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マンションオーナーのメリットから火災保険、空き家対策まで

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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マンションオーナーという言葉の響き、どのようなイメージですか?「お金持ってそう」「大家さん」「地主さん?」いろいろあるかと思います。今回はマンションオーナーとはどのような人か、なることのメリット、リスク対策についてお伝えします。地主でなくても誰でもなれる可能性がありますので、興味がある人は行動を起こしてみてください。

目次

1 . マンションオーナーとは

マンションオーナーは「大家」たしかにそのとおりです。「地主」かつて多くのオーナーはそうでした。

1-1 . マンションオーナーとは

マンションオーナーとは、読んで字のごとく、マンションを持っている人のことをいいます。自分で住むための部屋は含めません。他の人に貸して賃貸収入を得る、いわゆる投資用不動産です。一般的には区分所有よりも、1棟まるまる所有していることを指すことが多いといえます。

かつてはマンションオーナーになることができるのは、先祖代々受け継いだ大きな土地を持つ「地主大家」さんが中心でした。しかし、現在は勤め人であるかたわら所有する「サラリーマン大家」さんも多くいます。

なぜこのようなことが可能になったのかというと、金融機関が個人に対して不動産購入用ローンの貸し出しを増やすようになったからです。低金利の中、銀行が収益を確保するための対策という側面がありますが、誰にでもマンションオーナーになるチャンスが広がっていることは良いことなのでしょう。

投資用マンションは売却して利益が得られることもありますが、基本的に家賃収入を目的とします。いわゆる「大家さん」です。

2 . マンションオーナーのメリット

マンションオーナーになることのメリットは収入を増やすこと。富裕層の場合は、節税にもなります。

2-1 . 年収では測れない資産形成効果

マンションを持つことのメリットは単純。収入が増えることです。まず入居者を募集して契約する必要がありますが、その後は毎月家賃が振り込まれます。そこからローン返済や水道光熱費、修繕費、税金などを差し引いた残りが手元に残ります。

マンションオーナーが他の投資と比べて大きく違うのは、ローン完済後に物件がまるまる手に入ることです。毎月10万円ずつローンを返すということは、他人のお金で10万円分ずつ自分の不動産を買っているのと同じことだといえます。月々残る現金収入と、現物不動産の二本立てで資産形成ができるのです。

ただし、あくまでも入居者が集まり、トラブルなく家賃を回収できればの話です。そのためには後述の保険や空室対策による経営努力が必要となります。

2-2 . 富裕層のマンションオーナーなら節税メリット

もし赤字※になったら、サラリーマンの場合は給与から源泉徴収されている税金から還付を受けられ、自営業者の場合は事業所得と損益通算できます。「節税メリット」が出るという触れ込みで勧誘する不動産業者もいますが、普通に考えれば赤字が出ている時点で損なので何のメリットもありません。純粋に所得税を節税する方法はあるにはありますが、上級編となるので割愛します。
※現金収支ではなく、税金計算上の損です。両者は少し考え方が違います。

固定資産税相続税対策としてマンションを購入する人はいます。まず土地を持っている人の場合、住宅用地にかかる固定資産税更地の6分の1で済むので、マンションを建てたほうが得です。相続税については、土地と建物は実際に購入した価格よりも低く計算されやすいので、ほとんどの場合が節税になります。

相続税には一定額までは税金がかからない基礎控除があるので、対策をする人は基本的に富裕層です。
「マンションオーナー=金持ち」というイメージもあながち間違いではないのです。

3 . マンションオーナーが入っておきたい火災保険

収入を増やすために買ったマンションで資産を減らしてしまっては元も子もありません。転ばぬ先の杖として保険への加入は必須です。

3-1 . 家賃収入を補償する特約

もしマンションが火事で焼失してしまったら……家賃収入は入らない、ローンは返せない、建物はなくなる、最悪です。火災保険への加入は必須です。そもそも入らないとローンの借り入れができないケースが多くあります。

保険金から建物の修繕や再建築に必要なお金が出たとしても、入居者が再び住めるようになるまでは家賃収入が途絶えることになり、何らかの手当てが必要です。火災保険につけられる特約の中には、家賃収入保障というものがあります。火事から住宅を復旧するまでの期間、得られるはずだった家賃を保険金としてもらえるというものです。

3-2 . 賠償責任補償特約

賠償責任保険も加入をおすすめします。注意不足や管理不備によって他人に何かしらの損害を与えた場合に、その対応に必要なお金を工面する保険です。

例えば、給排水管から水が漏れて入居者のテレビが壊れた。マンションの階段が崩落してケガ人が出た。などの際、テレビを弁償したり、ケガの治療費や休業損害として払ったりするために保険が適用されます。

もしも大ケガを負わせて障害が残るということになったら、賠償額は数千万単位にのぼることもあります。保険料は決して高くないので、加入しておくとよいでしょう。

3-3 . 家主費用補償特約

住宅内で事故による死亡や自殺が発生すると、次の入居者がなかなか決まらなくなることがあります。事件が起こった部屋だけでなく、上下左右の部屋で住人が退居するかもしれません。

家主費用補償特約は、このようなときに次の入居者が決まるまでの空室期間の家賃を保障します。また、清掃や遺品整理などに関する費用も対象です。隣室の退居は、物理的な損害があった場合のみ対象となります。

3-4 . 家具、家電付き賃貸向け家財保険

家財保険は主に建物を保証する火災保険の「家財道具版」です。火災があって家電や家具が焼失したときに、保険金が出ます。被害を通常は入居者が入るものですが、家具付き賃貸マンションを経営する場合にはオーナーが加入しましょう。

4 . マンションオーナーの賃貸空き家対策

マンションオーナーといえど、収入を得るためには働かなくてはいけません。主にすることは「空室対策」です。考えられる対策のひとつとして、最近人気の契約方式をあげます。

4-1 . 借主負担DIY型賃貸借契約

最近ひそかな人気を集めているのが、入居者が入居前に自分でリフォームをするタイプの契約です。オーナーとしては購入後・退去後の修繕費がかからず、それどころか自身は何もせずにメンテナンスができるのがメリットです。ただし、一般的に家賃は低く、原状回復義務がない、つまり入居者に好き勝手に造作したものを撤去したり元通りに修繕したりすることを求めることができない契約になります。

入居者としては、安い賃料で自分好みの家に住むことができるのがうれしいところです。感覚としては、持ち家に近いかもしれません。

DIY型賃貸借は、空き家対策として国土交通省もおすすめしており、ガイドブックや契約書式も発表しています。マンションオーナーになった際には、新しいマンション経営のあり方のひとつとして、考えてみてはどうでしょうか。

5 . マンションオーナーで2本立ての資産形成を

マンションオーナーとはマンションを所有して家賃収入を得る人のことをいいます。現金収入に加えてローン返済後は不動産が手に入るという2本立てで資産を形成することができるのが大きなメリットです。相続税対策として利用する人もいるでしょう。マンションオーナーには保険の加入、空室対策が欠かせません。少しの経営努力で、大きな資産を形成することができるのが魅力です。

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