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マンション経営に成功するためのポイント│家賃収入で生活を豊かに

中村 昌弘

中村 昌弘

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マンション経営は不動産投資の中でも代表的な投資と言えるでしょう。それだけにマンション経営に関して色々な情報が飛び交っていますが、正確な情報を入手しなければいけません。今回は、そんなマンション経営に関して、プロの視点から成功するためのポイントを解説していきます。

目次

1 . マンション経営とは?

では、まずマンション経営とは?という基本的なことに触れていきます。マンション経営の基礎知識、そしてマンション経営と並ぶ不動産投資の代表格でもある「アパート経営」との違いを解説します。

1-1 . マンション経営の基礎知識

そもそもマンション経営とは、一般的にマンションの区分所有投資、もしくは一棟保有を指すことが多いです。今回は、マンションを一棟保有する投資について解説していきます。

一棟マンションには、中古を一棟で購入するケースもあれば、自らマンションを建築するというケースもあります。いずれにしろ、そのマンションには賃借人を付け、賃貸収入がマンション経営の収益になることには変わりありません。

1-2 . マンション経営とアパート経営の違い

マンション経営とアパート経営の違いは以下の点になります。
・投資額の違い
・構造および仕様や設備

まず、アパートは木造か軽量鉄骨造であり、マンションは鉄筋コンクリート造(RC造)であることが多いです。また、規模もマンションの方が大きいため、アパート経営よりもマンション経営の方が投資額は大きくなります。

そして、一般的にはマンションの方が設備・仕様は高いです。構造上の違いからマンションの方が遮音性は高いですし、水回りの設備もハイグレードです。つまり、投資額が高くなるものの、室内環境はマンションの方が良いと言えるでしょう。

総じていうと、マンション経営は投資額が大きくなりますが、ハイグレードな建物を取得できます。一方、アパート経営はマンション経営よりは投資額は小さくなり、多少リスクを抑えることができる投資です。

2 . マンション経営のメリット・デメリット

マンション経営の概要が分かったところで、次にマンション経営のメリット・デメリットを解説します。マンション経営を始める前には必ず理解しておきたいことです。

2-1 . メリット

マンション経営のメリットは以下の点です。
・長期的な収入を得られる
・生命保険代わりになる
・インフレに強い
・経費が多い
・損益通算できる

長期的な収入を得られる

マンション経営は実物不動産を所有しますので、上手く行けば数十年に渡って収入を得ることができます。マンションは鉄筋コンクリート造が主流なので、一戸建てなどの木造と比べて耐用年数が長いという点も「長期的な収入が得られる」というメリットにつながります。

生命保険代わりになる

マンション経営などの不動産投資は、金利の低さもありローンを組むことが大半です。ローンを組むと団体信用生命保険(団信)に加入することになるので、マンション経営は生命保険代わりにもなるのです。

団信とは、借入者が亡くなったり高度障害になったりしたときに、その時点での残債が支払われる保険です。そのため、仮に借入者が亡くなっても、家族にはローンを完済したマンションが資産として残ることになります。

インフレに強い

インフレとは、お金の価値が下がり物価が上がる現象です。たとえば、100万円の車がインフレによって120万円になったとします。これは、言い換えると100万円を現金で持っていると、インフレによって資産が目減りにしていると言えます。

しかし、インフレ状態になるということは、基本的に物件価値も上がっています。そのため、マンションを所有していれば、そのマンションの資産価値は上がっている可能性が高いということです。

経費が多い

マンション経営は、以下のように経費として計上できる項目が多いです。
・ローンの金利部分
・火災保険や地震保険
管理費や修繕積立金
・退去時の補修費
固定資産税
・減価償却費

上記の中で、特に減価償却費が高額です。減価償却費とは、マンションの取得費用を一定期間、少しずつ経費として計上できる費用です。経費として計上できるということは、そのマンション経営から得る所得から差し引くことができるので、税金を安く抑える効果があるということです。

損益通算できる

マンション経営の所得は「不動産所得」となり、ほかの所得と合算できます。マンション経営は実質黒字でも、前項のように減価償却費などで計算上は赤字としての計上になることもあります。その赤字分は、さらに給与所得と合算できるので、給与所得が下がり節税効果があるということです。

つまり、実際は不動産所得がプラスで利益が出ているのに、確定申告上はマイナスなので税金はかかりません。さらに、その上で給与所得を減らすことができるというわけです。

2-2 . デメリット

一方、マンション経営のデメリットは以下の点です。
・空室リスクと家賃下落リスクがある
・災害リスクがある
・金利上昇リスクがある

空室リスクと家賃下落リスクがある

マンション経営は、賃借人が退去してから新たな賃借人が見つかるまで、どうしても空室の期間が存在します。そのときは収益が減ってしまうので、その点を加味して収支計算する必要があるのです。

また、不動産は経年劣化していくので、家賃下落リスクもあります。家賃の下落率は読めませんが、将来的に家賃収入は少しずつ落ちていくことを加味して、収支シミュレーションをしておきましょう。

災害リスクがある

不動産は実物資産ゆえに、地震や火災のリスクがあります。特に地震のリスクはエリアによって大きく異なるので、そのエリアのハザードマップで確認しておきましょう。その上で、地震保険への加入を検討することをおすすめします。

金利上昇リスクがある

上述したように、マンション一棟は取得費用が高くなるので、ローンを組むケースが大半です。現在は低金利の時代とはいえ、将来的に金利上昇のリスクはあり、金利が上昇すれば返済額が上がるというリスクがあるのです。

マンション経営での失敗は「身の丈以上のローンを組む」という点も多いので、金利が多少上がっても問題ない程度に抑えておきましょう。

3 . マンション経営に成功するためのポイント

マンション経営に成功するためのポイントは以下の点です。
・自己資金を用意する
利回りだけでなく空室リスクを加味した物件選び
出口戦略を考える

3-1 . 自己資金を用意する

マンション経営でローンを組む場合は、自己資金を少なくして、大部分をローンでも組むことが可能です。ただし、物件価格の1割~3割程度の自己資金は用意しておきましょう。というのも、前項で解説したようにマンション経営には空室リスクがあるからです。

空室時には家賃収入は減額になりますが、ローンの支払いは継続します。そのため、空室が数か月続くと、「ローン支払い>家賃収入」の状態になることもあり得ます。そのため、自己資金をあらかじめ入れてローン返済額を抑えつつ、手元にも家賃の数か月分以上は用意してくのが理想です。

3-2 . 利回りだけでなく空室リスクを加味した物件選び

マンション経営をはじめとした不動産経営は、利回りに注目しがちです。利回りは「年間家賃収入÷物件取得価格」で算出される金額であり、そのマンションを取得したお金を何年で回収できるか?という重要な指標です。

しかし、空室になったり家賃が下落したりした途端に利回りは崩れますので、利回りだけに固執するのは危険です。それよりも、いかに空室になりにくいか?という点を優先しましょう。そのためには、人が集まる駅、立地を重視して物件選びをするべきです。

3-3 . 出口戦略を考える

マンション経営の基本は、月々得られる家賃収入になります。しかし、物件を売却することでも収益を上げることができるので、その売却(出口)も加味した上で物件選びをすべきです。そのためには、物件購入時に売却も見越して物件を選ぶ必要あります。

投資用物件の場合は、そのまま投資用不動産を探している人に売却することが多いです。そのとき重要なのが、その物件は収益を上げているか?という点で、空室リスクが小さい点です。前項の話ともつながりますが、出口戦略という意味でも、空室リスクが小さい物件の方が売りやすいです。

その物件の賃借人状況はレントロールという資料でチェックできるので、その資料で空室が少ないことをアピールできれば売りやすいというわけです。

4 . マンション経営が学べる不動産投資セミナー

では、最後にマンション経営を学べる不動産投資セミナーの紹介です。セミナーはプロの話を聞ける貴重な機会になるので、ネットや書籍から情報を得るよりも更に詳しい情報を得ることが可能です。

●セミナー名:10月13日[土]金融機関出身の当社代表が自ら伝授!城南エリアに不動産を持つ極意!※現地視察バスツアー付

●セミナー概要
主催者のフェイスネットワークの強みである、「世田谷区」「目黒区」「渋谷区」という人気の高い城南3区を中心に、マンション経営に特化した講演をします。後述しますが、講師であるフェイスネットワーク代表取締役社長の蜂谷氏は元銀行の融資担当者です。

その経歴から、融資に関して具体的な情報を聞けるという点もセミナーの魅力でしょう。また、セミナー当時はバスを貸し切り、竣工物件を視察しることができるので、マンション経営をリアルにイメージできます。さらに設計・営業担当者が解説をしてくれるので、生の情報に増えることができるセミナーです

●日時
2018年10月13日[土]10:30~15:30(10:00開場)

●場所
東京都渋谷区千駄ヶ谷3-2-1 フェイスビル地下2階

●セミナー講師情報
講師名:蜂谷 二郎
役職:株式会社フェイスネットワーク 代表取締役社長
経歴:銀行不動産融資担当の経験を持ち、その後不動産会社のフェイスネットワークを設立。不動産投資のコンサルティングをメインに従事し、過去150棟以上の不動産投資プロジェクトをプロデュース。2018年にはフェイスネットワークを東証マザーズに上場させた。

5 . マンション経営はシミュレーションが大事

このように、マンション経営にはメリットもデメリットもあり、成功させるポイントもあります。大事なのは、それらを加味してきちんとシミュレーションすることです。収支はもちろん、出口戦略もシミュレーションすることで、マンション経営の成功確率は格段に上がります。

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