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自主管理と委託管理【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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物件の管理形態には大きく2つあります。自分で全てを管理する自主管理。賃貸管理会社に管理を委託する委託管理です。自主管理は自分の手元に残るお金は増えるけど、その分手間がかかり、委託管理はその逆というのがざっくりとしたメリット・デメリットです。

もちろん、全部自主管理で日常生活に支障なく運営できるのであれば、自主管理でやるのもありですが、サラリーマンをやりながら賃貸経営をしていくとなると、日中に使える時間にも限りがあるため、委託管理を選択せざるを得ないという事情もあります。

今回は、この自主管理と委託管理のメリット・デメリットを中心に、私自身の体験談も交えながらお話ししていきたいと思います。

目次

1 . 自主管理のメリット・デメリット

まず、自主管理のメリット・デメリットからです。

メリットは、言うまでもなく賃貸管理会社に支払う管理手数料がなくなるので、キャッシュフローが改善します。

そして、デメリットは、入金管理や入居者からの電話対応をしなければならなくなるので手間が増えることです。

サラリーマン大家の大概の方は、このデメリットの部分を嫌がり委託管理にしています。

ちなみに、私は所有している区分所有
マンション4部屋の内、3部屋を現在自主管理に切り替えています。
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当初切り替えた時は心配していた部分は多くありましたが、入金管理については、毎月末になったら家賃の入金がされているか否かを確認するだけであり、1分で終わる作業になっています。確かに滞納されたときは手間がかかりますが、家賃保証会社に入ってもらうことを入居の条件にしているので、ある程度は担保できています。

また、皆さんが心配される入居者からの連絡対応ですが、これはほとんどありません。具体的な頻度についてですが、上記3部屋は3年ぐらい前から自主管理に切り替えていますが、入居者から連絡があったのはたった1回だけです。

ただ、しっかりした管理組合がある区分所有マンションだからというのも、手間がかかっていない大きな要因だと思います。これが、1棟マンションになると、1部屋だけでなく全ての部屋の入金管理やトラブル対応をしなければならなくなるので、それをサラリーマンの方が出来るか否かは物件の築年数であったり、部屋数の規模によりけりだとは思います。

ただ、少なくとも言えることは、自主管理に切り替えたとしても、毎日対応が求められるようなことはないということは自主管理と委託管理を選択する上で参考にしていただければと思います。

2 . 委託管理のメリット・デメリット

自主管理と委託管理のどちらが得か?という話については、オーナーの考え方や賃貸経営に割ける時間によりけりだと思います。

もし、不動産投資の規模を拡大していきたいのであれば、1棟あたりに使える時間は限られてくると思うので、多少手数料はかかったとしても委託管理をする方がほとんどです。

一方、車で30分以内でいける範囲にしか物件を保有せず、何かあったら自分で対応し、自分で解決をしていくということをいとわず、それだけの時間を割ける専業大家の方は自主管理にしている方もそれなりに聞きます。

最終的には、時間に対する感覚だと考えています。

自主管理をすることによって、自分の時間をとられます。それは支払うお金という形としては見えませんが、自分がその時間を使って他の事で稼げたであろう時間を消費していることになり、機会損失コストがあるということも考えなければなりません。

ただ、個人的にはサラリーマンをやりながらの1棟自主管理は厳しいので、1棟の場合は委託管理するにしても、区分所有
マンションの場合は、ほぼ手間がかからないし、自分のノウハウも上がるので、少ない部屋数なら自主管理に切り替えて見ては?と思います。

上記参考にしつつ、自主管理と委託管理の選択をしていっていただければと思います。

3 . 自主管理と委託管理どっちが得?

自主管理と委託管理のどちらが得か?という話については、オーナーの考え方や賃貸経営に割ける時間によりけりだと思います。

もし、不動産投資の規模を拡大していきたいのであれば、1棟あたりに使える時間は限られてくると思うので、多少手数料はかかったとしても委託管理をする方がほとんどです。

一方、車で30分以内でいける範囲にしか物件を保有せず、何かあったら自分で対応し、自分で解決をしていくということをいとわず、それだけの時間を割ける専業大家の方は自主管理にしている方もそれなりに聞きます。

最終的には、時間に対する感覚だと考えています。

自主管理をすることによって、自分の時間をとられます。それは支払うお金という形としては見えませんが、自分がその時間を使って他の事で稼げたであろう時間を消費していることになり、機会損失コストがあるということも考えなければなりません。

ただ、個人的にはサラリーマンをやりながらの1棟自主管理は厳しいので、1棟の場合は委託管理するにしても、区分所有
マンションの場合は、ほぼ手間がかからないし、自分のノウハウも上がるので、少ない部屋数なら自主管理に切り替えて見ては?と思います。

上記参考にしつつ、自主管理と委託管理の選択をしていっていただければと思います。

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