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借地権付き不動産のメリットとデメリット|売買や相続の注意点

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産の中には「借地権付き不動産」という種類があります。借地付き不動産はそう多くはないのですが、通常の不動産とはルールが異なります。そのため、売買するときや相続・贈与するときには注意が必要です。

そこで今回は、借地権付き不動産のメリット・デメリット、および売買や相続に関する注意点を解説してきます。特に、借地権付き不動産を購入するときは、これらの点をよく理解した上で購入するようにしましょう。

目次

1 . 借地権の基礎知識

まずは、借地権の基本的な知識から解説します。多くの不動産が借地権ではなく「所有権」になるので、仮に不動産の売買経験が豊富な方でも借地権に関しては知らない方もいます。所有権と借地権は大きく異なるので、まずは借地権の概要を理解することが大切です。

1-1 . 借地権とは?

借地権とは、以下2種類があります。
・借地借家法に基づく借地権
・民法上の借地権

1つ目の借地借家法に基づく借地権が、不動産売買における一般的な借地権であり、イメージとしては「土地を借りて建物を建てて住む」というイメージです。 その中でも賃借権を旧法借地権、地上権を新法借地権といい、権利の種類によってルールや決まりごとが異なります。この点は次項で詳しく解説していきます。そのため、一旦は「借地権には旧法と新法がある」程度で認識しておいてください。

一方、民法上の借地権は、建物がない状態で土地を貸すので、月ぎめ駐車場や資材置き場などがこれに該当します。今回は、一般的な不動産の売買である、建物がある状態で借地権、つまり「借地借家法に基づく借地権」を解説していきます。

1-2 . 旧法借地権と新法借地権の違い

さて、先ほど旧法借地権と新法借地権を簡単に触れました。この2つは、どちらも法律に基づいていますが、1992年に施行された借地借家法に基づいているのが新法借地権であり、それ以前の法律に基づいているのが旧法借地権という呼び方をします。

そんな旧法・新法には以下の違いがあります。
・存続期間
借地権更新後の存続期間
・老朽化した場合の取り扱い
・滅失した場合の再建築
・更新の拒絶

少々ややこしいのですが、借地権の中にも普通借地権と定期借地権があります。定期借地権は新法借地権で新たに生まれた考え方です。そのため、旧法と新法を比較している以下の要素は、普通借地権を比較しています。

定期借地権は後ほど解説するので、まずは「普通借地権における旧法と新法の違い」から理解していきましょう。

存続期間の違い

借地権という権利の存続期間は、旧法は建物の種類によって異なり、新法は一律30年となっています。旧法の存続期間は、鉄筋コンクリート造やコンクリート造などの強固な建物は30年、木造などの非強固な建物は20年間です。

借地権更新後の存続期間

新法の契約更新は、1回目が20年、2回目以降が10年と決まっています。どちらも、借地権者(土地を貸す人)と賃借人(土地を借りる人)との間で、これよりも長い期間にすることは可能です。旧法の場合は、堅固建物が30年、非堅固建物が20年です。

老朽化した場合の取り扱い

旧法借地権では、存続期間を定めている場合は建物が老朽化しても借地権は消滅しませんが、存続期間を定めていない場合は建物が朽廃したら借地権も消滅します。一方、新法では建物が朽廃しても滅失しても、残存期間中の権利は保護されます。

滅失した場合の再建築

仮に、建物が火事などで滅失した場合には、旧法の場合には地主が異議を申し出ない限り、借地期間は上述した構造によって年数が決まり延長されます。

一方、新法の場合は、再建築するときにそれが1回目の更新、かつ借地権者の承諾を得ていなければ、借地権者は借地契約を解除できます。

更新の拒絶

旧法は、借地権者が借地契約の更新を拒絶する場合「正当事由」が必要であり、賃借人が更新の意思を見せれば基本的に更新となっていました。正当事由が明確に定義されていなかったので、更新を拒絶するかどうかで裁判なども多く行われていたのです。

実は、そもそも借地権に新法ができた大きな理由はこの点であり、新法の場合は「正当事由」が明確に定義され立ち退き料を支払うだけで更新の拒絶ができるようになったのです。つまり、「賃借人の権利が強い」状態を改善したのが、普通借地権の新法の目的というわけです。

2 . 借地権の種類

では、次に先ほど少し触れた、普通借地権と定期借地権の違いについて解説します。普通借地権は「借地権」と呼ばれることが多いので、この記事内で「借地権」といっているのは全て普通借地権と認識ください。

少々ややこしいので、借地権に関する権利を整理すると、以下の通りです。
借地権(普通借地権)・・・新法借地権と旧法借地権がある
・定期借地権・・・新法借地権の中の一部なので旧法はない

2-1 . 借地権

借地権は、前項の「旧法借地権と新法借地権」で解説した通りです。後述する定期借地権との違いは、「権利が更新できる」という点が大きいです。新法と旧法で異なりますが、一般的に「借地権」と言われると旧法借地権が該当します。

なぜなら、旧法借地権は新たに結ぶことはできませんが、旧法借地権を更新し続けることで旧法借地権のルールをそのまま引き継げるのです。そのため、世の中に存在する多くの借地権は、旧法借地権を引き継いだ権利形態が多いです。

2-2 . 定期借地権

一方、旧法借地権と比較される新法借地権は、先ほど比較した「普通借地権の新法」ではなく定期借地権を指すことが多いです。 厳密にいうと、新法の中には上述した普通借地権(新法)と定期借地権の2つがあるので、その違いは混乱しないようにしましょう。そして、そんな定期借地権にも、さらに以下種類があります。
・一般定期借地権
・事業用定期借地権
・建物譲渡特約付借地権

それぞれの借地権の概要

一般定期借地権(借地借家法22条)は、その名の通り一般的な定期借地権のことを指すので、売買される不動産の多くは一般定期借地権に該当すると思って良いです。事業用定期借地権(借地借家法23条)とは、用途が店舗などに限定される借地権です。そのため、一部でも居住用として使うことができません。

そして、建物譲渡特約付借地権(借地借家法24条)は、借地権の存続期間を30年以上に設定し、その期間が終わったときに、あらかじめ決めた金額で借地権者が買い取るという契約形態になります。以下より、細かい違いを解説していきます。

契約の残存期間

・一般定期借地権:50年以上
・事業用(長期間):30年以上~50年未満
・事業用(短期間):10年以上~30年未満
・建物譲渡特約:30年以上

利用目的

・一般定期借地権:制限なし
・事業用:事業のみ
・建物譲渡特約:制限なし

契約方式

・一般定期借地権:書面
・事業用:公正証書のみ
・建物譲渡特約:制限なし

契約内容

・一般定期借地権:更新、再建築時の延長、買取請求権の有無は特約可能
・事業用(長期):同上
・事業用(短期):上記の特約はなし
・建物譲渡特約:借地権設定時に譲渡内容の契約を結ぶ

借地権の終了

・一般定期借地権:借地契約の期間満了
・事業用:借地契約の期間満了
・建物譲渡特約:建物の譲渡時

終了時の措置

・一般定期借地権:原則は更地で変換
・事業用:同上
・建物譲渡特約:建物は借地権者に変換する

3 . 借地権付き不動産のメリットとデメリット

次に、借地権付き不動産のメリットとデメリットを解説しますが、一般的に分譲されるのは旧法(普通)借地権と定期借地権の2つなので、それぞれのメリット・デメリットを解説していきます。

3-1 . 旧法借地権のメリット

旧法借地権の不動産を購入するメリットは以下の点です。
・価格が安い
固定資産税が不要
相続税が軽減される
・基本的に更新可能

価格が安い

借地権は所有権に比べると、1割ほど安く売却されるケースがほとんどです。その理由は、そもそも借地権で購入した不動産の土地部分は「自分のもの」でないという点が大きな理由になります。ほかの理由としては、後述する「旧法借地権のデメリット」で解説します。

固定資産税が不要

借地権の場合は、土地は自分が所有しているわけではありません。そのため、建物の固定資産税は支払いますが、土地の固定資産税の支払いは借地権者になります。

相続税が軽減される

そもそも、不動産を相続するときは、現金で相続するよりも70~80%まで評価額が下がります。借地権だとさらに評価が下がるので、相続税の節税効果が高いです。これは、土地を「所有」しているのではなく、「借りて」いるので、所有しているときよりも価値が低いと判断されるからです。

基本的に更新可能

上述したように、旧法借地権の更新を拒絶する場合には、借地権者側の正当事由が必要で、その正当事由は明確に決まっていません。そのため、基本的には賃借人が更新の意思を示せば、更新するというケースが多いです。

3-2 . 定期借地権のメリット

定期借地権の不動産を購入するメリットは以下の点です。
・価格が安い
固定資産税が不要
相続税が軽減される
・売買やリフォームの制限がない

上記の「固定資産税が不要」という点と、「相続税が軽減される」という点は、前項の旧法借地権と同じなので割愛します。

価格が安い

借地権も旧法借地権と同じく価格が安いですが、旧法借地権よりさらに安く、相場としては所有権の80%ほどです。というのも、一般定期借地権は「50年以上」の期間で設定して良く、多くの不動産が50年で設定されています。

つまり、50年後には必ず借地契約は切れてしまうので、20代や30代であれば、存命である可能性が高いのです。その点を懸念する人が多いため、旧法借地権よりも更に価格は安くなります。

売買やリフォームの制限がない

後ほど「旧法借地権のデメリット」でも解説しますが、旧法借地権は売買やリフォーム時に制限がありますが、定期借地権にはありません。通常の所有権と同じように、借地権者を気にすることなく売買やリフォームできる点はメリットといえます。

3-3 . 旧法借地権のデメリット

一方、旧法借地権の不動産を購入するデメリットは以下の点です。
・地代がかかる
・資産価値が低いと判断される
・売買時や更新時にお金がかかる

地代がかかる

旧法借地権は、基本的に借地権者に対して、毎月地代を支払います。その地代は、物価などと連動して変動することがあるので、将来にわたって金額未定の支払いが発生する点はデメリットと言えます。

資産価値が低いと判断される

また、所有権と比べて資産価値が低いと判断されるため、住宅ローンの審査に通りにくいです。というのも、住宅ローンを組む時は、金融機関が購入する不動産を担保に入れるので、その担保評価が低くなると借入審査のハードルが上がるのです。

そのため、更新しやすい旧法借地権とはいえ、所有権と比べると制限が多いので、資産価値が低くなり借入しにくくなります。これは、そもそも借地権の不動産を購入しにくいというデメリットもありますが、買い手が見つかりにくいという「売る側」の立場からもデメリットと言えます。

売買時や更新時にお金がかかる

また、旧法借地権の場合は、売買や更新時には「承諾料」や「名義書き換え料」という名目でお金がかかります。それぞれ数十万円ほどに設定していることもあるので、契約時には金額を良くチェックしておきましょう。

3-4 . 定期借地権のメリット

定期借地権の不動産を購入するデメリットは以下の点です。
・更新できない
・資産価値が低いと判断される
・地代がかかるか一括前払い金がかかる
・解体準備金が不足する可能性がある

更新できない

定期借地権の最大のデメリットは更新できないという点でしょう。上述したように、原則建物は解体して借地権者に変換するルールなので、期限を迎えたら退去せざるを得ません。

もしかすると、期限満了時に再度地権者と契約を結ぶこともあるかもしれませんが、定期借地権が出来てからまだ50年経っていないので前例はありません。そのため、基本的には更新はできないと考えておきましょう。

資産価値が低いと判断される

また、定期借地権は旧法借地権以上に資産価値が低いと判断されます。そのため、旧法借地権以上に売買が大変になる点はデメリットです。

地代がかかるか一括前払い金がかかる

定期借地権の場合も、旧法借地権と同様に毎月地代がかかるか、もしくは一括で地代を支払います。一括支払いの場合は毎月の支払いはありませんが、物件価格にその価格が上乗せされます。

解体準備金が不足する可能性がある

定期借地権は、建物を解体して借地権者に返還します。そのため、毎月解体準備金が徴収されるか、もしくは諸費用として一括で徴収されます。いずれにしろ、ローリスクの債券などで増やす前提、かつ分譲時の解体見積もり金を基に積算している金額です。

つまり、将来的に解体金が飛躍的に上昇したり、債券などの運用が上手くいかなかったりする場合には、解体金が足りなくなるリスクがあるのです。その場合は、その建物の所有者が不足分を補うことにます。

4 . 借地権を売買・譲渡するときの注意点

次に、借地権を売買・譲渡する場合の注意点を解説していきます。こちらは、前項に付随する箇所がありますので、旧法借地権と定期借地権の2つの観点から解説していきます。

4-1 . 旧法借地権の注意点

旧法借地権の売買・譲渡時は以下の点に注意が必要です。
・承諾料が発生する
・買い手のローンが下りにくい

先ほど解説したように、上記2点が旧法借地権の売買・譲渡時に注意すべき点でしょう。承諾料は事前に決まっており、借地権の契約書に記載しています。また、売買だけでなく賃貸時も、お金が発生するケースもあるので、その点も要注意です。

「買い手のローンが下りにくい」という点は、買い手が金融機関を探す手間がかかるという点と、買い手に「資産価値が低いと思われる」という2つのデメリットがあります。そのため、旧法借地権をきちんと買い手に説明できる不動産業者に仲介してもらわないと、売却しにくくなってしまいます。

4-2 . 定期借地権の注意点

一方、定期借地権の売買・譲渡時の注意点は、さらに買い手のローンが下りにくいという点になります。こちらも上述した「定期借地権のデメリット」で解説した事項ですが、つけ加えると定期借地権の説明を正確にできる不動産業者は少ないということです。

その点は、旧法借地権よりも更に少なくなります。なぜなら、定期借地権自体が比較的新しい制度ですし、定期借地権のマンションの絶対数は所有権のマンションに比べて、極めて少ないからです。

そのため、旧法借地権よりも更に、「不動産業者選び」は慎重に行いましょう。できれば、そのマンションの分譲主が理想です。分譲主なら、そのマンションを売却したときのパンフレットなどを基に売却活動ができるからです。仮に、分譲主でなくても定期借地権の売却経験があるかどうかは確認しておくと良いでしょう。

5 . 借地権を相続・贈与するときの注意点

次に、借地権の相続・贈与のときの話です。借地権も立派な財産なので、その権利を相続・譲渡することが可能です。相続・贈与の場合も、旧法借地権と定期借地権で違う点もあるので、その点に注意しましょう。

まず相続から解説すると、相続は譲渡には該当しないので、上述した地主への承諾料などは不要です。しかし、相続が発生すれば相続登記(名義変更)があるので、その際は地主への報告義務はあります。

そして、その後に借地権契約を新しい名義人と結びなおす、もしくは書面を差し入れることで成立させる必要があるので、相続時にも手間がかかる点は認識しておきましょう。一方、贈与時は名義書き換え料がかかります。

また、一般的な旧法借地権はそのまま期限は自動更新となりますが、定期借地権は自動更新されません。たとえば、借地期間50年で契約していて、20年経過時点で相続が発生すれば、残存期間30年という状態で相続人に引き継がれます。

6 . 借地権付き不動産は仕組みを良く知ろう

このように、借地権には少々ややこしいルールがあります。まずは、新法普通借地権なのか旧法普通借地権なのか、もしくは定期借地権なのかを理解しましょう。その上で、それぞれのメリット・デメリットを確認した上で、売買や相続・贈与に臨むと良いです。

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