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媒介契約とは?種類別のメリット・デメリットと契約時の確認事項

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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家や不動産を売るときには、金額やスケジュールなどの希望がなるべく叶うようにしたいですよね。そのためにもっとも大事なことは何でしょうか?価格の設定?募集する時期?たしかにそれらも重要ですが、「どの不動産会社に依頼するか」ということが成否を分ける大きなポイントとなります。媒介契約の結び方によっては、この依頼先の決め方に制約が加わります。そのため契約前にどの方式をとるかよく検討した方がいいでしょう。今回は媒介契約の種類やメリット・デメリット、契約時のチェックポイントなどをまとめましたので、不動産の売却を検討している人は参考にしてください。

目次

1 . 媒介契約の基礎知識

まずは媒介契約の基本的な知識について押さえておきましょう。

1-1 . 媒介契約とは?

家や不動産を売却するときには、ほとんどの場合、不動産会社に仲介を依頼することになります。このときに交わす契約を宅地建物取引業法(宅建法)で媒介契約と言います。同法ではこの契約方式を一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類に分けています。

1-2 . 媒介契約の種類

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社に仲介を依頼できるタイプの契約方式です。一つの会社に絞らず何社とでも契約でき、自分で買い主を探すこともできます。契約期間には特に法律による決まりはありませんが、国土交通省の定める標準媒介契約約款では、3ヶ月とされています。

物件情報は指定流通機構(レインズ)に登録することによって全国の不動産会社に共有することができます。専任媒介契約と専任媒介契約では登録を義務付けられていますが、一般媒介契約では任意です。

他の方式では一定期間ごとに文書かメールで募集の状況を報告することが不動産会社に義務付けらていますが、一般媒介契約ではこれも必須とはなっていません。

専任媒介契約

専任媒介契約をすると、その不動産会社以外に仲介を依頼することはできなくなります。ただし自分で売主を見つけることはできます。

契約期間は3ヶ月以内と定められており、自動更新とすることはできません。

レインズへの登録は契約日から営業7営業日以内に行わなければなりません。進捗具合を2週間に1回以上、売主に報告する義務があります。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様、依頼先の不動産会社を一社に絞る方式ですが、自分で買い主を見つけることもできません。レインズへの登録は5日以内、報告は少なくとも一週間ごとに行う義務があります。

2 . 【種類別】媒介契約のメリット・デメリット

(専属)専任媒介契約で義務付けられているレインズへの登録や報告の頻度などは、希望する場合は個別の契約で定めることができます(不動産会社が承知するかどうかは別ですが)。そのため一般媒介契約と他の媒介契約との最も大きな違いは、他社に重ねて依頼ができるかどうかということです。

では、媒介契約は一社に絞った方がいいのでしょうか。依頼者としての立場と、実際に買い主を募集する不動産会社としての立場でそれぞれ考えてみたいと思います。

売却が希望どおりの価格や時期にできるかどうかは、不動産会社の担当者によって大きく左右されます。物件を欲しがるような客層を多く抱えている会社、営業力のある会社であればスムーズにいくはずです。適切な不動産会社がどこかわからない状況であれば、何社かに頼んでおきたいと思うのは依頼者として当然の心情でしょう。

ただ不動産会社の立場で考えると、他の会社に依頼される可能性のある一般媒介契約の物件と自社にのみ依頼されている物件では、後者の方に力を入れるはずです。なぜなら前者の場合は、もし自社で広告費をかけて盛んに宣伝したとしても、他社に先を越される場合があるからです。不動産会社としては契約の数をこなせばこなすほど仲介手数料が多く手に入りますから、早く成約したいのはどの媒介契約方式でも変わりません。しかし努力が実らない可能性のある一般媒介契約では、あまり多くの費用や労力をかけてまで募集をしようという気は起こりにくいものです。

つまり(専属)専任媒介契約では、物件のタイプに合った優秀な不動産会社を選べばスムーズに希望どおりの売却ができる可能性は高いのです。適切な不動産会社でなければ、契約期間の3ヶ月もの間、時間を浪費してしまうことになります。

一般媒介契約では不動産会社を選別せず、手当たり次第に頼むことができます。しかし、優先的に募集に力を入れてもらえる可能性は低くなります。

信頼できる不動産会社がいれば、そこに(専属)専任媒介契約で依頼するメリットが出やすい。そうでなければ、一般媒介契約で複数の会社に依頼できるというメリットも捨てがたいものとなります。

3 . 媒介契約を結ぶまでの流れと契約時の確認事項

媒介契約を締結するまでには概ね次のような流れになります。

1.不動産会社を探す
2.物件の価格査定をしてもらう
3.その不動産会社だけに依頼するか、他の不動産会社も探すか(媒介契約の方式)を決める
4.媒介契約の締結

その後、契約内容によってはレインズへの登録や募集が開始されます。

上記の流れは、不動産会社が決まっている(紹介してもらう、近所で探す、普段から知っているところがある)ことが前提となっていますが、一括査定サイトを利用するという手もあります。インターネットサイトに大まかな物件の情報を入れると5、6社から簡単な査定が来て、その中から選んだ数社に実際に査定に来てもらい、最も感触の良さそうなところを選ぶという流れです。

契約締結時には、契約内容はもちろん、査定価格にどのような根拠があり、納得できるような内容なのかどうか、確認しておく必要があります。

4 . 【種類別】媒介契約を結ぶときの確認事項

媒介契約の内容は、国土交通省が標準媒介契約約款を定めています。それに沿ったものかどうか、沿っていないのであればその理由を明示する必要があります。法律で義務づけられているわけではありませんが、そのように同省が指導をしています。

また一般媒介契約には明示型と非明示型の2種類があります。前者には複数の不動産会社と契約をしたときに、他の不動産会社に通知をする方式で、後者にはその義務がありません。

いずれの契約方式するにしても、何日以内にレインズに登録するか、仲介手数料、報告の方法や頻度を確認しておきましょう。中にはずさんな不動産会社もいますから、当初の契約にもとづいてしっかり動いてくれているかどうか、ウォッチする必要があります。

公益財団法人不動産流通推進センターが運営している不動産取引情報サイト「不動産ジャパン」では、媒介契約締結のチェックリストを掲載しているので参考にしてください。
「不動産ジャパン」売買契約締結のチェックリスト
http://www.fudousan.or.jp/kiso/sale/images/pdf/3_baikai_list1.pdf

5 . 信頼できる会社に専任で依頼するか、複数社に一般媒介契約で依頼する

不動産を売るときに不動産会社と交わす仲介の契約の方式は3種類あります。最も大きな違いは複数の会社に頼める一般媒介契約と一社のみに絞る専任媒介契約または専属専任媒介契約です。信頼できると不動産会社があれば後者のメリットが大きいのですが、そうでなければ一般媒介契約が有利に働くこともあります。

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