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マンション投資家の手引き 初心者マニュアルVolume.03

投資家 R

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今回は条件付きですが、リスクなく利益を出せる投資方法を一つご紹介します。

その条件とは借入をしていることです。借入の繰り上げ返済についてお話しさせていただきます。

1 . 繰り上げ返済

1-1 . 繰り上げ返済とは

繰り上げ返済とは借入金の月々の返済とは別に元金の返済をすることです。私のように、それほど潤沢な資金なしで不動産投資を始められる方は金融機関から借入をすることが多いと思います。

その借入金額は多くの場合、何千万円単位であるかと思います。

仮に3,000万円を3%の利率で借りた場合、年間に90万円を金融機関に支払う必要が出てきます。元金は年々、減っていきますので金利分も徐々に減っていきますがやはり高額の利子を毎年、支払っていくことに変わりありません。毎月、利益は出ているかもしれませんが少しもったいない気もします。

不動産投資を始めて数年くらい経ち、まとまった資金ができると別の物件へ投資を考えたり、別の投資を始めたりというような考えが出てきます。

1-2 . 繰り上げ返済で元金を減らす

そこで考えていただきたいのが繰り上げ返済です。
繰り上げ返済によって元金を減らすことで金融機関に支払う利子を少なくすることができるのです。

そのためノーリスクで支払う金額を減らせますので利益を得るのと同じ意味です。

利子というと数%なので大したことないと思いがちですが3,000万円を年利3%の利子で30年間で返す場合、利子は合計で1,500万円になります。年利にすると3%ですが年数が30年です。借入金の残額に対して毎年3%支払いますので元金の半分を支払う計算になります。

単純に100万円を金融機関に預けておくよりは確実におススメです。

 

繰り上げ返済には「返済期間短縮」と「返済額軽減」の2つがあります。

2つの意味は読んで字のごとくですが返済期間短縮はローンの期間を短くする、返済額軽減は月々の返済金額を少なくするでどちらを選択したほうが良いのかを次の章で見ていきます。

2 . 返済期間短縮と返済額軽減

2-1 . 返済期間短縮

返済期間短縮をもう少し詳しく説明しますと現時点の残金を減らすという意味ですので繰り上げ返済する金額はすべて元金に充当することができます。

つまりローンの月々の支払いは元金と利子という内訳がありますが、返済期間短縮における繰り上げ返済はすべて元金を減らすことになりますので、仮にローンの月々の返済金額が10万円で内訳が元金6割、利子4割だと元金は6万円しか減りませんが繰り上げ返済の場合は10万円、そのまま元金が減るということです。

2-2 . 返済額軽減

これに対して返済額軽減は繰り上げ返済を実施することで月々の支払金額を減額する方法です。

例えば100万円を繰り上げ返済することによって月々の支払額を
10万円から9万5千円に減らすというようなイメージです。
返済額軽減は月々の支払金額は少なくなりますが、返済する期間は変わりませんので利子を支払う期間は変わらないことになります。

2-3 . どちらを選択するべきか

ここで金額だけでいうと、ほとんどの場合は返済期間短縮のほうが得になりますが、これはローンを支払い終えるまでは変化はないので、投資による恩恵は20年から30年後になります。
対して次の月から返済額が少なくなるので繰り上げ返済の実感は湧きやすいです。

どちらを選択したほうがいいというのは、それぞれの状況によりますので一概には言えません。

お金を使う予定がないというのであれば返済期間短縮を選ぶほうが無難ですし、もし何か欲しいものや始めたいことがある方は返済額軽減を選択して浮いたお金を数か月間貯めて欲しいものを買ったり、趣味の教室に通ったりなんていう使い道もありだと思います。

3 . 簡単なシミュレーション

3-1 . 返済額短縮の場合

返済期間短縮と返済額軽減で、具体的にどのくらいの効果があるのかを簡単な例でみていきます。

3,000万円を3%の利子で30年ローンを組み5年間、経過して繰り上げ返済をした場合を計算します。

返済期間短縮の場合はおよそ2年間、返済期間を短縮することができます。
月々の返済額は、約85,000円なので85,000円×24カ月で約200万円ほど返済額を削ることができる計算になります。

つまり100万円の投資で100万円の節約になるというわけです。

3-2 . 返済額軽減の場合

続いて返済額軽減の場合は返済期間は残り25年と変わりませんが月々の返済額は約80,000円と5,000円ほど下がります。
残りの5,000×12カ月×25年で約150万円、返済額が減ることになります。

こちらは額としては返済期間短縮の場合と比べて50万、少ない効果になりますが毎月の返済額が減ります。

4 . 繰り上げ返済の活用

繰り返しになりますが繰り上げ返済は返済額を減らすことですが借入の利子分を確実に少なくすることで、リスクなく出ていくお金を減らすことができます。

自動車や住宅ローンにも有効ですが、特に利子が高い借入をしている場合に高い効果を得ることができます。

最近は繰り上げ返済のシミュレーションをしてくれるサイトも多いですので、ご自身の余裕資金でどれくらい返済額を減らすことができるのかすぐに確認することができます。

繰り上げ返済は各金融機関で電話、店頭にて随時受け付けておりますし、金融機関によっては繰り上げ返済の手続きをインターネットのみで完了できるところもありますので、手軽に実行できるところも魅力です。

もし借入をされている場合は、ぜひ一度ご検討ください。

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