HOME 賃貸経営 賃料はどうやって決める?賃料設定で気を付けるポイント【マンション投資家の手引き 初心者マニュアルVol.2】

賃料はどうやって決める?賃料設定で気を付けるポイント【マンション投資家の手引き 初心者マニュアルVol.2】

投資家 R

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不動産投資は、長く続けていくと色々なことに気づいて少しずつ利益が伸びてきますが、知識がない状態で続けると類似条件の物件でも利益率に大きく違いが出ます。

今回は、第2回目ということで私が初めに所有した物件を具体例に、投資をする上で重要な「賃料」に焦点を当てて、迷った点や失敗した点を紹介します。

目次

1 . 賃料の決め方

私が初めて不動産投資をしたときの賃料の決め方は非常にお粗末でした。 

通常のサラリーマンだった私は不動産投資を始めるにあたって資金がなかったため金融機関から借り入れをして資金を調達しました。つまり、金融機関に対して月々の支払いが発生します。 

その支払いがおおよそ9万円弱でしたので賃料は、これより高く設定しないと月々の収益がマイナスになってしまうと思い、単純に9万円以上であれば問題ないと、あまり深く考えていませんでした。

そこで不動産会社に告知を依頼したところ、不動産会社からすぐに「待った!」がかかりました。 

指摘は賃料の価格が安すぎるとのことでした。あまりにその地域の相場よりも安いと逆に何か問題があるのではないかと疑問を持たれる可能性があるということと、不動産は築年数が経つと賃料を安くしていかないといけないため、年数が経てば経つほど賃料を落としていかなければいかないという2点の指摘をいただきました。

結果、初回の賃料は11万円という価格で告知を出して、1ヶ月ほどですぐに初めての入居が決まりました。 私は不動産投資を始める以前に一人暮らしをしたことがなく、賃料、間取り、駅からの距離など部屋を決めるときの条件についてまったく知識がなく、あのまま自分の意思で突き進んでいると初めから大失敗につながるところでした。

もう10年ほどの付き合いになりますが今でもお世話になっている不動産会社の方のアドバイスに感謝でした。

【1章のポイント】

  • 相場価格の比較
  • 築年数による賃料の低下

2 . 空室期間

1章で初回の入居者が決まったものの当然、退去もあります。 

また次の入居者を募集するために賃料を決める必要がありました。初回の入居者の入居から退去までの期間は8ヶ月半でした。2回目の賃料は1人目の入居から1年も経っていないことから前回の同額の11万円で募集を依頼したところ2ヶ月、経っても入居者が決まりませんでした。

ただし借り入れの返済は続いています。 冒頭でも少し触れましたが、金融機関へ月々9万円ほどの返済がありましたので返済額は持ち出しで意外に負担になってきて焦りが出てきていました。

そこで賃料を1万円、下げて10万円で募集をかけたところ、2週間ほどで次の入居者が決まり胸をなでおろしたことを今でも覚えています。 特にサラリーマンを続けながら、入居者が決まらない不安は割とストレスになります。

投資という視点でみると、年間の収入と支出で利益率という数字のみでしか現れませんが、正解がないなかでその都度の調査や判断などしなければなりません。 

不動産投資にはそういった目には見えない努力が必要だと思います。

当時は、その期間が長いのか短いのか分かりませんでした。この例に出している物件は現在、5名ほど入居していただいていますが、その入退去に伴う空室期間は、いずれもおおよそ3カ月弱でした。

【2章のポイント】

  • 空室期間も含めた利益率の考慮
  • 空室期間を補填する資金の準備

3 . 居住期間と賃料の関係

続きまして、この章では入居者の居住期間と賃料について、みていきたいと思います。

また先ほどの話の続きとして賃料を1万円下げた10万円で入居していただいた方の居住期間は2年7ヶ月間とずいぶん長く住んでいただきました。この時期に思ったのは高めの賃料で短く入居してもらった場合と、安めの賃料で長く入居してもらった場合、どちらの利益率が高くなるのかということでした。

ここで出てくる変化する数は賃料と居住期間です。 

今回は空室期間も含めた1ヶ月当たりの平均利益を出してみたいと思います。 

導出方法は以下の通りです。

[1ヶ月の賃料×居住期間÷(居住期間+空室期間)]

ちなみに空室期間は3ヶ月間として計算しています。 

1人目の居住者の場合は約8万円、2人目の居住者の場合は約9万円と1万円近くの差が出ました。 

もちろん、この結果から単純に安めで長く住んでもらったほうが利益が高くなると結論付けることはできませんが、この計算から私が重要と考えたのはやはり空室期間です。 

前章でも触れましたが、1ヶ月で得られる賃料の差というのはせいぜい1万円程度で、空室になると1ヶ月間でおよそ10万円近い損失と考えることができます。 

しかも、空室期間は募集のための広告が広まるためにある程度の時間がかかりますので、大幅に短縮することは難しく、できるかぎり空室期間は出さないようにしたほうが賢明であるという考えに達しました。

【3章のポイント】

  • 1ヶ月当たりの利益
  • 空室期間の損失

4 . 情報収集をする

不動産投資は、株などと違い短期間で利益確定する投資と異なり、一度の判断ミスが年単位で尾を引いてくることも少なくありません。

ですが、一般的な参考書を見ただけでは中々、直面する事例に対して率直な回答を出せるようになるのは難しいと思います。

できるだけ実際に投資をしたことのある体験談や失敗談を聞くようにすることのほうが、役立つものは多いと思います。

そのような方が身の回りにいないという方でも現在はSNSという便利なものがありますし、情報は色々なところから得ていくことが必要です。

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