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フリーレントを有効活用すべきポイント

佐藤 信長

佐藤 信長

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出典:PhotoAC

目次

1 . 近年増加している「フリーレント」

近年「フリーレント」が増加しています。
フリーレントとは、入居後一定期間の家賃を無料とする契約形態のことで、その期間は大体1か月~数か月程度が多いようです。

フリーレントは、元来オフィスなどの商業用物件で見られたものですが、近年では居宅用物件でも急速に広がりを見せつつあります。
この背景には、少子化などにより今後日本の人口が減少傾向へと転化しつつある中、不動産賃貸も、賃貸物件の空室増加やその長期化が問題として大きくなってきたことがあります。

2 . 不動産投資から見たフリーレントのメリット

出典:PhotoAC

不動産投資から見た、つまり「貸主」から見たフリーレントのメリットは何でしょうか?

まずは、フリーレントにする事で、何ら別途費用をかけずに、他の物件と差別化を図れて競争力を持たせることができ、空室リスクを軽減できることが挙げられます。
一方これを借主側から見れば、高額になりがちな初期費用を抑えることができるというメリットがあります。

次に、家賃を下げなくて済むというメリットが挙げられます。
空室を早く埋めようとして家賃を下げて募集した場合、他の部屋の入居者からも「こちらの家賃も下げてほしい」という要求をされかねません。
それに応じて他の入居者の家賃も下げれば、結果として家賃収入全体の減少につながってしまいます。
逆に拒否すれば入居者とのわだかまりが生じてしまい、それにより退去者が出てしまった場合、更に空室が出てまた賃料を下げて募集することになってしまい、連鎖的な損失を生じかねません。

フリーレントにすれば額面上は家賃を下げなくて済みますので、他の入居者との不公平感も生じずトラブルにもつながりにくいです。

また、家賃を下げた場合、物件そのものの価値に影響が生じる可能性があります。 収益物件の価値には「利回り」が大きな意味を持ちます。
例えば家賃収入が月額10万円(年額120万円)で利回り5%の物件であれば、物件の価格は2,400万円になりますが、これを月額9万円(年額108万円)に下げた場合、同じ5%の利回りにするには2,160万円まで価格を下げなくてはならなくなります。

フリーレントにすれば額面上の家賃は変わらないので、同じ利回りで物件の価値も下げなくて済みます。

3 . フリーレントを有効活用すべきポイント

出典:PhotoAC

まず、フリーレントの無料期間内に退去されたのでは損失にしかなりません。 ですので、必ず、無料期間を含む一定期間内での退去時には違約金が発生するという特約を設けるべきです。

フリーレントは、契約から実際に入居するまでの間に時間差がある場合には特に有効に働きます。

例えば、年明け~4月くらいまでの、大学などの新入生が確保できる時期にはフリーレントが有効活用できます。
大学等が付近にある場合、長期居住が見込まれる学生との契約はできるだけ早く確保したいもの。入学が決まった学生からフリーレントで賃貸契約すれば、学生側にとっても住居を確保した上で、入学前の居住してない状態での余計な家賃は支払わなくていいというメリットが生じます。

これは学生でなくても他の場面でも有効に働きます。

例えば、契約から実際に入居するまで1か月など時間がある申込みの場合、特に物件情報にはフリーレントを明記してなくても「この1か月間はフリーレントとして家賃はいりませんよ」と言ってあげれば、入居者も喜びますし良好な関係を築けます。

また、物件の見学時などにフリーレントを交渉してくるお客様もいらっしゃるかもしれません。

この場合、長期入居の約束を取り付けた上でフリーレントをつければ、空室も埋まる上に長期入居も確保できるという2つのメリットが生じます。

フリーレントは増加傾向にあるものの、全体から見ればまだまだ少数です。
少数である今こそ、フリーレントを競争力として有効に用いることができます。

不動産投資の一番のリスクは何といっても空室リスクです。
今のうちにフリーレントを有効活用して、できるだけ長期契約を確保しておくのも一つの手かもしれません。

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