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簡易宿泊所投資の可能性【現役サラリーマン大家が語る!Vol.66】

中林準

中林準

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6月15日から民泊新法が施行されましたが、それに伴い今まで曖昧なっていたルールが明確になり、以前民泊を運営していた大多数のホストが民泊事業から撤退しています。

逆に、それをビジネスチャンスと捉え、簡易宿泊所としての許可を取得し、旅館業を営むという不動産投資の手法を選択する方も出てきています。

今回はそんな簡易宿泊所投資の可能性についてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 営業日数の制限がない

簡易宿泊所は民泊とは異なり、旅館業を営むという形になりますので、民泊新法が適用されず、営業日数の制限もありません。従って、簡易宿泊所であれば、長期的な運用が可能です。

逆に申し上げると、民泊新法が適用される物件では、1年間の営業日数が180日に制限されてしまいます。従って、1年間を通じて営業することが難しく、民泊として営業しない日の運用方法が決まっていないと長期的に利益を得ることは難しい状況です。

そういった意味で、簡易宿泊所投資ではうまくインバウンド需要を取り込むことができれば、普通にレジデンスとして貸し出す方法と同じように、長期的に融資を組んで運営をすることはできます。

ただし、簡易宿泊所は外国人観光客がメイン顧客となりますので、通常日本人で貸し出すよりも運営できるエリアは狭いです。また、場所を間違ってしまうと、予約が入りにくいということにもなりかねないので、エリアは間違えないようにしましょう。一般的には、成田エクスプレスが停車する渋谷駅、新宿駅、池袋駅周辺であれば間違いないと言われています。その立地を押さえるのは至難の業だとは思いますが。

2 . 都心で表面利回り10%超も狙える

通常の不動産投資では、都心では収支が見合わないことが多く、都心エリアの物件を高利回りで運用することはほぼ不可能です。なぜなら都心エリアの物件価格は高すぎるためです。

しかし、簡易宿泊所として運営するのであれば、通常の家賃収入の3倍、4倍稼ぐことも可能ではあるので、都心であっても表面利回り10%超で運用することも可能です。

ある程度長期的に運用した実績があれば、将来的に簡易宿泊所許可付き投資物件として、売却益も狙える可能もあるかもしれません。

ただし、今現在は、簡易宿泊所物件に対して積極的に融資しているという金融機関はあまり聞かないので、将来的に金融機関の融資対象になるか否かは流動的な部分があります。

従って、基本的には長期的に運用して黒字になるかどうかでご判断いただければと思います。

簡易宿泊所許可条件付き案件を販売する業者が将来のキャッシュフロー計画を提示してくるかと思いますが、通常の賃貸とは異なり、SUUMOやat home等で賃料相場すぐに確認できないので、そこで戸惑う方もいるかもしれません。

しかし、AirbnbやAgodaといった民泊や簡易宿泊所の物件等を掲載し、周辺物件の1泊あたり宿泊料をチェックできるシステムはありますので、そこで料金はチェックできますし、予約カレンダーを見て、どの程度稼働しているかを確認することも可能です。

高稼働になるエリアは限定的なので、しっかりリサーチしたうえで購入するようにしましょう。

3 . その後の融資戦略への影響

一方、簡易宿泊所投資をすることによって、懸念されることもあります。
それが、金融機関による簡易宿泊所物件の評価です。

金融機関は積算評価と収益還元評価で物件を評価するというお話は聞いたことがある方が多いかと思いますが、収益還元評価は見ないという金融機関はあっても、積算評価を全く見ないという金融機関はほぼありません。

一般的に、都心の好立地物件は、土地の実勢価格が積算評価の基になる相続税路線価を大きく上回っているケースが多く、簡易宿泊所はそういった立地で行うケースがほとんどだと思いますので、必然的に積算評価は低くなります。

そうなると、借入金額 > 積算評価となり、銀行から債務超過とみなされ、その後違う物件を買い進めていくうえで、足かせとなることもあるので、資産規模拡大にスタンス、現時点の資産背景等も考慮の上、投資の可否、タイミングを決めていただければと思います。

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