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アパート経営の基礎知識│利益が出やすい物件選びのコツ

中村 昌弘

中村 昌弘

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不動産投資の中でもアパート経営はメジャーな投資方法と言えます。とはいえ、投資ですので失敗すれば赤字経営になることがあるのも事実です。そこで今回は、アパート経営の利益を算出する仕組みや、メリット・デメリットおよびリスクを解説するので、アパート経営を検討している方は参考にしてみてください。

目次

1 . アパート経営とは?

アパート経営とは、アパートを一棟所有し、各部屋からの賃料収入で収益を上げる不動産投資です。まずは、アパート経営の利益の仕組みと、マンション経営との違いについて理解していきましょう。

1-1 . アパート経営の利益の仕組み

アパート経営の利益の仕組みを理解するためには、以下の点がポイントになります。
・利益の計算方法
利回りの算出
・経費とは?
減価償却費とは?

利益の計算方法

アパート経営の利益は、「年間賃料収入-年間経費」で算出されます。仮に、8部屋のアパート経営をしており、家賃が8万円であれば年間賃料収入は「8万円×8部屋×12カ月=768万円」になります。その金額から、後述する経費を差し引いた金額が、そのアパート経営によって得られる利益です。

利回りの算出

利益以外にも、以下の計算式で算出される利回りについても理解しておきましょう。

利回り=「(年間賃料収入-年間経費)÷物件の取得費用」

簡単にいうと、利回りとは物件取得にかかった費用を何年で回収できるか?を数値化しているものです。たとえば、利回り10%であれば、10年間(100%÷10%)物件を運用すれば、物件の取得費用を回収できるという計算です。

経費とは?

アパート経営には以下のような経費がかかります。
・ローン支払い
固定資産税
・管理手数料
・退去時の室内補修費用
・外観の補修費用
・火災保険や地震保険料
たとえば、室内の補修費用や外観の補修費用を正確に読むことは難しいですが、予想よりも高額になると利回りの計算に狂いが生じます。そのため、上記の経費額をなるべく高い精度で算出しておくことが、安定した利回りを保つポイントと言って良いでしょう。

減価償却費とは?

前項で解説した経費は、「ローン支払い」以外は確定申告上も経費として計上できます。ローン支払額は利息だけが経費計上可能です。経費として計上できるということは、不動産所得を減額することができるので、所得税の節税につながるというメリットがあります。

さらに、アパート経営をはじめとした不動産投資は、減価償却費を経費として計上できます。減価償却費とは、物件の取得費用を何年かに渡って経費計上することであり、この金額が高額であるほど節税につながるのです。

減価償却費は、不動産という実物資産ならではの費用なので、アパート経営の収益を計算するときは、減価償却費を忘れずに加味しましょう。

1-2 . マンション経営との違い

マンション経営とアパート経営の違いは一棟所有区分所有かの違いになります。マンション経営は、マンション一棟を所有するのではなく区分所有が一般的です。つまり、マンションの一室を購入し、そこに賃借人を付けて賃料収入を得るということです。

一棟所有区分所有による違いは以下の点になります。
・建物の管理
・収益性

区分所有になる理由は、マンションは鉄筋コンクリート造になり、アパートよりも規模が大きくなるため、建築費用が1億円をゆうに超してしまうケースが多いからです。また、中古で購入するとしても高額になります。そこまでの投資を個人で行うにはリスクが高いため、基本的には区分所有になるというわけです。

建物の管理

区分所有になるので、建物自体の管理はマンションのオーナー、もしくは管理組合で行います。マンション経営のような区分所有は、自ら修繕をする必要はありませんが、代わりに「修繕積立金」を毎月支払うことになります。また、管理会社に管理を委託しているケースがほとんどなので、「管理費」もかかってきます。

一方、アパート経営のような一棟所有は、自ら修繕費をストックしておく必要があります。しかし、自らの意志で修繕計画を立てられる点はメリットです。区分所有の場合は、オーナーの独断か管理組合の総意で修繕計画を決めるので、自分だけの意志ではありません。

収益性

また、区分所有の場合は、区分所有している部屋だけからの収益になります。マンションの一室とアパートの一室を比較すると、マンションの一室の方が物件価格は高いケースが多いです。そのため、同じ予算であれば、マンションの区分所有の方が所有できる部屋数は少なくなります。

ただ、一般的にはマンションの方が賃料は高くなるので、一室単位で見るとマンションの方が収益額は大きくなりやすいです。一方、アパートの賃料は安くなりますが、複数の部屋を所有できるので、その点はマンション経営と大きく異なる点と言えるでしょう。

2 . アパート経営のメリット・デメリット

アパート経営の基本的な仕組みが分かったところで、次はアパート経営のメリット・デメリットを解説していきます。

2-1 . メリット

アパート経営のメリットは以下の点です。
・手間がかからない
・節税効果
・空室リスクの分散

手間がかからない

まず、アパート経営は物件を取得してしまえば、手間がかからない投資です。というのも、賃付けや家賃回収などの業務は、管理会社に委託するケースが大半だからです。その点では、サラリーマンが副業として行うのにも適しているでしょう。

節税効果

上述した「減価償却費による節税」以外にも、アパート経営で得る不動産所得は総合課税である点もメリットです。総合課税とは「ほかの所得と合算する税金」なので、サラリーマンであれば給与所得と合算できます。

仮に、減価償却費の影響で不動産所得が赤字になれば、その赤字分を給与所得から差し引くことができ、節税につながるということです。株式投資やFXなどは分離課税なので、ほかの所得との合算はできません。

空室リスクの分散

先ほどいったように、マンション経営は区分所有ですが、アパート経営は一棟所有です。そのため、複数の部屋を所有でき、空室時のリスク分散につながります。

たとえば、8部屋のアパートを一棟所有しているとして、そのうち1部屋が空室でもほかの7部屋で収益はカバーできます。一方、一室しか所有していない場合には、その部屋が空室になれば収益もゼロになるということです。

2-2 . デメリット

一方、アパート経営のデメリットは以下の点です。 ・空室リスクと家賃下落リスク
・物件選びの失敗
・流動性

空室リスクと家賃下落リスク

上述したようにアパート経営は空室リスクを分散できますが、それでも空室リスクは存在します。特に、木造のアパートは音や仕様の問題で、ほかの物件と比べると退去率は低くありません。また、鉄筋コンクリート造より木造の方が劣化しやすい点も、家賃下落リスクにつながりやすいと言えます。

流動性

流動性とは「売りやすさ」のことであり、アパートは流動性が低いと言えます。というのも、アパートを一棟所有している場合は、一棟売りが基本になります。なぜかというと、アパートは「複数の部屋を所有する」点が大きなメリットなので、アパートを区分所有しようとする投資家は稀だからです。

ただ、一棟売りの場合は区分よりも金額が高くなりやすいので、ただでさえ流動性が低い実物不動産の中で、アパートの流動性はさらに低いと言えるでしょう。

物件選びの失敗

アパート経営もほかの不動産投資と同じく、立地や設備・仕様によって収益性は大きく異なります。そのため、高い利回りで、かつその利回りを将来的にも保てる物件選びが必要であり、その難易度は決して低くありません。

また、株式投資などのように簡単に売買できないので、物件選びに失敗するリスクは、ほかの投資に比べると高いと言えます。

3 . 利益の出やすい物件の選び方

つづいて、上述したリスクを解消するためには、利益の出やすい物件選びを解説します。利益の出やすい物件は以下のような物件です。 ・需要があるエリア
  ・ニーズに合った仕様と設備
・レントロールを入念にチェック

3-1 . 需要があるエリア

需要があるエリアとは、たとえば以下のようなエリアです。
・最寄り駅がターミナル
・近くに大型商業施設がある
・住環境が良いなど特徴がある

交通利便性や商業利便性、住環境の良さなど「住む」ことに大きなメリットがある立地は強いです。そのようなエリアにある物件は物件価格も高くなりがちですが、その分空室リスクが低いので利益を出しやすいというわけです。

3-2 . ニーズに合った仕様と設備

たとえば、男性の一人暮らしと女性の一人暮らしでは、ニーズに違いがあります。女性はセキュリティの高さが必須条件である場合が多いですが、男性はそれよりも「家賃の安さ」を優先させるかもしれません。

また、女性はキッチンや浴室などの「水回りの仕様」を重視するかもしれませんが、男性は「使えれば良い」というレベルかもしれません。

仮に、女子大に近いエリアのアパートを所有していて、男性が好む設備・仕様にしてしまうと賃付けに苦戦するでしょう。アパートを建築するならニーズをきちんと考え設計し、中古で一棟買いするならニーズに応じた設備・仕様かを厳しくチェックすることが大切です。

4 . レントロールを入念にチェック

レントロールとは、以下の情報が記載してある資料です。
・契約者情報
・対応の有無など
・契約賃料
・共益費
・預かり敷金の金額
・契約年月日

レントロールは、稼働中のアパートを中古で一棟買いするときには重要です。というのも、そのアパートから賃料収入を得続ける必要があるので、レントロールを吟味して賃借人の質を見極める必要があるからです。その点において、レントロールしか情報がないので、きちんとチェックしなければいけません。

5 . アパート経営を学べる不動産投資セミナー

では、最後にアパート経営を学べる不動産投資セミナーを紹介します。セミナーはプロから学ぶことができるので、収益の上がる物件選びをするための知識を得ることが可能です。

■セミナー名:【上場記念セミナー】2000人以上との面談で導き出した本当の不動産投資法!【現地視察バスツアー付】

●セミナー概要
主催者のフェイスネットワークの強みである、「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」という人気の高い城南3区を中心に、不動産投資の成功法と融資の奥義を解説します。講師である蜂谷氏は元銀行の融資担当者であった経歴からも、ほかでは効けない貴重な情報が盛りだくさんです。

また、バスを貸し切って、数多くの竣工物件を視察し、さらに設計・営業担当者が解説をしてくれるという特典も付いています。たとえば、最大限容積を確保する方法や、防音設備、デザインなど、プロでしか分からない情報を得られる点がメリットでしょう。

●日時
2018年9月8日(土曜日)10:30~15:30(10:00開場)

●場所
東京都渋谷区千駄ヶ谷3-2-1 フェイスビル地下2階

●セミナー講師情報
講師名:蜂谷 二郎
役職:株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長
経歴:銀行不動産融資担当の経験を持ち、その後不動産会社のフェイスネットワークを設立。不動産投資のコンサルティングをメインに従事し、過去150棟以上の不動産投資プロジェクトをプロデュース。2018年にはフェイスネットワークを東証マザーズに上場させた。

6 . アパート経営の成功は確かな「知識」

このように、アパート経営にはメリット・デメリット、およびリスクがあります。それをきちんと理解することがアパート経営を成功させるポイントと言えるでしょう。そのためには、確かな知識が必要なので、独学で学びながらも、セミナーなどに参加しプロから知識を得ることをおすすめします。

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