HOME 相続税対策 生前贈与は不動産投資家向け?最長期の出口戦略、相続対策

生前贈与は不動産投資家向け?最長期の出口戦略、相続対策

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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2016年あたりから不動産投資の人気が高まっていることの背景として、2015年に法改正された相続税対策が挙げられます。どのような仕組みで節税になるのか、生前贈与のメリットとデメリットなどを解説します。

目次

1 . 相続税対策に不動産経営が利用されるのはなぜか

相続税は、財産の評価額から基礎控除を差し引いた額に対してかかります。この誰にでも認められる基礎控除の金額が引き下げられたのが2015年です。相続人の数によって変わりますが、改正前は最低でも6000万円の控除が認められたのに対し、改正後は相続人が2人の場合で4200万円。都心に一戸建てを持ち、いくらかの金融資産があれば超えてしまいます。ここで声高に叫ばれたのが投資不動産による節税です。

土地の評価額は毎年7月に国税庁から発表される路線価などから算出します。建物は固定資産税評価額と同じです。それぞれ実勢価格の8割・7割が目安です。相続税評価額は、現金で1000万円持っていればそのまま1000万円ですが、そのお金で土地を買えば理論上は800万円程度となるわけです。

土地や建物を賃貸していれば、借家権割合や借地権割合で減額するため、評価額はさらに下がります。

小規模宅地の特例も重要です。自宅の土地は330平米まで80%、賃貸用の土地は200平米まで50%をそれぞれ相続税評価額から減らすことができます。併用できる面積には限度がありますが、自宅と賃貸物件を持っていると相当な相続税対策になるのです。

2 . 賃貸不動産を生前贈与したらどうなるか

相続における税金やトラブルなどの対策としてよく知られているものに、生前贈与があります。文字どおり、生きているうちに将来相続人となる人に財産を譲り渡すことです。年間110万円までは贈与税がかからないことを利用した節税や、分割をめぐる相続人同士のいさかいを防止するためなどに利用されます。

賃貸物件を生前贈与することは、相続税にとどまらずその後の収支に大きく影響します。例えば、年間1000万円の収入がある1億円の物件を持っているとします。単純計算でそのまま10年間保有していると1億円の現金が貯まり、相続財産となります。早めに贈与しておけば、この収益には相続税がかかりません。特に物件所有者である親が資産家で収入も多く、将来の相続人である子の稼ぎが多くない場合には、トータルで支払う所得税も少なくなります。

1億円の不動産を贈与すると、年間110万円の非課税枠を大幅超えます。支払う税金も多くなりそうですが、これは通常適用される暦年課税を利用した場合の話です。相続時精算課税を選択すると、2500万円までは贈与税がかからず、相続時に相続税として支払います。土地と建物の評価額は贈与時点のものを採用しますので、価格が上昇傾向にある場合は節税になります。

3 . 生前贈与にはデメリットも多分にある

賃貸不動産を生前贈与したからといって、必ずしも節税になるとは限りません。デメリットもあります。まず、相続において優遇される登録免許税不動産取得税が、贈与の場合だと通常の売買同様にかかるという点です。税率の差はそれぞれ固定生産税評価額の1.6%、3%(住宅の場合)の合計4.6%と無視できません。居住用の住宅などの場合は控除される部分もあるので、差は縮まります。

贈与の場合は小規模宅地の特例が利用できないのも大きな差です。不動産は価格が大きいので、かかる税金も大きいもの。不動産を多く持っている資産家などは税理士やファイナンシャルプランナーなどプロフェッショナルとの相談が必要です。

4 . 不動産投資家がとるべきさまざまな相続対策

相続税の計算上、不動産は現金よりも低めに評価されたり、小規模宅地の特例などがあったりするため、節税として賃貸不動産が購入されることがあります。

所有者と相続人の所得などにもよりますが、賃貸収入のある不動産を生前贈与することで、相続税対策となることがあります。将来受け取る現金も前倒しで引き継いでいることになるためです。ただし、相続のときにはかからない不動産取得税がかかったり、小規模宅地の特例が使えなかったりするデメリットもあるので注意が必要です。

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