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空室対策で満室経営を実現!入居者が殺到する人気物件を目指す方法

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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投資用の不動産物件を購入し、オーナーとしてなんとか全室に入居者付けができた。そこでひとまず安心している人もいるでしょう。
満室経営はその状態に持っていくだけではなく、維持していくことも重要です。
実際に単身者向けのアパートやマンションなどは、入居年数が2年から4年という人が大半を占め、契約更新は多くても一回というケースが多いのです。さらに最初の契約更新の前に退去してしまう人もおり、年度の変わり目などは常に退去を意識しなければいけません。
そこで、退去をできるだけ起こさないために、どのような対策をすればいいのか、そして契約更新を行ってもらうにはどうすればいいのかなどの、オーナーとして知るべき不動産物件運営のコツをお伝えしていきます。

目次

1 . 空室対策の必要性とタイミング

空室リスクは、不動産投資において最も大きなリスクです。もし空室が発生すると、物件を一つしか所有していない場合は家賃収入がゼロになってしまい、ローン返済も滞ります。一棟アパートを所有していたとしても、ローン借入金が多い場合は毎月の返済金を家賃収入で賄えなくなることも多いです。ローンの返済を家賃収入から行う前提であればあるほど、空室対策とその解消は常に意識しなければいけません。

1-1 . 空室が続くとどうなる?

空室が続くと家賃収入が減り、ローンの返済が滞って最悪の場合物件を手放さなければいけません。さらには、仮に現金一括払いで物件を購入していたとしても、物件を所有していればランニングコストは発生します。

1-2 . 不動産を所有するだけで掛かるコスト

不動産を所有していると、以下のような固定費がかかります。

固定資産税
都市計画税
・電気代の基本使用料
・給湯器のリース料など

税金は必ずかかりますし、設備の基本料金なども考えなくてはいけません。さらに誰も住まない部屋に保険料を支払っているのも、無駄な出費と考えられます。
たとえローン返済がなくても、物件を所有しているだけで多額のランニングコストがかかるため、空室が続く部屋は負債と言える存在になります。

1-3 . 人口が減るエリアでの満室経営は難しい

また日本は人口が減少して、家余りの時代になっています。地方の過疎化は言うまでもなく大きな問題になっていますし、単身者世帯の大半を占める若者の数は特に減っています。私立大学の赤字化も進み、今後倒産する私立大学の出現も予測されるなど、特に地方において単身者向け物件の需要はどんどん減っています。つまり空室対策は不動産投資家にとって、早急に取り組むべき課題なのです。
それに加えて、地方では一棟アパートの建築などによる賃貸不動産の市場における供給過多が続き、さらに建築技術の向上によって建物の長寿命化が進んでいるために、ライバルとなる競合物件が続々と増えている状況です。
激しい入居者の奪い合いが続く中で、自分の物件をどのように魅力的なものに見せるのかを考え、入居者に住んでもらうための対策を取らなければ、これから先不動産投資で収入を得ていくのは難しくなっていくかもしれません。

1-4 . 空室対策のタイミングは?

空室対策は常に意識をしておくべきです。満室経営を達成すると、油断から空室対策をおろそかにしがちです。特に年明けまではその満室が続くものと思い、入居者対策を考えない大家さんもいるでしょう。
しかし年度の半期である10月に転勤や転居をする人も多くいますし、最近では引っ越しに伴う費用も減少傾向にあるので、気に入った物件があれば気軽に引っ越しをする人もいます。またシェアハウスに引っ越せば、さらに新居移転コストが安くなるので、年度の切り替わりを待たずに引っ越しする人も増加しています。
また、仮に3月末で退去が起きたら、募集と内覧ができるのは4月以降。さらに入居者が住めるのは5月以降です。そのタイミングで募集をしても、引っ越しをする人はそれほど多くありません。入居者の退去が起きた後に改めて空室対策を行っても、繁忙期に間に合わないことが多く、エリアによっては次の繁忙期が来るまでずっと空室が続くこともあります。そのため、契約更新が発生するタイミングの前から空室対策を心がける必要があります。
満室経営のためには、設備の更新を行い、既存の入居者に住み続けてもらう、また外壁や屋根の塗装や修繕を行い、外から見て魅力的な物件にするなど、新しい入居者に「内覧をしなくてもこの物件ならば住みたい」と思ってもらえるようにする工夫が必要です。

2 . 空室対策は原因の特定から始める

空室対策を行う前に、まずなぜ自分の物件に人が入らないのか、そして他の物件はどうして入居者が入るのかという、空室になる原因の特定から始めなくてはいけません。手間を掛けても原因を特定し、そこから初めて有効な対策ができるようになるのです。

2-1 . 空室が起こる内的要因

最初に考えられる要因として、物件自体に原因があるという内的要因を考えましょう。魅力のない物件としては、以下のような理由が考えられます。

築年数が古い

物件の築年数が古くなったのに修繕されないままだと、外観がみすぼらしくなって、そこに住みたいという人は少なくなります。特に若者は友人を呼んだりすることも多いので、古臭く汚い外観の物件に住みたいと思う人は少ないです。
また外観があまりにも汚いままで放置されていると、物件の防犯面や治安面で不安に感じる女性も多いです。女性にとっては特に、築年数が古くて修繕がされていない物件は敬遠対象になります。

バスとトイレが一緒

バブル期前後には洗面台、トイレ、お風呂が一体化した3点ユニットバスという設備が流行しました。コンパクトなスペースに機能性の高い設備を設けられるので、単身者向け物件での需要が高かったのです。しかし最近ではゆったりと風呂に浸かりたいという人も増えたために、トイレとバスを別に設置した物件の方が需要があります。

和室

単なる畳を敷いた部屋、そして押入れと襖があるという和室は、魅力的に感じる人が少ないです。特に単身者向け物件を経営している場合は、若者が住むことが多いだけに、若者が慣れ親しんでいる洋室の方に需要があります。ただし、非常におしゃれで綺麗な雰囲気のモダン和室にリフォームすれば、十分に和室でも魅力的な物件としてアピールできます。

家賃が高い

周辺の相場と比較して割高に感じられてしまう物件は、敬遠されがちです。駅からの距離や設備、物件のある階数、そして広さなどを考慮に入れて、賃貸物件情報サイトなどで周辺の物件と家賃を比較し、自分が設定した家賃が適切か考えましょう。

キッチンが狭い

3点ユニットバスと同様に、バブル前後に多く設けられていたのが電熱器と簡単なシンクだけの小さなキッチンです。自分で料理をすることがない男子学生であればそれほど気にしないかもしれませんが、特に女性は料理をすることも多いので、あまりにも狭いキッチンは不便さを感じる人が多いです。物件を男性向けと割り切ってしまえば、そこまで気にする人が多くない時もあります。

遮音性が低い

部屋同士の間の壁や、上と下の階の天井の防音性が低いと、生活音が伝わって入居者同士のストレスになります。またプライバシーも確保されないので、防犯面で不安に感じる人も増え、退去の原因となります。
特に入居者同士で昼夜の生活リズムが違う場合は、生活音がトラブルのもとになることが非常に多いのです。一方で、防音性が高い物件は壁が厚いため耐震性が高く、遮音性だけではなく、安全面でも入居者から支持を得て不満を解消できます。

ターゲット設定が間違っている

自分の所有する物件とそのエリアに住んでいる人々のニーズが噛み合わないために、人が入らないこともあります。駅から徒歩10分以上など、アクセス性がやや劣る住宅街の中にワンルームなどの単身者向け物件を建てても、単身者が不便に感じて住まないので、人が集まりません。
また学生が多いエリアで高めの家賃を設定した高級マンションを所有しても、金銭的に豊かでないことが多い学生は、そう簡単に借りてくれないでしょう。
自治体の人口統計データなどを見たり、不動産屋に聞き込んだりして、そのエリアにはどんな人がよく住んでいるか、どんな人がよく部屋を借りているかという調査をして、需要に応えた物件を購入しなければいけません。

2-2 . 空室が生まれる外的要因

もうひとつ大きな要因として考えなければいけないのが、立地や周辺の環境などの外的要因です。

近くに条件のいい競合物件ができた

近所に自分の所有する物件より魅力的な物件ができた場合、そちらに入居者が集中してしまうことはあります。駅からの徒歩での時間が短い、セキュリティ性が高い、新築でフローリングの洋室であるなどの条件が揃えば、多くの人が魅力的に感じ、そちらに入居者が集中してしまうでしょう。 また最近では物件の供給過多も進んでいます。マイナス金利政策によって金融機関の融資が行われ、多くの投資家が給与所得の節税や相続税の節税に繋がると言われたことから、一棟アパートを建てました。競争率が上がって入居者の奪い合いにあり、共倒れが起きることもあります。共倒れを避けるには、そういったエリアでの物件購入を避けるか、ライバル物件より入居者に対するメリットを提供しなければいけません。
そして当然ながら空室が起こる一番の理由は、進学や就職、転勤などの個人の事情です。
こういった外的要因による退去は自分の努力だけで防ぐことは非常に難しいですが、それだけに必ず起こり得るものとして常にリスクと対策を意識しなければいけません。

3 . 空室対策の具体例

空室が起きる原因を挙げたところで、では実際にどんな具体的な空室対策ができるのかを考えてみましょう。自分の創意工夫次第で色々な空室対策ができるはずです。

3-1 . 物件の価値を上げる

空室対策としてまず自分ができることは、物件の様々な価値を上げることです。住んでいて快適さを感じられる部屋、家賃に対してお得さを感じられる部屋、便利さを感じられる部屋など、部屋の様々な改善によって、物件の価値を上げます。

家賃を見直す

最も簡単にできるのは家賃の見直しです。修理の相場と比較し、それと同等もしくは安い家賃設定への見直しを行えば、入居者に対して「自分はお得な物件に住んでいる」という価値を与えられます。 注意点としては、収益性を損ねることになるので、ローン返済に影響が出るまで家賃を下げないこと、また同じ物件内の入居者と差をつけすぎないことなどが挙げられます。最も簡単にできる空室対策だけに、どこまで家賃を下げるかを慎重に検討しなければいけません。

入居にかかる初期費用の見直し

家賃を下げるのではなく 入居時にかかる初期費用を下げることも有効な空室対策です。引っ越しをする場合、初期費用だけで20万円~30万円の費用がかかることも多いです。 初期費用を下げることで入居者の負担を減らし、引越しをしてもらうためのハードルを下げます。
具体的には以下のポイントを見直してみましょう。

敷金・礼金の見直し

礼金は、最近では取らない大家も増えています。あえて敷金を取らずに、退去時に修繕費を一括精算するようにすれば、初期費用から敷金を無くして修繕費の確保もできます。

フリーレントの導入

大学の進学で4月から入居する人には、2月に契約を結び4月1日から家賃が発生するフリーレントを導入しましょう。入居者には済まない期間の家賃は発生しないメリットがありますし、大家側にとっても大学生という安定した入居者を確保できるメリットがあります。

フリーのインターネットや家具など設備の充実

フリーのインターネット設置や家具付き物件など、設備の充実を図ります。特に地方から引っ越してきた人は、ネット回線の契約ができるまで時間がかかり、それまでインターネットに接続できないと不便さを感じます。フリーインターネットならば即日使えますし、家具や家電が備え付けであれば、何も持たずに引っ越しすることができるので、引っ越し代の節約にもつながります。
ただ、え付けの家具を嫌う人もいるので、その点は一長一短と言えるでしょう。

物件をリフォームする

築年数が経過した古くなった物件の場合は、共有部分や外壁などの外観、それぞれの部屋の中もリフォームすることを検討しましょう。
エアコンを最新型のものにする、女性向けにシステムキッチンを導入する、ユニットバスからバス・トイレ別に改装するなどの対策が考えられます。もちろん壁紙や床材を変えることで、ガラッと印象を変えて再生することも有効です。

リノベーションで間取りを変える

思い切ってリノベーションをしてしまうというのも一つの手です。若者向けの単身需要が見込めなくなってきたら、ワンルームや1Kの部屋を二つまとめて一つの部屋にして、カップルやファミリー向けの物件にリノベーションするという方法があります。
和室を洋室に変えたり、逆にモダンな和室に変更したりすれば、合物件との差別化になります。

3-2 . 不動産管理会社に相談する

もうひとつの空室対策には、良いパートナーとなる不動産管理会社選びも重要です。

不動産管理会社を選ぶ時には、まず数社に相談します。それは管理会社によって得意分野があり、また担当者によって力量も違うからです。
そして実際に募集を依頼した後には、どの程度の問い合わせがあるかも確認しましょう。
問い合わせがあるけれど内見の後に決まらないのは、物件の外観や内装に問題があるということです。さらに、そもそも問い合わせがないというのであれば、家賃設定が適切でないという問題の切り分けができます。
問題を発見したところで、家賃の変更やリフォームなどの対策を考えます。もちろんその段階で、周辺の競合物件との比較や自分の家賃設定が適切かといった意見を、不動産管理会社にも求めましょう。
また、インターネット集客対策が苦手な不動産管理会社もあります。大手の不動産ポータルサイトにきちんと自分の物件の情報が掲載されているのか、もし掲載されていなかったら他の管理会社に物件情報の掲載を依頼することも検討します。特に今は部屋探しをする人の9割がネットで情報を集めて、物件を管理している会社に問い合わせるとも言われます。
物件の情報を見てもらうためには、不動産ポータルサイトで検索に出やすくすることも重要です。

これらの空室対策を不動産管理会社の対応で不十分と思うのなら、担当者の変更や別の管理会社に依頼することも考えましょう。
また不動産管理会社の中に、入居率90%以上とアピールする会社もあります。しかし入居率はあくまでも一時の数字で算出されます。本当に重視する数字は年間を通した空室率であり、それが10%以下ならばかなり優秀な管理会社です。年間の空室率を確認してから管理会社を選びましょう。

また広告費を使って、自分の物件を積極的に不動産店舗への来客に伝えてもらうのも重要な空室対策です。この場合、広告費がかかりますが、成功報酬なので無駄なコストにはなりません。家賃1ヶ月程度の広告費でしたら、十分に支払う価値はあります。

4 . 空室対策の失敗例

一方で、空室対策には失敗例もあります。空室対策をしたのに人が入ってくれない、収益率が下がってしまったという失敗を避けるためには、失敗の具体例とその理由を知っておきましょう。

4-1 . 家賃の大幅な値下げ

客付けのために家賃の大幅な値下げをすることは厳禁です。まず家賃を下げれば単純に収益性が下がります。それだけではなく、収入が不安定な人など、問題のある入居者が入る可能性が高くなり、家賃滞納リスクも高まります。
また5万円→3万円など大幅な値下げのタイミングによっては、同じ建物に住んでいても、大幅に家賃が違ってしまうため、前から住んでいた入居者からクレームが来ることもあります。既存の入居者は家賃の値下げを請求してきますし、そこまで家賃を急に下げたということは、物件に何かしらの裏事情があるのではないかと懸念を持つ人も出てきます。最終的には入居者全体の家賃を下げることになり、家賃収入の総額が大幅に下がってしまいます。
そうなるとローンの返済も厳しくなりますし、物件の修繕費用も捻出できなくなるでしょう。
結果的に物件の収益性の悪化が起こった上に、物件の環境や設備の質も下がって、どんどん魅力的な物件でなくなり、さらに家賃を下げざるを得なくなる、という悪循環に陥ってしまうのです。

4-2 . 大規模なリノベーション・リフォームの実施

物件の魅力をアップさせるために、大規模なリノベーションやリフォームを実施する人もいます。確かに物件を新築同様の設備や内装に変えれば、新規の入居者を集められるでしょう。しかし、それによって家賃アップが出来なければ、結果的に経営は苦しくなります。
例えば、普通にユニットバスからバス・トイレ別物件への改装を行えば、その費用は100万円近くかかります。しかしその物件の元々の家賃が4万円ほどだった場合、改装をしても家賃アップはせいぜい5,000円程度しかできません。100万円の改装代を回収するのに何年かかるでしょうか。収入は年に6万円しか増えず、100万円回収するまでにうまく行っても最低17年かかります。
費用対効果で考えれば行わないほうが良いです。
逆に70万円で改装をして、家賃7万円を8万円に上げられるのであれば、6年で回収できるので、検討の余地はあります。
リフォームは空室対策の有効な手段ですが、対策をしないことで空室期間がどれくらい発生するのか、また投資したお金をどれくらいで回収できるのかといった部分まで計算して改装に充てる費用の上限を設定しましょう。
もう一点、リフォームで考慮しなくてはいけない点として、複数の部屋の中で一部屋だけリフォーム工事をすると、他の部屋の住人に迷惑がかかることが挙げられます。また他の部屋の住人も、なぜ自分の部屋は工事をしてくれないかと不満を持つこともあるでしょう。
一部屋だけ大規模な修繕をするのは、タイミング的にも費用的にも困難が伴います。リノベーションやリフォームを行うのであれば、中古物件を購入してこれから入居者を募集するというタイミングで行いましょう。

4-3 . 速度の遅いフリーインターネットの設置

無料で使えるフリーインターネットは、入居者人気の高い設備です。しかしよく考えずに適当にインターネット無料回線を導入すればいいというわけではありません。フリーインターネット回線は、一つの回線を複数の部屋で同時利用するので、物件内の部屋数が多いと、一人当たりの通信速度が低下します。
フリーインターネット回線を期待して部屋を借りても回線速度が遅ければ、結局入居者は自分で別に回線を借りますし、無駄なコストの支払いを嫌って退去してしまうでしょう。もちろん大家側にもせっかくの導入費が無駄な出費になってしまいます。
そのため部屋数と入居人数、それぞれの部屋で維持できる速度、そして毎月支払える回線費を決めた上で、契約プランを複数の業者で比較検討して、最低でも20メガ程度の速度を確保できるようにしましょう。

5 . 空室対策は、常に先手を打つことが必須

空室対策は、実際に退去者が出てから行うものではありません。物件を満室維持できている段階で、契約解除をされないために他の物件を研究しながら行うものです。
そのためには周辺の状況などに常にアンテナを張っておき、今人気のある物件はどういったものか、また最近自分の物件の周辺にどんな集合住宅ができたのかなどの情報収集を心がけましょう。年度の切り替わりの契約更新に備えるには、年が開ける前に空室が出ないような対策を済ませておく必要があります。
また可能であれば、入居者とのコミュニケーションを取り、その人にとってどんな物件が魅力的か、どのような物件設備があると嬉しいのか、さらに今の物件にどんな不満を持っているなどのヒアリングも可能な限りしておきましょう。
物件に多少の不満があっても、大家とのコミュニケーション次第でずっと住み続けてくれる人もいるものです。そういった人と人との繋がりも、空室対策をする上で意外と軽視できないポイントなのです。

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