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もしもREITの利回りが3倍になったら

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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安定した利益を継続して得たいが、預金のような利率が低い商品では満足できない。そんな人におすすめなのがREIT(不動産投資信託)です。利回りが比較的高く安定性があり、分配金目当てに買われるインカムゲインの金融商品とも呼ばれます。そんなREITの利回りをさらに高める方法と注意点を解説します。

目次

1 . REITの利回りとリスク

REITの利回りは株式よりも高く推移しています。一般社団法人不動産証券化協会が発表したマーケット概況の2018年9月によると、J-REITの平均予想分配金利回りは4.13%。東証一部に上場している株式の平均配当利回りは2%ほどですから、2倍以上ということになります。

REITの利回りが株式に比べて高い主な理由は、税制面で優遇されているからです。株式は利益からそこにかかる法人税を差し引いた残りの中から配当金を出すのに対し、REITは利益の大部分を分配金として出しています。なぜなら運営する不動産投資法人が利益の90%超を分配するなど一定の条件を満たせば、法人税がかからないからです。この税制優遇があるためREITは株式に比べると分配金を出しやすいのです。

利益の安定性という面でもREITに軍配が上がります。REITの収益は所有する不動産から賃料収入。この賃料収入は定期的に入り、短期間に大きく変動することは通常ありません。また複数の不動産を持つことで空室などのリスクを分散しています。

ただしREITにもリスクがあります。価格や利回りが上下することです。元本や分配金が保証されているわけではありません。

不動産市場の状況や金利の上昇、災害などで不動産や賃貸料が変動すれば業績に影響を受けます。また法や税制度の変更、株式相場、景気動向によって価格が変動することも。場合によっては投資法人の倒産や上場廃止が起きることもあります。投資リスクはそれぞれの投資法人が作成する目論見書に詳しく書いてありますので参考にしてください。

2 . 3倍のレバレッジをかけられる信用取引

もともと利回りが高いREITですが、信用取引によってさらに高まることができます。信用取引とは少ないお金でそれ以上の大きな取引をすることができる仕組みです。具体的には、現金や証券などを担保として証券会社に預けて、お金を借りて株式やREITを売買します。

借りられる金額は最大で担保として預けたお金の約3.3倍です。このように借り入れによって自己資金よりも大きい金額を動かし利益を増やすことを、レバレッジ効果といいます。ただし3倍のレバレッジをかけたからといって、利回りも3倍になるわけではありません。借りたお金には金利が発生するからです。

例えば10万円を証券会社の口座に持っていると、それを担保に1口10万円のREITを3口、合計30万円分買うことができます。分配金利回り4%のREITをレバレッジ3倍、金利1.5%で取引すると、利回りは9%にまで増えるというわけです。

信用取引はリターンを増やすだけでなくリスクも大きくすることには注意が必要です。価格の変動リスクにもレバレッジが効くのです。もし価格が下落して最低保証金率を下回ると、追加で担保が必要となることがあります。

3 . 信用取引でREITを売買する方法

信用取引をするためには証券会社に信用取引用の口座を作る必要があります。信用取引口座を開設する際の審査は、通常の口座よりも厳しいのが一般的です。

信用取引を使ってREITを保有するときには期限に気をつけましょう。制度信用取引と一般信用取引の2種類があり、前者は返済まで6ヶ月と決まっています。後者は期限がない無期限信用取引が一般的です。

一般信用取引で取り扱える銘柄は証券会社によって異なります。制度信用取引よりも金利が高くなりがちなことにも注意しましょう。

4 . 信用取引でREITの利回りはさらに高まる

REITは高い分配金と安定性が魅力的です。信用取引によって、さらに利回りを高めることもできます。しかし価格や利回りの変動リスクもそのぶん大きくなりますので、自分が許容できるリスク、つまり失くしてもいいお金がどれくらいなのかをよく考えながら取引しましょう。

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