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【徹底解説】不動産投資で見落としがちな「管理」について

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不動産投資をするときに最も多いパターンは、1室のマンションを購入して賃貸にまわすというパターンです。その際、物件選びは慎重にする人が多いですが、意外と「管理」については重視しない方が多いです。しかし、不動産投資において管理は非常に重要な要素になります。

目次

1 . マンションは管理を買え

「マンションは管理を買え」という言葉があります。それほどまでに、マンションにおいて管理が大切な理由は以下の3点です。
・資産価値を保つ
・居住環境を保つ
・ランニングコストが変わる

この3点は、マンションに居住する上で大切な要素になるので、賃付けをする不動産投資において大切な要素になります。

1-1 . 資産価値を保つ

まずは、マンションの資産価値を保つという点です。マンション管理は、主に「清掃・点検」「修繕」などを行います。そのため、そのマンションがキレイな状態であるか、そしてきちんと修繕を行っているかは管理会社によって異なってきます。

不動投資において資産価値を保つことは、空室にならないようにするだけでなく、今後マンションを売却するときにも影響を与えます。

1-2 . 居住環境を保つ

前項で言ったように、管理会社によって「清掃・点検」「修繕」の質が異なります。そのため、外部廊下やエントランスなどの共用部のキレイさ、そして使い方もマンションによって大きく異なってきます。

たとえば、共用部が汚く、駐輪場にも違法駐輪が多くあるとします。このようなマンションは、賃貸希望者者が内見したときに良い印象を持たないでしょう。

また、仮にそこに住んだとしても、長い期間住みたいとは思いません。つまり、このようなマンションは空室率が高くなるリスクと、退去率が上がってしまうリスクがあるということです。この2つのリスクは、不動産投資においては致命的なリスクになります。

1-3 . ランニングコストが変わる

管理会社は「長期修繕計画」を策定します。この長期修繕計画は、どの箇所を、いつ、どのように修繕するかを20年~30年の長期間で策定した計画となります。しかし、長期修繕計画は管理会社のノウハウによって、計画の精度が異なります。

そのため、計画の精度が低いと、修繕積立金の上昇リスクが高まってしまうのです。修繕積立金は不動産オーナーが支払うので、不動産投資においては支出が上がり収益を圧迫してしまう原因になります。このように、余計な支出を増やさないという面からも、不動産投資においてマンション管理は大切と言えます。

2 . 管理を見極めるポイント

さて、不動産投資においてマンション管理が大切ということが分かったところで、次は以下のポイントを抑えて管理の質を見極めましょう。
・共用部の状況
・修繕計画のチェック
・アフターフォロー体制の確認

2-1 . 共用部の状況

投資用物件を選ぶときには、以下の観点で共用部の状況を見極めましょう。
・清掃は行き届いているか
・共用部のルールは守られているか
・掲示板にはどのような張り紙があるか

不動産投資をするときには、購入する部屋だけでなく全ての共用部を見て回りましょう。外部廊下やエントランスなどはもちろん、ゴミ捨て場、駐車場、駐輪場など、あらゆる共用部を見ることが大切です。そして、その共用部の清掃がきちんとされているかを確認することが大切です。

また、先ほども少し触れましたが、共用部のルールは守られているかもチェックしましょう。仮にルール違反をしていたら、たとえば掲示板に注意喚起をしたり、違法駐輪している自転車に張り紙をしたりする必要があります。

管理会社がこのような対応をしないとマンションのルールは守られずに、快適な住環境ではなくなってしまうからです。これらの点をチェックするために、時間をかけてゆっくりと共用部をチェックしてから、物件を取得するか判断しましょう。

2-2 . 修繕計画のチェック

また、長期修繕計画のチェックも重要です。具体的には以下の要素をチェックしましょう。
・エレベーターの修繕費用は盛り込まれているか
・機械式駐車場の入れ替え費用は盛り込まれているか
・修繕積立金は今後どうなるか

エレベーターの修繕費用や機械式駐車場の入れ替え費用は、25年~30年程度のスパンで発生します。仮に、20年スパンの長期修繕計画であれば、これらの修繕金は盛り込まれていない可能性があります。

しかし、これらの費用は25~30年目で必ず発生する費用になるので、修繕計画に盛り込まれていなくても、結局は不動産所有者がその費用を負担することになります。そのため、精度の高い計画でないと、予期せぬ支出が増えるということです。

また、基本的にはどのマンションも修繕積立金は上がっていくことが多いです。しかし、過去実際に修繕積立金が上がったのか、そして今後どのように上がっていくかは必ずチェックしておきましょう。

2-3 . アフターフォロー体制の確認

最後に、管理会社のアフターフォロー体制です。出来れば、24時間の電話受付をしている管理会社などが望ましいです。管理会社のアフターサービスがしっかりしていると、入居者との予期せぬトラブルを防止できます。

トラブルは不動産投資においては大きなマイナス要素になるので、できるだけ入居者がストレスなく生活できる環境が大切です。その面からも、アフターフォローがしっかりしている管理会社を選ぶべきです。

3 . 管理は必ずチェックしよう

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もちろん、不動産投資で最も大切なのは物件選びであり、「管理の質」の優先順位は物件選びには劣ります。しかし、管理を無視して物件選びをすると、予想できない支出の増額や、空室リスクが発生します。

不動産投資において、この「予想できない」ことは最も避けたいことです。そのため、物件選びと同じくらい管理もきちんと見極め、管理の質が良い物件を選びましょう。

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