件です。

この基準で買い進めていく場合、年間1,000万円のキャッシュフローを達成するためには、6.5億円~7億円の投資金額が必要になります。

そうなると、6.5億円~7億円を借りていくためには、どういった物件を購入していくべきか?どの程度自己資金が必要になるのか?どの金融機関から借りていくべきか?現実的にどの程度の時間をかけていくべきか?といったような融資戦略が見えてきます。

1物件で6.5億円~7億円借入が出来る方は、1物件で決めてしまうことが出来ますが、そこまで大きな金額を借り入れられる方というのはほぼいません。

従って、借入を重ねていく必要があります。
銀行に評価される物件を買い増していくことが必要となると同時に、融資してくれる金融機関を増やすために金融機関の開拓も必要になっていきます。

融資情勢はその時その時によって異なりますが、初期の段階である程度具体的に戦略を決めていった方が失敗が少ないので、是非おススメします。購入すべきでない物件を購入してしまい、その後融資が出なくなってしまったということもあるので、アドバイザーへのお金をかけてでも、融資戦略は明確にしておくべきかと思います。

ここまで決めれば、あとは基準に定めた物件を粛々と購入し続けていくという流れです。
最初の目標設定から不動産投資が始まっていることは分かっていただいたかと思いますので、まずは目標設定から始めていただければと思います。

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