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「都心・新築」の魅力とは?忙しい人におすすめのマンション経営

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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「東京23区内にマンションを持っている」。何となく格好いいですね。ネームバリューだけでなく、都心のマンション経営には前途有望たる理由があります。さらに、「新築」という要素をプラスすると、相乗効果があるのを知っていましたか?そんな「都心・新築」の魅力に迫ります。

目次

1 . 東京の魅力

都心とは東京にかぎらず、一般的に大都市の中心部を指します。大阪や札幌、名古屋などの真ん中あたりも都心といい、投資先として似たような性質を持っています。

日本の都市の代表、東京の魅力を見てみましょう。

まず、人口が増え続けていることが挙げられます。
マンション経営において、人口動向は需要の予測に重要といえます。人口が増えている地域はそれだけ空室リスクが少ないといえるからです。

都道府県別転入・転出超過数

出典:総務省統計局「住民基本台帳人口移動報告 平成29月年(2017年)結果」
http://www.stat.go.jp/data/idou/2017np/kihon/youyaku/index.html

総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、東京都特別区部(23区)への転入超過(他県から入ってくる人が、出ていく人より多い)が20年続いており、特に2011年以降は神奈川県・埼玉県・千葉県の3件の転入超過数を東京23区が上回っているという状況です。

都道府県別に見ても、東京都は転入数が突出しているのがわかります。

不動産価格指数(全国)

出典:国土交通省「不動産価格指数最新データ 不動産価格指数(全国)」
http://www.mlit.go.jp/common/001240392.xlsx

東京都の人気は、不動産価格にも表われています。

国土交通省の「不動産価格指数の公表」によると、2010年平均を100とする全国住宅価格指数は、2013年頃から東京都が全国を大きく上回る伸びを見せています。

人口増加による底堅い需要が見込めることと、不動産価格が上昇傾向にあることが、東京都の魅力といえます。

2 . 新築の魅力

少し話は変わりますが、新築マンション投資の魅力についても触れます。

新築のいいところは、何といっても手間がかからないことです。中古物件は設備の老朽化で修繕や交換などの手入れが必要になることが多く、また鉄骨のサビやシロアリ被害など、躯体部分にもキズがあるリスクがあります。

新築であれば突発的な修繕などに対応する必要がほとんどなく、ほったらかしに近い形で運用できる可能性が高いといえます。まさに「不労所得」です。

また、最新の設備が整っていたり、デザインが新しかったりすることは、集客で有利に働きます。

注意すべきところは、新築物件は価格が割高になりやすいという点です。新築プレミアムといって、販売会社の利益や販促費が含まれるため、築浅物件よりも3割ほど高いといわれています。

また、家賃にも新築プレミアムがあります。当初は新築の良さを活かして強気の価格設定にすることができても、一度退居が出ると以降の家賃収入を下げざるを得なくなる可能性が高いのです。

新築の欠点をカバーする方法としては、区分所有ではなく1棟ものに投資するということが考えられます。部屋ひとつ売るのもマンション1棟売るのも販促費は変わりませんから、価格に対する新築プレミアムの部分が薄れるのです。

また、部屋数が多ければ、その中の数世帯は新築の高い家賃のまま住み続けてくれるかもしれません。収入を一室のみに頼ると、退居時にゼロになってしまうのでリスクが高いといえます。

修繕や集客の手間がかかりにくい新築1棟マンションは、忙しくてマンション経営にあまり時間が割けない人におすすめの手法といえます。

3 . 都心で新築物件を持つことの魅力

都心と新築、それぞれに魅力がありますが、「都心かつ築浅」であれば、両者の特徴をさらに活かすことができます。

それは、集客の手間がかからないことです。

都心、特に駅に近いワンルームマンションなどは募集がしやすく、空室が埋まりやすい傾向にあります。新築や築浅であればなおさらでしょう。

また、長期的に需要が拡大することを考えると、価格の上昇も続いていくかもしれません。数十年後に売却益を出せる可能性も高いといえます。

4 . 都心+新築はもっとも手間がかからないマンション投資

東京の人口は増加が続き、不動産価格も上昇傾向にあります。このように需要が多い地域で、かつ集客しやすい新築・築浅物件であれば、手間いらずのマンション経営ができるでしょう。

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