HOME 賃貸経営 利回りだけでは入居率をカバーできない?不動産投資で見逃すことができない入居率のリスクとは

利回りだけでは入居率をカバーできない?不動産投資で見逃すことができない入居率のリスクとは

米田 幸平

米田 幸平

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不動産投資で忘れてはいけないリスク


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不動産投資を考えているサラリーマンは、意外と多くの数に上ります。

収益物件さえ見つけることさえできれば、あとは資金繰りの問題になるからです。

本人の属性さえよければフルローンで始めることも夢ではなかったりすることもあります。

 

投資として考えても、利回りは全国平均で9%もあるわけです。

一般的な投資に比べると、驚くほど高利回りで、土地や建物という資産もあるのですからリスクも少ない投資といえるでしょう。

ですが、ノーリスクというわけではないのですから、どんなことが起きる可能性があるのかを知らなければいけません。

 

入居者がいてこその利益


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不動産投資の最も大きなリスクは、空室の発生であることは確かでしょう。

インカムゲインを狙った投資である以上、空室になってしまうと利益どころか収益が発生しません。

こうなると、継続もできなくなってしまう可能性があるのですから、入居率を高めることが重要なポイントとなってくるのです。

もちろん、家賃滞納の問題も忘れたりしてはいけませんが、それも入居者がいるから起きることでしょう。

利回りを考えたりすることも重要ですが、現実的に入居者探しができるかどうかが、不動産投資の肝になる部分であるともいえるのです。

 

空室のリスクは下げるサブリース


空室発生を抑えるための方法はいくつか存在します。

その中の一つが、サブリースです。

サブリースとは、不動産会社に物件を貸してしまうことで、収入を一定化させる方法になります。

不動産会社は、物件を預かりますが、家賃の一部を手数料として徴収することで成り立っているのです。

つまり、手数料を支払わなければいけないリスクを負うことになり、利回りを下げることになります。

確実に手間を減らすことができ、確実性を高めることができますが、投資として利益を追求できるのかどうかがポイントとなるでしょう。

こうしたサブリースを使うことができる物件かどうかも、当初から検討する必要があるでしょう。

これは、基本的に利益を捨てる減益というリスクを負うことにつながるからです。

 

利回りだけでは入居率をカバーできない


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不動産投資の収益物件は、一般的に駅から徒歩10分圏内でしょう。

絶対といっていいほど重要な意味を持ちますが、立地条件などが優れていたり、鉄道に頼ることができない場所の場合には、開発予定地などが重要要件になってきます。

こうした要件が、複数絡んでいれば、相乗的に入居率を高めていくこともできるでしょう。

 

もちろん、物件として充実した設備を持っていることや、魅力的な家賃、間取りが使いやすいなど複数の条件が、入居率を支えてくれます。

激安の物件を探し、利回りを向上させることは重要ですが、物件としての価値を見逃してしまうことは、大きな落とし穴になってしまうことは忘れてはいけないのです。

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