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不動産管理会社の業務を知ろう!不動産経営に役立つ管理会社の選び方

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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不動産投資を始めて間もない人にとって、物件の管理は大きな課題です。入居者のクレーム対応、滞納が発生したときの督促、空室が出たときの募集など、やらなければならないことは山ほどあります。そのため、収益不動産の管理は管理会社に委託するのが一般的です。

この記事では、不動産管理会社の業務から選び方、さらに少し意味合いは違うものの、節税目的で設立されることの多い不動産管理法人の概要を紹介します。
不動産投資を合理的にやっていきたいという方に見ていただきたい内容です。

目次

1 . 不動産管理会社の役割と業務内容

まずは不動産管理会社とは何で、どのような業務を委託できるのかについて説明します。

1-1 . 不動産管理会社とは?

ひとことで書くと、不動産管理会社とは、オーナーと入居者の間に立ち、物件の保守管理や集金、クレーム対応などをしてくれる業者です。

不動産投資家はマンションやアパートの大家になるわけで、大家業というと家賃の督促や入居者の要望に対応する仕事のようなイメージかもしれません。
しかし、不動産管理会社を間に入れることによって、オーナーはこのような日々の雑多な業務から解放され、物件の売買や銀行対応などに時間を割くことができます。

副業としてマンション経営を行うサラリーマン投資家にとって、不動産管理会社はなくてはならない存在です。

不動産管理会社の形態には大きく分けて2つあります。仲介会社が母体となるものと、管理を専門とするものです。
前者は空室時の入居者の募集から集金や契約更新など、一貫して同じところに任せることができます。
後者は仲介も可能な場合もありますが、ビルメンテナンスを主要な業務としているところでは、建物の保守管理に特化していることもあります。

また、仲介と管理の両方ともに長けている業者もいます。

賃貸契約の仲介を中心に考えると、不動産会社との契約方法には媒介契約と代理契約の2つがあります。
前者は仲介のみを依頼する場合にとられる方式ですが、後者は仲介から管理まで一つの業者にお任せするような場合に行い、すべて一任する一括委託型と、定められた一部の業務のみを依頼する一部委託型のどちらかになります。

1-2 . 不動産管理会社の業務内容

具体的な不動産管理会社の業務には、次のようなものがあります。

家賃集金

入居者から家賃を受け取り保管、期日になっても支払われないものがあれば督促します。集めたお金は管理委託手数料や実費を差し引いて、オーナーに支払われます。

入居者の募集、管理

空室が出たときに、新しい入居者を募集します。 また、既存の賃貸人への各種連絡や契約更新などのも管理も行います。

更新手続き

賃貸借契約の期間を確認し、期限が迫っているものがあれば入居者と更新手続きを行います。

解約手続き

退去しようとする入居者に対して、解約の手続きや敷金の精算などを行います。

クレーム処理

入居者からのクレームに対応します。設備の老朽化にともなう故障の他、入居者間のトラブルの調整に駆り出されることもあります。

物件の保守管理

共用部の清掃や設備の補修、点検や消耗品の交換、修繕計画の作成などを行います。

2 . 不動産管理会社を選ぶポイント

不動産管理会社を選ぶポイントとして、良い会社とそうでない会社の特徴を挙げます。

2-1 . 良い不動産管理会社の特徴

物件周辺の地域事情に詳しい会社は、入居者募集に強い傾向にあります。地域の商習慣や賃貸需要の変化などに精通しており、適切な広告・募集を行いやすいからです。歴史のある地場の不動産会社などが当てはまるでしょう。

地場の業者でなくても、全国展開して広告なども目立っており、知名度の高い会社であれば、集客力を発揮できる可能性があります。

「街の不動産屋さん」のような小規模の会社では難しいかもしれませんが、財務状況がよいがどうかもポイントです。安定してしっかりと利益をあげていれば、管理のノウハウと経営スキルを持っている証拠。賃貸経営にも活かしてくれるはずです。

また、不動産会社とは息の長い付き合いをしていくものですから、倒産の心配がなるべく少ないところのほうがよいといえます。

最終的には、社員の人間性というところに尽きるのかもしれません。魅力的な人が営業すれば入居者もつきやすく、オーナーとしても信頼のおける管理者に担当してもらったほうが安心です。

また、調査会社や不動産関連企業が「管理会社満足度ランキング」を発表しているので、参考にしてみるといいでしょう。

2-2 . 委託を避けるべき不動産管理会社の特徴

反対に、不誠実な対応が散見されるような会社は避けるべきです。連絡が遅い、言ってることややっていることがコロコロ変わる、相場より明らかに高い見積もりを持ってくる……など、不信感をおぼえさせるようなことがあれば、要注意です。
オーナーの立場を考えず、自社の利益を最優先するような業者も少なからずいるのが現実なのです。

他に管理している物件が具体的にわかるようであれば、建物の状態を見てみましょう。清掃がきちんとされていなかったり、外壁がボロボロでろくに修繕もされていなかったりしていたら、物件の管理がずさんなのかもしれません。そのような業者に任せると、あとでよけいな修繕費がかかったり、入居者募集に苦労したりします。

事務所の雰囲気も参考になります。一見して暗い感じのするところは、入居希望者も含めて客入りが少ないのかもしれません。

管理手数料の相場は家賃の5%が一般的です。これよりも大幅に高い場合はよく考えたほうがいいでしょう。不動産投資は投資であり、事業でもあるため、最終的にもっとも大事なのは数字、つまり利益です。

3 . 大手不動産管理会社のメリット・デメリット

「街の不動産屋さん」は入居者募集に強いと前述しましたが、では大手の不動産管理会社はどうなのか考えてみます。

3-1 . 大手不動産管理会社を選ぶメリット

大手を選ぶメリットは、飛び込み客が多いことです。入居者の立場にたってみるとわかるのではないでしょうか。
引っ越し先を探して、なじみのない街を歩いていたら、目の前に誰でも知っている大手不動産会社と聞いたこともない不動産屋があったら、安心して入店しやすいのは前者のほうだと思います。
訪問者の数が多ければ、それだけ入居に結びつく数も多くなるはずです。

規模の大きい大手は、物件管理のノウハウの蓄積度合いも高いので、専門知識をつかってきちんと管理してくれるでしょう。また、人員が多いので、担当者が休みのときでもスピーディに対応してくれる可能性があります。

3-2 . 大手不動産管理会社のデメリット

オーナーの要望や入居者のクレームなど、通常あまり想定されていないケースにあたったとき、柔軟に対応してもらいやすいのは、どちらかというと地場の中小不動産会社です。
全国規模で有名な会社は、社内ルールが敷かれており、何人もの上司が決裁しないと動けない、ということがあるからです。

また、ひとりの担当者に長くついてもらうことはあまり期待できません。全国転勤ありの会社では、数年から短くて数ヶ月で担当者が変わってしまうこともあります。業者との信頼関係を築いていくにあたって、若干不利な点です。

4 . 不動産管理会社を設立するメリットと注意点

不動産投資家の中には、「不動産管理会社」を設立する人もいます。上記の不動産管理会社とは少し意味合いが違い、基本的に目的は節税です。自身が管理したり、プロに管理を委託したりする場合でも、名目上は自分が作った不動産管理会社に委託することで、税金を得することがあるのです。

4-1 . 不動産管理会社を設立するメリットとは?

不動産の所有権を法人に移し、自分はそこから給料(役員報酬)を受けとる形にすることを、「不動産管理会社を設立する」ということがあります。

ただし、すべての場合に節税になるわけではありません。法人設立には次のようなメリットがあります。

まず、収入が多い場合。個人の所得税は累進課税ですから、多ければ多いほど税率が高くなります。
例えば、給与所得や事業所得と不動産所得の合計が900万円以上の場合は33%です。法人の実効税率(法人税や住民税などひっくるめた実質的な税率)は30%弱ですから、単純に考えると法人のほうが得ということになります。
ただし、控除や役員報酬にかかる所得税などさまざまな条件によって変わるので、税理士への相談は必須です。

また、配偶者や親戚などの身内に所得がない人がいれば、その人を従業員として雇って業務の一部をしてもらい、給料を支払うことで、給与所得控除を受けることができます。

4-2 . 不動産管理会社設立時の注意点

ただし、法人の設立・維持には費用がかかります。

まず、設立費用が登記手数料などで株式会社なら20万円、合同会社なら6万円ほどかかります。前者のメリットは信用度の高さや事業承継の簡単さなどが挙げられますが、これらを気にしないのであれば後者でも構いません。

すでに個人で所有している不動産を法人に移す場合は、登録免許税が発生します。

設立後も継続してかかるランニングコストも少なくありません。まず、個人よりもはるかに複雑な税金の申告・納付のために税理士を雇う必要があるでしょう。
また、たとえ赤字でも毎年必ず発生する法人税の均等割という税金は、年間7万円前後します。

もちろん法人としての利益があがれば、法人税を払うことになります。
個人と比べて認められる経費の幅が広いため、法人設立のメリットを出すためには、保険や車両費などを計上し、利益と相殺するとこいうことがよく行われています。

5 . 不動産投資成功の鍵をにぎる不動産管理会社

不動産管理会社は、オーナーに代わって物件の保守や入居者のクレーム対応などを行います。不動産の素人であり、かつ時間のないサラリーマン不動産投資家にとって利用は必須です。

入居者募集から管理までのすべてや、その一部を委託することになりますが、会社によって得意な分野には違いがあります。適切な不動産管理会社を選ぶことは、不動投資を成功させるにあたって重要な要素です。

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