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アパートローン規制実施!?不動産投資に与える影響を考える

長嶋 シゲル

長嶋 シゲル

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近年個人投資家によるアパートやマンションへの投資が加熱していることは、不動産投資に興味のある方であればご存知でしょう。特に地方で土地を持っている地主を対象に、「相続制対策」「土地を余らせておくのはもったいない」などの声をかけてアパートを建てさせるというアパートローンの融資が加熱し、新聞やテレビでも問題視される声が上がっています。

アパートローンに規制が入るかもしれないとの報道がされる中、アパートローンに何らかの規制が入った場合にはどのような影響が考えられるでしょうか。

目次

1 . アパートローンはどの程度増えているのか

まず実態としてアパートローンの融資が増えている背景と、その総量を知っておきましょう。アパート建設により、老後の生活資金を得る、もしくは資産がある人に対し、現金よりも不動産にしたほうが相続税対策になるなどのアプローチで、様々な建設会社が地方、都心を問わずにアパートの建設を推し進めています。特に今は空前の低金利であり、賃貸併用住宅であれば住宅ローンを利用して1%以下で自宅と賃貸物件を所有することも可能です。

アパートローン住宅ローンよりも金利は高くなりますが、それでも2%台の金利での融資を受けることもできるでしょう。
実際にアパートローンがどの程度加熱しているかというと、日銀のデータでは2016年9月の時点で 22兆円となっています。全体的に金利低下により、融資金額の総量は増加傾向にあるのですが、その勢いを遥かに上回っているのがアパートローンなのです。

2 . アパートローンの規制が行われるとどうなるか

実際に昨年末から金融庁や日銀の方で、アパートローンの融資に関する監視を強めているとの報道がされるようになってきています。日本で不動産投資熱が高まりすぎ、それが一気に始めた例というと、バブル経済の崩壊を思い出す人も多いでしょう。

アパート投資は結局部屋が埋まらなければ収益が出せず、アパートローン返済も当然滞ります。もしアパートの過当競争勝ち法などの過疎エリアで起これば、どのアパートも満足な入居者を確保できずに共倒れになるリスクは当然あります。

日本で東京や神奈川、愛知など一部の都心を覗いてはすでに人口が減少傾向にあり、東京ですら2020年代には人口が減少傾向に入るとの見方もあります。結婚しない男女の増加により、単身者向けの集合住宅は需要が増えるとの予測もありますが、少なくとも地方でのアパート経営は立地やコストパフォーマンスがよほど優れていないと、満室にするのはなかなか難しくなってきているでしょう。 東京や神奈川でも賃貸物件の空き室率は30%を超えているとの調査結果もあり、アパートを建てれば勝手に人が入り、何もしなくても収益が得られるという時代はすでに終わっています。 もしアパートローンの規制が行われていけば、金利が高くなる、融資に対する審査が厳しくなるといった状況になるのは想像に難くありません。

3 . アパートローン規制後の投資の方針を考える

もしアパートローンの規制が実際に行われるような事態になった時に、投資家としてはどのようない対応をすべきでしょうか。

まずアパートローンの規制は決して投資家にとっては悪いことだけではなく、良い影響があるということを考えましょう。規制が行われれば新規参入者の数が減り、すでに投資家として活動をしている人にとっては、競争相手が減ることになります。競合が減ればそれだけ空室リスクも減りますし、投資に失敗した初心者投資家の物件を安く購入できるチャンスも出てきます。

また一口に東京や神奈川での空き室率が30%と言っても、当然立地や周辺環境と言った要因を見ていけば、「空き室が発生して当然」と言える部屋ばかりなことにも気づくでしょう。自分で方針を持ち分析ができる人にとっては、東京や神奈川で物件投資を行うことでのリスクは限りなく減らすことができます。 ただし金利リスクや新築物件への投資が難しくなりと言ったリスクは避けることが難しくなります。新築アパート投資を行いよりも、よりリスクの低い都心の駅前の中古ワンルームマンション投資など、空き室リスクが少なく、需要が確実にある、そして手離れも用意など出口戦略まで考えた築浅の中古物件に投資の方針をシフトしていく、といった考えが必要になるでしょう。

4 . まとめ

アパートローンの規制実施は投資家にとってはマイナスな要素になるだけではなく、場合によってはプラスにもなります。既得権益を確保するために今から動く必要もありますし、日銀の発表する数字にもよく留意しておきましょう。

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