HOME 賃貸経営 解約通知を受けたらすぐにやるべきこと【現役サラリーマン大家が語る!Vol.46】

解約通知を受けたらすぐにやるべきこと【現役サラリーマン大家が語る!Vol.46】

中林準

中林準

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賃貸経営では永遠に満室経営になるということはあり得ません。いつかは入居者が退去するので、その度に入居者募集をする必要があります。

それは分かっていても、賃貸管理会社から解約通知の連絡があり、1か月後から家賃収入が途絶えると分かると精神的には落ち込みます。

しかし、解約通知を受けた時は落ち込むのではなく、次の入居者をより良い条件で獲得するためのチャンスと捉え、出来る限り早く次に向けた動きをとる必要があります。本日は解約通知を受けた時にすべきことをお伝えしたいと思います。

目次

1 . 次の入居者獲得までのスケジュール

まず、最初やるべきなのは具体的なスケジュールを立てることです。
設定すべき主なスケジュールは以下の通りです。

1. 現入居者の退去日
2. 日程別家賃設定スケジュール
3. 地場の賃貸管理会社への入居者募集のお願い時期
4. リフォーム期間
5. 次期入居者の目標入居開始日

まず、1の退去日は解約通知の連絡を受けた時に明確になるはずです。
もし、管理委託をしていたのであれば無料でその会社が退去立会いをしてくれると思いますが、自主管理の場合で、退去立会日に自分で行けない場合は、どなたかに退去立会をお願いする必要があります。

また、2に関しては、無計画に設定している大家の方が結構いますが、私は最初にある程度の家賃設定スケジュールは決めておいた方が良いと考えます。

家賃はいったん下げてしまうとなかなか上げにくいという性質があります。
従って、現入居者の方がまだ住まれている間は強気の家賃設定で様子を見る。
1か月程度様子を見て、反響が全くないようであれば、若干家賃を下げる等のおおまかなスケジュール及び家賃の設定金額です。

例えば、現入居者の家賃は10万円、相場は10万5千円なので、ちょっと強めの11万円で最初は設定して、現入居者退去後1か月経過してもほぼ反響がない場合は5000円下げて、相場の家賃下げる等のスケジュールの事を指しています。

3及び4に関しては、後程詳しくお話したいと思います。

そして、5は目標とする次期入居者の目標入居者開始日です。
自分の力でどうにもできない部分はあるのは事実ですが、入居者募集のゴールは新しい入居者を獲得することです。

従って、ゴールの時期は決めておくべきだと個人的には考えています。
ゴールを決めると、その日に入居開始するためにはリフォームをいつまでに終わらせれば良いか?家賃設定をどういったスケジュールで変えていくべきか?入居者募集をお願いしている賃貸管理会社の方にどう接していけばよいか?というのが見えてきます。

あとは決めたスケジュールをベースに動くだけです。
何事もそうですが、まずはおおまかな計画を立て、解約通知後の初動を早めにとることが空室期間短縮につながっていきます。

2 . 賃貸管理会社へのご挨拶

解約通知を受けたら賃貸管理会社へ入居者募集のお願いは必須となります。
それと、管理会社は出来る限り、空室となる物件の最寄駅付近にある会社にお願いをすることをお勧めします。

理由としては、そのエリアにある管理会社であれば情報を一番持っているでしょうし、いくらネットで空室が検索できる状況になったとは言っても、未だに不動産屋に出向いて、管理会社の方とお話をして、部屋を決める方が多いからです。

例えば、東京駅付近に住もうと考えている方が新宿の不動産屋に出向くケースは少なく、ほとんどの場合、東京駅周辺の不動産屋に出向くでしょう。可能性を高めるためにはやはり、地場の不動産屋です。

実際に、過去空室になった物件で、そのエリアで営業をしていない不動産屋に入居者募集のお願いをしたことがあります。その会社としても、レインズに載せて、客付け業者の協力を受けようとしていたのですが、2ヵ月内見すらない状況でした。

これではまずいと思い、その物件の最寄駅周辺の不動産屋に入居者募集をお願いしたところ、なんと1週間で次の入居者が決まってしまったのです。

そういった事例もあるので、入居者募集に関しては、解約通知を受けた後出来る限り早く、そのエリアの管理会社にお願いすることをお勧めします。

3 . リフォームの手配

意外と抜けてしまうのがこのリフォームの手配です。

リフォームに関しては、やはりコストパフォーマンスが最重要です。
出来る限り少ないコストでより意味のあるリフォームをしてもらうことです。
その為には、複数の業者に相見積もりをとって、競わせるべきです。
もしくは、長年お付き合いのある会社があるのであれば、その会社に最初からお願いするのもありです。

また、一番抜けやすいのがスケジュールの確認です。
退去後にいきなりお願いすると1か月先まで埋まっているということもありますので、事前に大体どの日程であればリフォーム可能か?ということを確認しておきましょう。

コストパフォーマンスが良い会社であっても、1か月待たされてしまうとなると、入居開始日が遅れてしまうことになるので、スケジュール面も含めて最終的にお願いするリフォーム会社を決めるべきだと私は考えています。

解約通知後の初動が入居者募集にとっては大きな影響を及ぼします。
他の大家に差をつけるべく、最初こそ一番力を入れて動くようにしましょう。

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