HOME 賃貸経営 区分所有マンションに管理委託をつけるべきか?【現役サラリーマン大家が語る!Vol.41】

区分所有マンションに管理委託をつけるべきか?【現役サラリーマン大家が語る!Vol.41】

中林準

中林準

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不動産投資初心者の方の中で、いきなり大きな規模で投資をするのは怖いという方が多いと思います。

その結果、最初に投資する対象を比較的金額が小さく、毎月の管理費や修繕積立金を支払う代わりに建物管理がしっかりしている区分所有マンションにするという方も相当数いるかと思います。

本日は、その区分所有マンションについて、入居者が決まった際に賃貸管理会社の管理委託をつける必要があるか?について個人的な見解と経験も織り交ぜながらお伝えしたいと思います。

目次

1 . 賃貸管理会社に依頼する管理委託業務の内容

管理委託は大きく2種類あります。建物管理委託と賃貸管理委託です。

建物管理は建物の修繕計画策定や日々の清掃、区分所有マンションであれば管理組合の管理費や修繕積立金の会計上及び出納上の管理等です。

一方、賃貸管理の方は入居者さん対応のみの管理委託です。
入居者さんから連絡が入った時の仲介、家賃回収代行等が主な内容です。

ちなみに、この建物管理と賃貸管理どちらも委託するという委託の形態もございますし、どちらか一方だけ委託するという形態もあります。

1棟マンションであれば、建物管理会社がないのが通常なので、建物管理と賃貸管理をどちらも委託するという方もいるかもしれません。

また、区分所有マンションであれば、建物管理会社がいるのが通常です。例えば、ライオンズマンションであれば、大京アステージというマンション管理業者が建物管理を行っているケースがほとんどです。

この内、本日の論点となっているのは、建物管理会社がしっかりしている区分所有マンションで賃貸管理委託をすべきかどうか?という点です。

2 . 賃貸管理委託手数料の相場

そこで、まず考えなければいけないのが区分所有マンションで賃貸管理委託をすることによって、どの程度コストが発生するかという点です。

この手数料については売買仲介の媒介手数料のように法律上で定められている数字はございません。従って、会社によって異なるのですが、大体家賃の3%~5%です。定額制の会社は今のところ経験したことがありません。

つまり家賃が違うと、同じ業務内容なのにも関わらず費用が上がるということです。
私の場合、所有している区分所有マンションが全て50㎡超のファミリータイプになるので、管理委託をした場合は、それなりの費用が発生します。

私は家賃が低くても、高くても結局は同じサービス内容なので、管理手数料は定額制にすべきだと思うのですが、賃貸管理業界の業界慣習で家賃に対する一定割合を手数料としてもらうという流れが長年続いているようなので、今後も続いていくのだと思います。

3 . コストパフォーマンスを考える

そこで、ここからが本題になるのですが、はたして建物管理がしっかりしている区分所有マンションにおいて、賃貸管理委託をすべきかどうか?という話です。

結論から申し上げると、私個人としては区分所有マンションのみであれば、管理戸数にもよりますが、基本賃貸管理委託はする必要はないと考えております。ただし、入居者に家賃保証会社に入ってもらうという前提条件付きです。

賃貸管理業務は、入居者と貸主の連絡仲介、家賃回収代行及び退去立会いという業務に大きく分類されると考えております。

まず、入居者と貸主の連絡仲介に関してですが、6年間の賃貸経営を通じて思うのが、ほぼ連絡はないというのが体験談です。連絡があるとすれば、水回りの故障や換気扇の故障、給湯器の故障等、室内設備の故障です。

入居者からのクレーム処理に関して、賃貸管理委託をするメリットは、仲介をはさむことによって感情的なやり取りがなくなること、また本業が忙しい方は管理会社が受け手になってくれるので、管理会社が営業中の間は連絡を受けやすい状況になるということです。

ただし、管理会社で連絡を受けたのちは結局貸主に連絡が来ます。
また、クレーム処理に対応するための業者の手配は貸主が基本行います。
管理会社にお願いすることも出来るかもしれませんが、彼らが安い業者を選定してくれるとは限らないので、私は自分で手配しています。

次に家賃回収代行についてです。
管理委託をした場合は、家賃の流れが、借主⇒管理会社⇒貸主となります。
管理委託をしない場合は、借主⇒貸主が家賃の流れになります。

もし、借主が家賃送金日を忘れていたり、何らかの事情により支払えていない場合は、管理会社の方で支払催促を行ってくれます。この手間が省けるというのが管理委託のメリットです。

しかし、家賃保証会社に入っていれば、もし期日までに家賃送金がなく、その後借主に連絡しても一定期間家賃送金がない場合は、管理会社経由で家賃保証会社に連絡がいき、家賃保証会社から貸主に家賃分が送金されます。そして、家賃催促は家賃保証会社が行います。

こういったことを考えると、もし家賃が期日までに送金されない場合に、その後の催促を少しするという手間だけなので、自分で出来るのであれば自分でやってしまおうと私は考えてしまいます。

最後に退去の立会いですが、管理委託をしてない賃貸管理会社に退去の立会いをお願いすると、費用が発生します。管理委託をしているのであれば無料です。金額は定額のところもあれば、家賃の一定割合の会社も存在します。

ただ、これに関しても1人仲の良い賃貸管理の方がいれば、その方に一定額お支払して対応してもらうことは可能です。私はそのようにしています。

従って、管理委託をすることにより確かにある程度の手間は省けますが、自分でやってもある程度出来てしまう内容ですし、その割に費用が発生します。

とはいっても、手間に関する考え方は人それぞれですので、自分なりのコストパフォーマンスを見て、賃貸管理委託の有無を選択いただければと思います。

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