HOME 賃貸経営 リフォーム・補助金・DIY可能賃貸…築古物件で満室経営を目指すには?

リフォーム・補助金・DIY可能賃貸…築古物件で満室経営を目指すには?

ゴンロク

ゴンロク

0

不動産投資の方法として、格安の築古物件を買い取って運用するというものがあります。
初期投資額をおさえて徐々に付加価値を付けながら入居率を高めるという、リスクを抑えて利回りを大きくするアプローチです。しかし、築古物件の入居率を上げるのはそう簡単なことではありません。そこで今回は、築古物件で満室経営を達成するための工夫を紹介します。

目次

1 . 一般賃貸とイベントスペースが同居!「シェア型複合施設」への改装

まずは築古のビルを改装し、一般の賃貸スペースとイベントフロアを融合させるというユニークな取り組みです。リノベーションを手掛けるリビタ(東京都渋谷区)と不動産改修事業を行うエコラ(宮城県仙台市)が共同で、シェア型複合施設「THE 6」を生み出しました。もともとはオフィス併設型集合住宅でしたが、さらに改良を重ね、イベントスペースやシェアキッチン、シェアオフィス、一般賃貸が共存する複合施設へとリニューアル。

THE 6は地上6階建てで、1階が店舗スペース、2階がオフィス、3階がシェアキッチンとイベントスペース、4階から6階は一般賃貸住宅という構成になっています。また、屋上には入居者ら施設利用者が集うためのコミュニティスペースを設け、施設内の交流を活性化させる試みもあるそうです。

リビタでは既に築43年の賃貸住宅を共有キッチン併設の物件としてリノベーションし、これを満室にしたノウハウを持っています。築古物件に複数の機能を持たせ、コミュニケーションの活性化と利用者満足を追求していることがポイントといえそうです。

2 . DIY初心者でも安心の改装可能賃貸

築古物件では改装可能賃貸への転換も、入居率アップの有効打と成り得ます。しかし、改装可能賃貸に入居するのは、いわゆる「DIY慣れ」した層という欠点も。DIYを一切行ったことが無い初心者には、やや敷居が高い物件かもしれません。

こういった入居者の心理的ハードルを下げる試みが、大阪府住宅供給公社で行われています。大阪府住宅供給公社では、初心者でも好みの部屋にDIYできる「DIYで育てる暮らしプラン+マンツーマンレクチャー」を実施。現地見学会とDIYプランの説明を同時開催し、プロのインストラクターによる全5回のDIYレクチャーも提供しています。また、入居直後の3か月間はフリーレント(家賃無料)とし、DIYが終わった段階で入居を開始するという斬新な試みも。

築年数が古くても「自分好みの住まいにカスタマイズできる」という付加価値を前面に押し出した入居率向上施策といえます。賃貸物件であっても、自分が手間暇をかけてDIYした住まいには愛着が沸くものです。また、満室経営のためには長期的な入居率の維持が必須です。賃貸であっても自己所有と同様の所有欲を刺激することが、長く住んでもらうための施策といえるでしょう。

3 . 10年間の賃貸で改装費用の半額を補助

最後にご紹介するのは富山県氷見市の「空き家優良物件化モデル事業」です。
これは一般的な入居者向上施策とは少し毛色が異なりますが、移住者が「住み続けること」で結果的に改装費用が安くなるというもの。

具体的には、移住者に対して10年間の賃貸すること、空き家情報バンクに登録することという2つの条件を満たしたとき、改装費用の半額を市が補助するという内容です。 改装費用には一般的なリフォーム費用のほかに、残置物の撤去費用も含まれるため、築古物件の再生にかかる費用の大半が補助対象となります。

実際に築60年の木造2階建て一軒家を改装し、総費用200万円のうち100万円を氷見市が負担したという実績もあることから、地方の築古物件再生のパイオニアになりそうですね。 空き家再生は政府や行政が主導で進めている分野ですから、補助金は積極的に利用していくべきでしょう。

4 . 築古物件の満室経営は「コミュニケーション」と「再生」が鍵!

以上3つの事例から築古物件の入居率向上を考えると、いかにコミュニケーションを活性化させ、再生につなげるかという点が肝になりそうです。また、ライフスタイルや価値観が多様化している時代になり、柔軟で使いやすい空間を低コストで提供することが求められています。今回紹介した「複合施設化」「DIY特化」「補助金活用」という事例を参考にしながら、築古物件の満室経営を目指してみてはいかがでしょうか。

同じカテゴリーの記事

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice