HOME 賃貸経営 不動産投資市場はレッドオーシャン?まだ間に合う常識はずれの投資法

不動産投資市場はレッドオーシャン?まだ間に合う常識はずれの投資法

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産投資にはいくつかの不安要因があります。少子高齢化、不動産投資ブームと相続税対策による供給過剰、東京オリンピック後の経済環境……中でも需要の減少はこれからの賃貸経営を直撃するでしょう。みな似たようなビジネスモデルで顧客を奪い合いレッドオーシャン化がすでに始まっているのかもしれません。しかし、中には他と一線を画す投資法で収益を挙げている投資家もいます。

目次

1 . 正真正銘・自己資金ゼロ!社会貢献にもなる空き家の転貸

自己資金ゼロをうたう不動産投資の書籍は数多くありますが、ほとんどが属性を活かした融資を利用します。ひときわ異彩を放つのが、村上祐章さんの『常識破りの「空き家不動産」投資術』です。フリーターだった村上さんは、空き家の転貸というビジネスを独自に考え開拓、月収100万円を得るようになりました。

ここで紹介されている方法は、いたってシンプル。空き家を見つけて所有者と交渉し、破格の賃料で借り受けます。そして貸主に許可を得て、入居者に転貸(又貸し)します。所有者は固定資産税を払うだけで劣化していく「負動産」が不動産になり、地域の活性化にもつながる、もちろん本人は儲かるという三方よしの手法です。

キモとなるのは、一般住人への飛び込み営業をいとわない攻めの精神と、管理は自分で行い、修繕もDIYでするなど、徹底的にコストを省くことです。デフレで少子化で空き家だらけのこの時代に合った手法といえます。なお、宅建業の登録が必要かどうかについては議論がありますので、宅建業者に協力してもらうなど、何らかの対策をしたほうがいいでしょう。

2 . 1つの物件で2度おいしいリースバック

オーナーチェンジの物件で賃貸利回りに加えて、将来の売却価格まで決まっている。しかも修繕費固定資産税などは入居者持ち。そんな夢のような物件あるでしょうか?あります。「セール・アンド・リースバック」がそれです。

簡単にいうと、ローン返済に苦しむ人のマイホームを買い取り、その元・所有者に賃貸。お金の都合がつくようになったら、当初の買い取り価格に数%上乗せして買い戻してもらう、といった流れです。

対象となるのは任意売却物件です。住宅ローンの返済が滞ったために担保としている自宅が競売にかけられることがありますが、落札される前に金融機関と協議のうえで物件を売却することを任意売却といいます。競売では有無を言わさず立ち退きを命じられることがあるので、引き続き住みたい人などが利用します。投資家としては、空き室リスクの非常に低いうえに売却益が出る可能性が高い、1粒で二度おいしい物件といえます。

詳しくは任意売却支援協会などを参考にしてください。
https://www.963281.or.jp/

3 . コンビニへの土地貸し

最後に紹介する手法は、もともと相続などで郊外に土地を持っている人などは今さら感があるかもしれません。コンビニエンストアのような店舗への土地貸しです。大地主に有利な手法ですが、土地もお金もない人でも不可能ではありません。空き家同様、所有者から借りて転貸すればいいのです。

土地の活用には、さまざまな方法があります。収益性が高いのは自己建設方式で、資金調達から店舗の設計・建築まで、投資家が行います。最も手間がかからないのは定期借地権方式。賃貸人は契約書を交わす以外にほとんどすることはありません。地代は他の方式に比べて少なめですが、安定して支払われます。契約期間終了後に建物を買い取る特約を付けることもできます。

4 . 変わった投資手法も視野に入れる

不動産投資の手法は「銀行融資を受けてアパートを買い、入居者を募集する」だけではありません。元手が不要の空き家転貸や、実質オーナーチェンジで売却もしやすいリースバック、賃貸人がほとんどリスクを負わない定期借地などがあります。融資がおりなかったり物件が見つからなかったりと課題がある人は、他の手法も考えてみたらいかがでしょうか。

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