HOME 賃貸経営 建物の地震対策。「耐震」「制震」「免震」を知ろう

建物の地震対策。「耐震」「制震」「免震」を知ろう

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不動投資をするときには、その物件の耐震性能が気になるものです。特にマンションの1棟投資をするときには、そもそも3つある耐震構造のうち、どの構造を採用するか迷う人は多いです。そこで今回は、「耐震」「制震」「免震」の3つの構造について解説します。

目次

1 . 耐震構造について

耐震構造は日本の建築物で最も多い構造です。タワーマンションでもない限りは、ほぼ全てのマンションは耐震構造を採用しています。

1-1 . 耐震構造とは?

耐震構造は、平たく言うと柱や梁を強固にすることによって地震に「耐える」という構造になります。建物の強度に関係する柱や梁をシンプルに強くすることによって、大きな地震が来ても建物が崩壊しないようにするということです。

一般的な入居用物件は、耐震等級1という物件になります。耐震等級1とは、「数百年に一度程度の地震(震度6強から7程度)に対しても倒壊や崩壊しない」「数十年に一度発生する地震(震度5程度)は住宅が損傷しない程度」と定められています。この基準に則って、耐震構造も建築されているのです。

1-2 . 耐震構造のメリット・デメリット

結論から言うと、耐震構造はコスト面では一番メリットがありますが、建物へのダメージは大きい点がデメリットです。耐震構造は、制振構造や免震構造とは違い、特殊な建築法ではありません。そのため、コスト自体は3つの構造では一番抑えられるのです。

ただし、あくまで地震に「耐える」という構造なので、振動自体は建物や室内には響きます。また、柱や梁を強固にしているとはいえ、ダイレクトに揺れを吸収するのでダメージを受けやすいというデメリットがあります。

2 . 制振構造について

制振構造とは、建物にダンパーという揺れを吸収する装置を取り付けることで、建物の揺れを軽減するという仕組みです。ダンパー自体は建物の天井裏や壁面などに設置しますが、設置個所などは物件によって異なります。

たとえば、鉄筋コンクリート造のマンションなどにように、質量の重い建物の場合には揺れるときの力も大きくなります。そのため、ダンパーの数も多く、各フロアにダンパーを設置するなどの対応をします。

一方、比較的質量の軽い建物は、地震のときに作用する力も小さいです。そのため、「最上階のみにダンパーを設置」「中層階の壁面のみにダンパーを設置」などの対応をします。

制振構造はあくまで地震対策なのですが、地震以外にも外部からの「揺れ」に強いです。そのため、台風などの強風時にも揺れを吸収してくれます。ただ、免震構造ほどは揺れの吸収は少なく、耐震構造よりもコストは上がります。

3 . 免振構造について

免震構造は、建物と地盤の間に揺れを吸収するゴム層をつくるという構造になります。そもそもマンションなどの階層が高い建築物を建てるときには、地盤の固いところまで地面を掘ります。そして、地盤が固いところにたどり着いたら、コンクリートで「基礎」と呼ばれる部分をつくるのです。

通常の耐震構造などは、基礎をつくりその上に建物を建築します。しかし、免震構造の場合は、この基礎部分と建物の間にゴム層をつくるのです。ゴム層をつくることで、地面からの揺れを建物に直接伝わらないようにしているというワケです。

ただし、ゴム層を作る必要があるので、3つの構造の中では最もコストがかかります。一方、免震構造は「揺れ」自体は一番軽減できるというメリットがあります。揺れが軽減できるということは、賃借人が安心しやすいので「物件の売り」になります。その売りが空室率の改善につながることもあります。

そして、もう1つ「地震の際の被害が少ない」という利点もあります。免震構造は揺れを吸収するので、室内のモノも倒れにくいですし、ガラスや柱・壁なども損傷しにくいです。そのため、地震のときの被害が少なく補修費用も抑えられるというワケです。

4 . まとめ

このように、3つの構造に関しては大きな違いがあります。現在の入居用不動産は耐震構造が多いですが、たとえばタワーマンションであれば免震構造である場合もあります。また、湾岸エリアなどの地盤が緩く液状化を気にする人が多い場所は、構造に関しても関心が高いです。

そのため、耐震構造は「エリア」や「ターゲット」によっても適正が変わってきます。自分の投資するマンションのエリアやターゲットを思い浮かべながら、どの構造がベストかを探りましょう。

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