1 . 土地の名義変更とは？

まずは、土地の名義変更の基本である以下の点を理解しましょう。
・名義変更とは？
・土地の名義変更が必要になるタイミング

1-1 . 名義変更とは？

そもそも土地の名義変更とは、土地の所有者が変更になったときに、登記簿上の所有者の名義を変更することをいいます。土地などの不動産は「所有権」という権利が存在し、その所有権を有している人が不動産を「所有している」という扱いになります。

その権利を第三者に対抗するために「登記手続き」をしますので、名義変更があったときは新しい名前で登記し直すというわけです。仮に、登記して名義変更をしないと前所有者に所有権があるので、前所有者が自由に売却や賃貸ができてしまいます。それほど、不動産にとって名義というものは大事なものなのです。

1-2 . 土地の名義変更が必要になるタイミング

具体的に土地の名義変更が必要なタイミングは以下です。
・相続による名義変更
・贈与による名義変更
・財産分与（離婚）による名義変更
・売買による名義変更

相続時は、被相続人（亡くなった人）から相続人に土地が受け継がれるので、相続人の名義に変更する必要があります。土地を第三者に贈与する際も、所有権が現所有者から「贈与される人」に変更になるので、名義変更が必要というわけです。

また、離婚時に財産分与として土地を譲渡するのであれば、「譲渡された人」の名義に変更する必要があります。そして、売買時も売主から買主への名義変更が必要です。

2 . 土地の名義変更の方法

さて、次に土地の名義変更の方法について以下の点を理解しておきましょう。
・名義変更に必要な書類
・名義変更の流れ

2-1 . 名義変更に必要な書類

最初に名義変更に必要な書類を紹介します。前項で解説したように、土地の名義変更は相続・贈与・離婚・売買という４つのケースがあるので、そのケースごとに必要な書類を解説していきます。ただ、実際に名義変更する場合は、司法書士に必要書類を確認しながら進めましょう。

相続時

＜被相続人（亡くなった方）に関する書類＞
・戸籍謄本（除籍謄本）

＜相続人が用意する書類＞
・戸籍謄本
・住民票（本籍地記載が必要）
・印鑑証明書

＜相続する土地に関する書類＞
・登記済権利証、もしくは登記簿謄本
・固定資産税評価証明書、もしくは固定資産税の納税通知書

贈与時

＜贈与者（贈与する方）が用意する書類＞
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・登記済権利証（登記識別情報）
・固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの）
・登記簿謄本（全部事項証明書）

＜受贈者（贈与を受ける方）が用意する書類＞
・住民票

＜その他＞
・登記原因証明情報（贈与契約書）

離婚時

＜現在の名義人が用意する書類＞
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・登記識別情報（登記済権利証）
・固定資産評価証明書（名義変更する年度のもの）

＜新しい名義人が用意する書類＞
・住民票

＜その他＞
・離婚協議書（財産分与のあったことがわかる書類
・戸籍謄本（離婚したことを証明する書類）

売買

＜売主が用意する書類＞
・土地の登記識別情報（登記済権利証）
・印鑑証明書（発行後3ヶ月以内のもの）
・固定資産評価証明書（名義変更する年度）

＜新しい名義人が用意する書類＞
・住民票
・売買契約書など売買契約を証明する書類

2-2 . 名義変更の流れ

つづいて名義変更の流れと費用について解説していきます。名義変更の基本的な流れはどのケースでも同じですが、相続・離婚時は少々流れが異なるので、以下の順番で解説します。
・名義変更の基本的な流れ
・相続・離婚時の流れ
・費用について

名義変更の基本的な流れ

名義変更の基本的な流れは、その土地を管轄する法務局にいき登記申請書を申請するという流れです。もちろん、前項の必要書類を集めているという前提になります。後述しますが、登記手続きは一般的に司法書士に依頼します。

相続・離婚時の流れ

相続するときの名義変更の流れは、以下3ケース分かれます。
・法定相続する場合
・遺産分割する場合
・遺言書がある場合

まず、共通しているのは、いずれのケースでも戸籍謄本などから相続人を全員洗い出すという作業が必要ということです。そして、法定相続する場合は民法上の割合で分配するので、基本的な流れは前項と同じです。

遺産分割の場合は「遺産分割協議書」を作成した後に、前項の流れになります。そして、遺言書があった場合は、相続人が全員遺言書に賛同してから前項の流れです。

さらに、離婚時には「離婚協議書」の作成が必要で、この協議書をもって土地（財産）の分配を決めます。離婚協議書の作成後は、前項の流れと同じです。

費用について

さて、土地の名義変更に必要な費用は以下の通りです。

・登録免許税
・司法書士報酬
・必要書類取得費用

登録免許税は、売買以外は「固定資産税評価額×2％」、売買は「固定資産税評価額×1.5％」で算出されます。そのため、土地の評価額によって金額は全く異なるということです。

司法書士報酬の相場は5万円～10万円程度であり、司法書士事務所によって異なります。必要書類取得費用は役所で取得する書類などです。

このように、登録免許税が大きな額になるので、その額によって土地の名義変更に必要な費用は変わってきます。

3 . 土地の名義変更をする際のポイント

さいごに、土地を名義変更する際に理解しておくべき、以下のポイントについて解説します。
・手続きは誰でもできる
・司法書士に任せるのが無難

3-1 . 手続きは誰でもできる

良く勘違いされるのですが、実は登記手続きは誰でもできます。「司法書士の独占業務」と思っている人もいますが、登記手続きは資格を持っていなくてもできるのです。

3-2 . 司法書士に任せるのが無難

ただし、登記手続きは以下の理由により司法書士という専門家に任せた方が無難でしょう。
・手続きが煩雑で面倒
・時間がかかったときにリスクがある

手続きが煩雑で面倒

たとえば、相続時には相続人を全員洗い出す作業が必要ですが、それは被相続人の本籍地まで出向かなければ調べられません。

また、登記申請時の書類には決まった書き方があり、上述したようにケースごとで必要書類も違います。このような作業を自分でやるには膨大な時間が必要です。さらに、遺産分割協議書や離婚協議書などは、結局第三者である司法書士などに作成してもらう必要があるのです。

時間がかかったときにリスクがある

仮に、必要書類を間違えたり、申請書類を間違えたりしたら登記手続きは進みません。そうなると、土地の名義変更に時間がかかり、もろもろ支障が出る可能性があります。たとえば、売買時の名義変更は、売主と買主の間で引き渡し日を決めておきます。

そして、引渡し日に法務局へ登記申請書類を持っていきますが、その日に申請できなれば、所有権移転登記日がずるずると延びてしまうのです。そうなれば、売主・買主間でトラブルになりかねないので、スムーズに名義変更が進むように司法書士に依頼した方が良いのです。

4 . 登記手続きはケースごとに調べよう

このように、土地の名義変更は相続・贈与・離婚・売買時に必要になる作業です。それぞれで必要書類も異なりますが流れも異なるので、ケースごとにチェックしておきましょう。いずれのケースでも、手続きは司法書士に任せた方が無難なので、無理に自分で行おうとしない方が賢明です。