HOME 賃貸経営 2020年に省エネ賃貸の義務化スタート?省エネ性能の入居者需要を徹底検証!

2020年に省エネ賃貸の義務化スタート?省エネ性能の入居者需要を徹底検証!

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不動産投資家の目的は、不動産の賃貸収入、あるいは売却益でもって利益をあげること。安定収入や高値売却に必要なことは、不動産価値を高めることです。「価値を高める」とは「満室経営」を指します。満室経営なしに不動産投資における成功はあり得ません。
満室経営を目指すにあたり、「省エネ性能の高い賃貸住宅」は、今後人気を集めそうです。その背景には、世間で認知されている「太陽光発電で光熱費を圧縮」などのお金で割り切れないニーズが潜んでいます。
「省エネ賃貸のメリットって何?」。読者の素朴な疑問に応えていきます。

目次

1 . 「省エネ性能の高い賃貸住宅」の定義は?

「省エネ性能の高い賃貸住宅」の定義はあいまいです。何を持って「省エネ性能が高い」とされるのでしょうか。

省エネ性能を図るひとつの物差しとして、次の設備を有しているかどうかがあります。

・断熱性能の高い建材、窓
・エネルギー効率の高い空調設備
・エネルギー効率の高い給湯設備
・エネルギー効率の高い照明設備(LED照明など)

省エネ賃貸が話題に上るようになった背景には、地球温暖化を抑制する「CO2排出量削減目標」といった国策的側面がひとつ。もうひとつは、居住者ニーズの上昇です。

居住者ニーズが上がっているのは、人々が「断熱性能の高さ」を求めているということです。断熱性能が高い建物は「夏は涼しく、冬は暖かい」、つまり快適性にかかわる機能を指します。

例えば、昔ながらの羊かん型の築古木造アパート。居住者から「冬、隙間風が入ってきて寒い」と嘆き節が聞かれるのはよくある話ですが、断熱性能の高いアパートはそういったことがありません。
それどころか、外の気温が室内に影響されづらい仕様になっているため「夏は涼しく、冬は暖かい」といったことが起こります。

非常にノンロジカルな「快適性」という言葉、需要の高さはデータでも証明されています。
賃貸情報サイト『SUUMO(スーモ)』(リクルート住まいカンパニー)が16年5~6月にかけて実施した賃貸検討者調査では、「改善したい部屋の性能」として「断熱性」を望む声が「遮音性」に次ぎ2番目に多いという結果が公開されました。810人の調査数のうち、断熱性能を「最も改善したい」が20%、「次に改善したい」が33.2%でした。

スーモの池本洋一編集長は「特に今の20代は、賃貸の断熱性能の悪さに驚いています」とコメントしています。

理由は、今の20代は、住宅性能の高い分譲マンションや持家で育ってきた割合が、30代以上の層と比べて高いことが背景にありそうです。2000年住宅性能表示制度が施行され、新築分譲マンションを中心に住環境性能の品質が保たれた建物が、一気に普及されたことが起因しています。

今の20代は、こうした断熱性能の高い建物に育ち、しかし成人して賃貸に一人暮らしを始めたときに、「季節によって室内の温度差が激しい」(リクルート住まいカンパニー・15年賃貸契約者動向調査)と感じる傾向が高くなるそうです。

入居者需要が高い、もしくは今後高まるということは、「断熱性能」を解決するだけで物件を差別化できるということです。それはこれから新築を建てたいオーナー、既存物件を改修したいオーナー、どちらも対象になります。

しかし断熱性能を高めるということは、その分、建材費がかさばり、利回りが高くなります。建築費は、使う部位や量によって変わってきますので、一概に言えないところはありますが、こうした方のための補助金制度もあります。

2 . 補助金制度は期待できるか?

環境省が実施している補助金制度「ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)化による集合住宅における低炭素化促進事業」の二次公募が8月1日から同月30日まで行われる予定です。

ZEH(ゼッチ)化の基準は、断熱性能の高い集合住宅(省エネ賃貸)に、太陽光パネルを使うことで、「消費するエネルギー量より発電するエネルギー量が上回る」状態をつくることがひとつの目安となります。

補助金がでる対象設備は、

・高性能外皮(断熱材・窓)
・高効率空調設備
・高効率給湯設備
・高効率換気設備
・高効率照明設備
・蓄電システム

となり、各種設備は1戸あたり定額70万円、住棟あたり上限額は年3億円です。蓄電システムは、経費の1/3、または30万円を上限としています。

エネルギー基本計画においては、20年までに新築の住宅について段階的に省エネルギー基準適合の義務化が予定されていますので、省エネに関心のある不動産投資家は、チャンスかもしれません。

というのも、補助金申請をしている事業者は、まだまだ少ないのが実態だからです。環境省から補助金制度の執行を任されている般社団法人低炭素社会創出促進協会(東京都港区)の担当者は「大手ハウスメーカー以外に興味を持ってもらえない」とコメントしていました。

上記補助金制度の前進にあたる「賃貸住宅における省CO2促進モデル事業」では、16年は約400件が採択されたうち、中小事業者の案件はたったの1割程度でした。18年に入っても、一次公募170件のうち中小は2~3割にとどまっている状況だったといいます。特に断熱性能の高さが求められる沖縄や北海道などの案件はほとんど見られないそうです。

理由のひとつとして、補助金制度そのものが事業者に知れ渡っていないのと、省エネ賃貸のメリットがいまひとつ不動産会社・オーナーに伝わっていないことがあげられます。

3 . オーナーや入居者の理解

ある中小建設メーカー幹部の話によると、「省エネ賃貸は高くつき、収益性が高い建物を求めるオーナーから理解を得にくい」「賃貸住宅はオーナーが住むわけではないため、入居者の満足度を高めるためのコストアップは、必要最低限におさまりがち」とのことでした。

また、「断熱性能の高さは、部屋探しユーザーに伝えることが難しい」という懸念点もあるようです。部屋を紹介する不動産会社スタッフの説明スキルに依存している業界構造がある限り、「浸透に時間がかかりそう」といった心配も少なからず関係しているようでした。

これからは、「快適性」をこれまで以上に求める若年層が増えるでしょう。ニーズを先取り、住みやすい住環境を整備することが、長きにわたる「満室経営」を持続させる条件になるのかもしれません。

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