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融資承認は努力と時間の結晶【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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不動産投資家の血液と言えるぐらい重要な融資ですが、銀行による融資の審査について厳格な方程式のようなものがあり、それに基づいて半機械的に融資可能金額や金利、融資期間が決まっていると考えている方って意外といます。

しかし、融資承認を下すのは人であって、そこには数字以外のソフトの部分も影響しています。このソフトの部分というのは、融資を申請した方との関係性であったり、新密度といったようなものです。

それらを構築するにあたっては、地道な努力が必要だと思います。
そういった意味で融資承認は努力と時間の結晶と言えるのですが、今回は融資承認までのソフトの部分を中心にお伝えしたいと思います。

目次

1 . 銀行は無数にある

まず、銀行は無数にあることを認識しましょう。
皆さんが知っているようなメガバンク、地方銀行は数ある銀行の中のごく一部です。

全国展開はしていないけど、地場では勢力が強い銀行もありますし、その中で不動産融資を行っている銀行も多くあります。

従って、多くの銀行に融資申請のトライをすることは重要です。
ただし、初期の段階ではその銀行と良い関係を築いている不動産仲介業者の紹介でつながった銀行を中心に面談を進めていく流れの方が確率が高いので、まずは紹介してくれた銀行にあたってみることをお勧めします。

大事なことは銀行の方と直接お話することです。
仲介業者に融資のあっせんを全てお願いすることもできます。

サラリーマン大家の方は時間が平日の日中に時間が取れない方が多いので、ついつい仲介業者に丸投げしてしまいがちですが、やはり、直接話すことによってそこで融資担当者、支店長と関係性を築くことができ、それが良い結果につながることもあります。

買付を入れてから、契約成立までの限定的な時間ではありますが、その中で出来る限り多くの銀行に当たり、出来る限り優良な融資条件を引き出すことがキャッシュフロー最大化につながっていきます。

従って、銀行は無数にあることを認識し、1度断られてもめげずに、違う銀行に融資申請のトライをしていきましょう。

その姿勢が良い結果につながっていくと私は考えていますし、成功されている大家の方はとにかくトライをしています。トライするだけであれば費用はかかりませんので。

2 . 時期によって融資方針は異なる

1度断られた銀行であっても、時期によっては融資承認を得られるケースもあります。

一般的には四半期末付近で融資が緩くなると言われています。
四半期末とは、6月末、9月末、12月末、3月末です。

このタイミングで各支店が本店に融資残高をレポートするため、支店としては自分たちの成績をよりよく見せるために駆け込みで、普段であれば融資承認を出さない案件にも承認を出すというケースもあるのです。

また、時期というのは1年という時間軸で見た場合は、四半期ごとと言えますが、10年という時間軸で見た場合は、それもまた時期によって変わってきます。

今は、日銀の金融緩和が続いており、どちらかと言えば融資が緩い時期ではありますが、最近は金融庁から銀行への指摘が厳しくなり、今まではフルローンオーバーローンを出していた銀行も頭金1~2割を求めるようになってきたという話は良く聞きます。

従って、優良物件を買い増していくという前提はありますが、融資が出るときにスピード感を持って拡大していくという姿勢は重要です。

3 . 銀行は優良案件にお金を貸したい

銀行の収益の大部分が金利収益です。
つまり、銀行はお金を貸し出すことが商売です。

銀行としても優良物件であればお金を出来る限り貸したいというマインドがあることは認識して、融資担当者と話をする必要があります。

であれば、融資担当者にどのようにして自分が持って行った案件を優良物件だと思わせるのか?ということが非常に重要になります。

融資担当者としても審査部に稟議書を上げるときに、作文をしなければなりません。
彼らとしても自分が知っている情報の範囲内で申請してきた案件を優良案件だと思わせるような作文にしたいのですが、その際に情報があればあるほど彼らとしては助かります。
それが常日頃から接している人であれば書けることも増えますし、自然と稟議書の内容は良くなっていきます。

また、意外となされていないのが、賃貸経営の実績等を含めた自己紹介やなぜその物件を購入したいのか?ということを記した書面を融資担当者に提出するということです。他の大家がやっていない分、この部分がしっかり記載されたものを提出した大家は先に立つことが出来ます。

そして、こういった自己紹介文や購入理由の部分も、トライを繰り返すことによって洗練されていきます。最初から完璧に出来る人はいません。誰でも最初は初心者であり、失敗を繰り返しながら、洗練された大家になっていくのです。

自分を鍛錬するためにも、より有利な融資条件を獲得するためにも、出来る限り多くのトライをすることが融資においても重要です。融資承認はまさに努力と時間の結晶といえると個人的には感じています。

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