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宅建と管理業務主任者試験勉強で学んだこと【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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大家になるには資格は必要なのか?という質問を時々受けます。
回答としては、大家業に資格は必要ありません。誰でも不動産賃貸業のみであれば営むことが可能です。

私は大家を始めてからCFP、宅建、管理業務主任者等の資格を取得しましたが、これはこれで意味があったことだと思っています。確かに、資格を取得したことによって家賃収入が上がるということはありませんが。

資格取得は攻めの力を強めるというよりも、守りの力を強めるという要素が強いと思っています。とは言っても、具体的にイメージしづらいかと思いますので、私自身の経験を基に、資格が賃貸経営に役立っている具体的な事例をお伝えしたいと思います。

目次

1 . 瑕疵担保責任の記載および期間

瑕疵担保責任というのは、買主が通常の注意を払っても発見できないような隠れた瑕疵が購入後に発覚した場合に、売主が背負う責任です。

宅建の勉強をする前は、この責任は免責にすることも可能だと思っていました。
免責にする代わりに、売買価格を低くする、その他オプションサービスをつける等々、不動産取引以外ではこういった取引も実際あるかと思います。

しかし、不動産取引に適用される宅建業法では、法人売主が個人買主に売却する場合は、瑕疵担保免責にすることは出来ません。個人間の取引であれば瑕疵担保免責にすることは可能ですが、この部分上手く業者に言いくるめられてしまう方もいるというお話も聞きます。

そもそも、宅建業者売主と個人買主の取引であれば、売買契約書の中に瑕疵担保免責という記載をしたとしても無効です。

そして、瑕疵担保の期間についても宅建業法で定めがあります。何も記載がなければ民法上の瑕疵を知ってから1年間という期間が適用されますが、不動産取引では引渡し時から2年という期間設定をすることも可能です。

それ以上長くすることは個人買主を保護することになるので有効ですが、短くすることは無効です。例えば、売買価格を安くするから、瑕疵担保期間を3か月にして欲しいという交渉をしてきた場合は、それ自体が無効です。

こういった瑕疵担保責任の有無や期間については宅建を勉強している中で自然と身に付きました。もし、勉強していなければ本業の方では関わる機会がないことなので、自然と身に付けることは出来なかったと思います。

2 . キャッシュフロー計算に含まれる税金・減価償却費

物件購入をする際に、不動産業者からキャッシュフローシミュレーションを提示されることが多いと思いますが、その数値が本当に適正なのか?は自分で見極めなければなりません。

数値前提の中に、業者が故意的に実際の数値よりも良く見せているものは多くありますが、その中で知識がある程度ないと騙されやすい項目が税金と減価償却費の部分です。

税金は利益に対して課されるということは誰でも分かりますが、個人と法人で投資する場合で税率が異なりますし、個人の方は、給与所得と合算して申告しなければならないため、税率は人それぞれです。

減価償却費は、税金を減らしてくれる我々大家の見方ですが、この算式についても、算式が決まっています。特に中古物件購入時の減価償却期間について、誤った年数で減価償却の期間を見積もってくる業者がたまにいます。

中古物件の耐用年数は(法定耐用年数 - 経過年数) + 法定耐用年数 × 20%と決まっています。しかし、この算式で求められる年数よりも短い期間で償却できるというシミュレーションにし、投資開始当初は税金還付も出来ると営業をかけてくる業者もいます。

家賃収入自体の適正性や将来の家賃下落率の適正性等も、業者が数字を操作してきやすい項目ですが、この税金関連の部分は全く織り込まないで試算をしてくる業者もあるくらいです。

従って、自分である程度の試算を出来るくらいまで知識を持っておきたいところですが、そのベースとなる知識をCFPの勉強の中で身に付けることが出来ました。CFPは6科目合格が必要となりますが、その中のタックスプラニング、不動産運用という科目の勉強が特に役に立っています。

3 . マンションの設備点検

私はマンションの設備関連、建築関係には疎く、知識も経験もありませんでした。
そこで、設備と建築関連の知識ベースを作るべく管理業務主任者の勉強をしたのですが、これは今後1棟のオーナーになった際に活きてくると思っています。

勉強をする前は排水トラップの仕組み、消防設備、電気設備、生活用水槽の種類等のマンションがどのようにしてできているかについてほぼ知識がなかったのですが、管理業務主任者の勉強で基本的な知識を身に付けることが出来ました。

この知識によって、マンションを維持管理していくためにはどういった点検や修繕が必要になってくるのか?エレベーターであれば、フルメンテナンスとPOG契約の2種類がある等、業者に言いくるめられない無知からは若干解放されたと思っています。

私はもともとこういった資格勉強がそこまで苦にならないという性格もありますが、不動産が好きなので、楽しみながら勉強できました。やはり、何事もそうですが、好きになることがその道で成功していくための1つの要素かと個人的には考えています。

上記のように資格取得によって直接収益に影響するということはないのですが、将来のリスクを軽減することが出来ます。もしお時間があれば、是非資格勉強に励んでいただければと思います。

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