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仲介手数料は早見表で一目瞭然!不動産会社は手数料無料に!?

ゴンロク

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不動産の売買では、仲介業者へ支払う手数料が費用となります。そのため、いかに手数料が安く、サービスが良好な仲介業者を選択するかがポイントになるでしょう。さらには、仲介手数料の計算方法や相場、割引制度などもおさえておくと、有利に売買をすすめられます。

目次

1 . 仲介手数料とは

仲介手数料とは、仲介業者(不動産会社)に成果報酬として支払うお金のことを指します。
土地や中古マンションといった物件を売買したときや、賃貸契約が成立したときなどに仲介手数料が発生すると考えれば良いでしょう。

1-1 . 不動産の仲介手数料とは?

・賃貸契約時に発生する成果報酬と売買時の仲介手数料の違い
仲介手数料は、一般的に不動産を売買する際、売買を依頼した不動産会社に成功報酬として支払います。 成功報酬ですから、売買が成立した場合のみ支払うもので、売買不成立、契約無効、取消などの場合は支払う必要のないものです。
一方、賃貸契約の成立時にも仲介手数料が発生しますが、これは売却時の仲介手数料とは異なります。 成功報酬であることに変わりはないのですが、計算方法が異なるのです。
また、不動産売買の仲介手数料は、賃貸契約時の「礼金」といった類の慣習とも異なります。 敷金礼金は物件のオーナーに支払われるものですが、仲介手数料はあくまでも不動産を仲介、媒介した不動産会社に支払う報酬です。
礼金は日本の賃貸契約に残る古い慣習で、仲介や媒介による成功報酬とは質が異なることを覚えておきましょう。

仲介手数料は交渉・値引き可能
仲介手数料は、不動産自体の売買価格ごとに、法律で料率の上限が決まっています。
仲介手数料の金額(上限)は、宅建業法で定められており、この上限以上の手数料は法令違反なのです。そこで、まずは料率の上限について、押さえておく必要があるでしょう。
簡単に例を示すと、以下の通りです。

・不動産売買における仲介手数料率の例
売買価格200万円(税別)…‥仲介手数料上限10万円(税別)=料率上限5%
売買価格500万円(税別)……仲介手数料上限15万円(税別)=料率上限3%

ここで決められているのはあくまでも上限であり、交渉によって値引きが可能です。
つまり、不動産の仲介手数料は仲介・媒介を担当する不動産会社との話し合いで決定できるのです。
最近では仲介手数料の価格競争が激しくなり、値引きや割引をアピールする広告が増えました。 しかし、値引きや割引の広告を打っていない不動産会社でも、交渉次第で値引きが可能なこともありますので、契約前に相談してみましょう。

1-2 . 仲介手数料の仕組みを理解しよう!

ではここで、仲介手数料の仕組みを理解しておきましょう。
不動産の売買を仲介する不動産会社は、通称「両手」「片手」と呼ばれる2つの仕組みで手数料を受け取っています。
それぞれの仕組みを簡単に説明すると、以下の通りです。

・仲介業者が2社のケース=「片手」
不動産の売買に関係する仲介業者(不動産会社)が2社の場合を考えてみましょう。
不動産を売却したいAさんが、B不動産に売却を依頼したとします。
また、不動産を購入したいDさんは、C不動産に物件の斡旋を依頼します。
B不動産とC不動産との連携で、Aさんの物件がDさんに売れたとしましょう。
このとき、B不動産はAさんから、C不動産はDさんから仲介手数料を受け取ります。
B不動産、C不動産共に仲介手数料を1か所(売り手or買い手)からのみ受け取っているため、「片手」の取引となるのです。

・仲介業者が1社のケースは「両手」
一方、仲介手数料を2か所から受け取るケースもあります。いわゆる「両手」です。
前述の例でいうと、Aさんの不動産売却依頼をB不動産が仲介し、そのままB不動産が買い手=Dさんも見つけます。
そうすると、B不動産はAさんとDさんの両方から仲介手数料を受け取ることになります。
これが「両手」と呼ばれる仕組みです。

1-3 . 仲介手数料を支払うタイミングは?

次に、仲介手数料を支払うタイミングです。仲介手数料はあくまでも成功報酬なため、売買契約が成立したときのみ支払います。
この原則からいうと、土地や建物の引き渡し時に仲介手数料を全額支払う、ということになりそうですよね。本来はこの形が基本です。
しかし、一般的には「売買契約締結時」と「引き渡し完了時」の2回にわたってそれぞれ仲介手数料の半額を支払うという方法がとられています。
つまり、仲介手数料が10万円の場合は、
契約終結時に5万円(+消費税)
引き渡し完了時に5万円(+消費税)
という2回にわたって不動産業者から請求が来る、と考えてください。

ただし、注意しておきたいのは、あくまでもこれは不動産業界の「慣例」ということ。
もし少しでも不安がある場合は、「引き渡し完了時に全額支払う」という原則に立ち返って不動産会社と交渉してみましょう。
売買を仲介する不動産会社(仲介業者)と合意できれば、引き渡し完了時に一括支払いという方法も可能です。

2 . 仲介手数料の計算方法と早見表

前述した通り、仲介手数料には上限が定められています。ではこの上限額とは、どういった計算式で成り立っているのでしょうか。上限額の算出方法と、早見表について解説します。

2-1 . 仲介手数料の計算方法(速算式)

仲介手数料の計算には、速算式と呼ばれる簡略化された計算方法を用いると便利です。
売買価格があがるごとに、3段階で仲介手数料が発生します。

・不動産売買における仲介手数料の上限額(速算式)
売買価格が200万円以下の部分…売買価格の5%
売買価格が200万円超400万円以下の部分…売買価格の4%+2万円
売買価格が400万円超の部分…売買価格の3%+6万円

・速算式を用いる場合の注意点
速算式を用いて仲介手数料を計算する場合、消費税について2つの点に注意する必要があります。
まず、仲介手数料算出の根拠となる「売買価格」ですが、基本的には「税抜き価格」です。
通常、物件の表示価格は総額表示(税込)ですが、計算式に使われる場合は「税抜き価格」が必要となります。
土地と建物が一体となった物件を売買するときなどは、土地代金(非課税)+建物代金(課税)の合算が表示されていますよね。
こういった物件を仲介してもらうときには、建物部分の税抜き価格を算出する必要があります。

次に、「仲介手数料自体にも消費税がかかる」という点に注意です。
上述した速算式の計算方法では、消費税部分が省かれています。
つまり、消費税を含めて正しく表示すると、

売買価格が200万円以下の部分…売買価格の5%+消費税
売買価格が200万円超400万円以下の部分…売買価格の4%+2万円+消費税
売買価格が400万円超の部分…売買価格の3%+6万円+消費税

という具合に、すべての部分に消費税がかかってきます。
2017年時点では8%の消費税ですが、これを無視してしまうと仲介手数料の金額にズレが生じますので、注意しておきましょう。

2-2 . 売買価格と仲介手数料の早見表

ここで実際に物件を売買するときに便利な、売買価格と仲介手数料の早見表を紹介します。
売買価格は税抜き、仲介手数料は消費税を含んだ税込の総額です。また、仲介手数料の消費税部分も記載しています。
また、速算式を用いた計算の具体例も合わせて記載します。
・売買価格と仲介手数料の早見表
※左から、売買価格、仲介手数料、内消費税額の順に記載
100万円…54000円…4000円
200万円…108000円…8000円
500万円…226800円…16800円
1000万円…388800円…28800円
2000万円…712800円…52800円
2500万円…874800円…64800円
3000万円…1036800円…76800円

・計算方法の具体例
売買価格2000万円の場合の計算式(速算式)
2000万円×3%+6万円=66万円…仲介手数料
66万円×8%=52800円…仲介手数料にかかる消費税額
66万円+52800円=712800円…仲介手数料総額

・築年数10年、木造2階建て6500万円(税込)一棟アパートを売買したときの仲介手数料
土地部分の価格が3000万円とした場合、建物の税込価格を算出⇒6500-3000=3500万円
売買価格に必要な建物の税抜価格を算出⇒3500万÷1.08=32407408円…①
売買価格を算出⇒3000万(土地代)+①=62407408円…②
仲介手数料総額を算出⇒売買価格(②)×3%+6万円+消費税=2086800円(内消費税額154577円)

このように土地と建物が一体となった物件を売買するケースでは、建物分の税抜価格を求めてから売買価格を算出し、 そこから最終的な仲介手数料総額を計算する必要があります。

3 . 契約解除でも仲介手数料が必要となるケースとは?

仲介手数料は「成功報酬」であり、売買契約が無効もしくは取消、不成立の場合は、当然支払う必要がありません。
しかし、当事者が売買契約を解除した場合には、仲介手数料を支払わなくてはならない可能性があるのです。契約解除には以下のようなものが挙げられます。
・手付解除
・契約違反による解除
・引渡前の滅失・毀損の場合の解除
・融資利用の特約による解除
瑕疵担保責任による解除
・反社会的勢力排除条項に基づく解除
・(借地権付の場合)借地権譲渡について土地賃貸人の承諾を得ることを条件とする契約条項に基づく解除
・買い替え特約による停止条件による解除

このうち、売買や引き渡しが不成立でも仲介手数料が発生するケースとして、「手付解除」があります。手付解除とは次のようなケースです。

3-1 . 手付解除時に仲介手数料が発生するケース

例えば、物件を売りたいAさんが不動産に売買の仲介を依頼したとしましょう。
そこで、B不動産は買い手Cさんを見つけ、Cさんは売買契約に合意して手付金を支払いました。
しかし、Aさんは独自にDさんという新たな買い手を見つけ、Dさんへ売却したいので売買契約を解除したいと申し出ました。
このとき、Aさんは手付金の倍額をCさんに支払うことで売買契約を解除できます。(手付倍返し)

では、AさんがB不動産に支払うはずだった仲介手数料についてはどうでしょうか。
基本的には、Aさんに契約解除の責任があるため、B不動産はAさんに対して仲介手数料の請求ができます。

3-2 . 解除時に請求される仲介手数料の相場は?

合意による解除の場合は仲介手数料の全額ではなく、8割や半額程度に減額された金額が請求される可能性があります。
ただし、仲介手数料を売買代金から算出するのではなく、手付金を基準にしてその半額程度を限度とした判例もあります。

3-3 . 契約解除でも仲介手数料が発生しないケース

一方、契約解除でも仲介手数料が発生しないケースもあります。
例えば、物件の購入に必要な融資(ローンなど)が不成立時の特約がある場合です。
不動産会社を通じて売買契約が成立しても、銀行から融資がおりなければ契約解除となり、仲介手数料も発生しません。

4 . 知って得する仲介手数料無料とは

仲介手数料には限度額があること、値引きや割引が可能なことは既に述べた通りです。 しかし、「無料」になる方法があることをご存じでしょうか。
物件の取引形態、つまり不動産会社の立場によっては仲介手数料が無料になるのです。

4-1 . 仲介手数料が発生しないケースの具体例

1.不動産会社が「売り主」である場合
物件の購入を考えているとき、仲介手数料を節約したいなら「不動産会社が所有する物件」を購入するという方法がおすすめです。
不動産会社が自己所有する物件のため、直接取引であって仲介や媒介には当たらず、手数料が発生しないからです。
また、不動産会社が売り主の物件を購入するメリットは、仲介手数料外にもあります。

・リフォームや補修が施してあり、綺麗で安心できる物件が多い
・住宅設備保証サービスなど、中古物件購入後にも住宅設備の故障に対する保証がある

これらは特に中古物件を購入するとき、重要なポイントになるでしょう。
売り主が個人である中古物件よりも、不動産会社が売り主の中古物件を購入したほうが、手数料や物件の質、アフターサービスの面でメリットが多いのです。

2.不動産会社が「売主の代理」である場合
不動産会社が「仲介(媒介)」ではなく、売り主の代理である場合も、仲介手数料が不要となるケースがあります。 買い主として、売り主の代理となっている不動産会社から物件を購入する場合は、仲介手数料が発生しません。
仲介や媒介ではなく、当事者同士の取引と同様とみなされるからです。
ただし、売り主として不動産会社と代理契約を結んだ場合は、原則として仲介手数料が発生します。代理の場合は、売る側か買う側かによって仲介手数料が変わってくるわけですね。

3.不動産会社が「仲介(媒介)」の場合
基本的に不動産会社の立場が「仲介(媒介)」の場合は、仲介手数料が発生すると考えてください。ただし、最近は競争が激しく、仲介手数料を「半額」や「無料」とする業者が存在することも事実です。
また、一定以上の売買価格からは仲介手数料が「定額」となるサービスもあります。
例えば1億円の売買価格の物件を仲介してもらうと、仲介手数料の限度額は330万円以上になります。こういった高額な手数料を軽減するため、売買価格が1億円以上の場合、仲介手数料は固定で○○万円といったサービスがあるのです。

4-2 . 仲介手数料無料のデメリットは?

売り主として接する場合には、基本的にデメリットはありません。
ただし、手数料が無料だからといってサービスの質が落ちてないことが前提です。
仲介を引き受けた不動産会社は、物件の調査や案内、契約手続き、重要事項説明書など書類作成、決済まわりのサポートなど、 さまざまなサービスを提供します。
手数料が無料だからといって、これらのサービスが提供されないようでは大きな取引を任せられませんよね。
手数料無料をうたう不動産会社こそ、サービスの質を見極めるべきです。

一方、よくあるデメリットとしては、以下のようなものがあります。
「トラブルや物件に瑕疵があった場合など、アフターフォローが全くない」
「融資が必要な時、金利が安い金融機関ではなくコネのある金融機関(金利が高め、保証料が必要など)を紹介される」
「コストパフォーマンスの悪い火災保険を勧められる」

仲介手数料無料の不動産会社が全てこれに当てはまるわけではありません。
しかし、仲介手数料分のコストをサービスの質を落とすことで吸収したり、融資や火災保険の紹介で回収したりといったケースがあるのは事実です。
仲介手数料無料という謳い文句だけに釣られることの無いよう、確認しておきましょう。

5 . こんな不動産会社には要注意!

最後に、注意すべき不動産会社についておさえておきましょう。
基本的には、本稿で紹介している「仲介手数料」について細工をしてくるケースが大半のようです。

5-1 . 仲介手数料を不当に請求する

本稿では詳細な仲介手数料の計算方法や、早見表などを紹介してきました。
繰り返すようですが、今回紹介した仲介手数料の料率、金額は「上限額」です。
したがって、10%や15%といった法外な手数料率を「法律で定められている」と説明する不動産会社には要注意です。
また、仲介手数料以外の費用を請求してくる不動産会社にも注意が必要です。
例えば、広告費。
広告費を不動産会社が依頼者へ請求することは、基本的に認められていません。
これは判例でも明らかにされており、土地建物の売買にかかる広告宣伝費用は、「もともと営業経費として仲介手数料に含まれて」いると考えられるからです。
さらに、申込料や指名料、案内料など、意味の分からない名目の料金も支払わないようにしましょう。 基本的には不動産会社に、規定に沿った仲介手数料以外、費用を支払う必要はないのです。

5-2 . 口頭での査定のみで契約させようとする

仲介手数料は不動産会社の重要な収入源ですから、重視するのは当たり前です。
しかし、「うちは手数料○○円ですから」という営業トークに流されて契約するのは禁物。
しっかりと査定書をもらい、仲介手数料が上限金額内であること、売買価格から正確に算出されていることを確認しましょう。

6 . 仲介手数料は不動産投資の重要な基礎知識

不動産投資を行ううえで、仲介手数料は避けて通れないものといっても過言ではないでしょう。
その料率や金額は、法律によって上限が決められており、それを超えるものについては支払う必要がありません。
また、不動産会社が所有する物件を直接買うことで、仲介手数料が節約できる点もポイントです。
ここ数年は、仲介手数料を半額や無料にし、少しでも多くの顧客と繋がりを持ちたいと考える不動産会社が増えています。仲介手数料は安いに越したことはありませんが、サービスの質やアフターフォローなどを吟味し、適切な業者を選んでいきましょう。
不動産の売買コストを節約しながら、不動産会社を見る目も養っていきたいところですね。

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