HOME 賃貸経営 区分所有マンションで民泊運営をするリスク【現役サラリーマン大家が語るVol.52】

区分所有マンションで民泊運営をするリスク【現役サラリーマン大家が語るVol.52】

中林準

中林準

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今年6月に民泊新法が施行されることが決定しましたが、それにあわせて民泊に参入しようと考えている方もいらっしゃるかと思います。

民泊は1棟全部屋、一軒家や区分マンションの一室等で運営することが可能です。

私は現在、一軒家と区分マンションで民泊を運営していますが、一軒家の方が相対的にリスクが低いと個人的には感じており、区分マンションで民泊を運営するリスクは相対的に高いと考えています。

今回はその区分マンションでの民泊運営に潜むリスクについて中心にお伝えしたいと思います。

目次

1 . マンション居住者との距離が近い

民泊では基本的に民泊サイトを経由して宿泊予約をしてくるゲストが顧客になりますが、その大多数が外国人です。

最近では日本人の方が利用することも増えたようですが、やはり大多数が外国人という状況は変わりません。

サイトでは、パスポート等の身分証明書をアップロードすることが1つの登録要件とされていますが、それだけでは宿泊するゲストがどんな方かどうか完全に把握することが難しく、たまに非常識なゲストが宿泊し、近隣住民に迷惑がかかることもあります。

また、ゲストの方々は旅行中ということで気分が盛り上がっているということもあり、室内で大騒ぎする可能性もゼロではありません。

そんな時、区分所有マンションの場合は隣室に騒音等が響く可能性が高く、仮に所有者の方が民泊運営の許可を出して、マンションの管理規約においても禁止されていないという状況であっても、やめるように指示されることもあります。

今の日本のマンションのルールといえるマンション管理規約では、近隣住民の日常生活が一般常識を超える騒音や行動等で害された場合、マンションの管理組合で決議の上、マンション管理組合はその部屋の所有者に対してその原因となっている事象を取り除くよう指示することが出来ます。

従って、仮に自分が所有している区分マンション一室で民泊をしていたとしても、このようにマンション管理組合から指摘をされることがあり、これはどんなに許可を得ていても、完全に排除できない区分マンションで運営をするリスクです。

一軒家であれば、マンション管理規約のようなものはなく、管理組合のような存在もないので、これは区分マンション特有のリスクだと言えます。

2 . 所有者の許可や国の許可を得ても安心とは言えない

上記の近隣住民への迷惑行為と関連が深い話ですが、先ほど申し上げたようにマンションにはそれぞれのマンション管理規約というルールがあります。

このマンション管理規約は国として推奨している標準的なフォーマットはあるものの、各マンションの管理状況や環境によって加筆・修正することが可能です。

昨年、民泊についてのニュースが多く報道されましたが、そのタイミングでマンション管理規約に民泊禁止の文言を入れたマンションも多くあると聞いています。しかし、文言に入れていないマンションもあり、全てのマンションにおいて禁止になっているという状況ではありません。

従って、区分マンションで民泊運営を考えている方は、所有者からの許可、国の許可を得ると同時にマンション管理規約も念のため確認しておくことをお勧めします。

そこで、ここからがリスクの話になりますが、このマンション管理規約は随時修正することが可能です。規約の変更には区分所有者数の4分の3以上及び区分所有者合計の議決権割合の4分の3以上の賛成が必要になりますが、私が所有しているマンションの例から考えると、議題に挙がっている規約の変更は基本的に決議されたケースがほとんどです。

要するに、民泊運営開始当初は規約で禁止となっていなかったとしても、その後環境が変わり、規約に禁止の条項が織り込まれると撤退せざるを得ないという状況になってしまうことがあり得るということです。

これは一種の爆弾のようなもので、いつ規約がそのように変更になるか分からないので、自分の力ではどうしようもないことです。

従って、区分マンションで民泊運営をしようと考えている方は許認可を得ていても完全に安心できないということは認識しておくべきだと思います。

3 . 一軒家でも周辺住民の理解は必要

一軒家では区分マンションのような管理規約がないので、いきなり撤退ということはありません。

しかし、宿泊したゲストの近隣住民への迷惑行為が度を過ぎてしまい、その近隣住民が区役所へ通知したりすると、区役所から厳重注意を受ける可能性はあります。

ただし、区役所にも多くの仕事があり、民泊対策だけに取り組んでいる訳ではありません。
彼らも民泊運営をされている部屋が多くあり、それが近隣住民へ迷惑をかけているケースがあることは知っていますが、何もないところから調査することは基本的にありません。

あくまで、近隣住民から苦情が入った時です。

従って、一軒家で運営をする場合であっても、近隣住民へ挨拶をする、ゲストへ騒音を大きくしないような注意喚起を徹底する等一定の対策は必要です。

ただ、区分マンションの管理規約が変更になり、運営が出来なくなるリスクに比べると自分で防げるリスクではあるので、出来るのであれば一軒家で運営した方が、撤退リスクは低いと個人的には考えています。

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