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融資審査長期化に伴い注意すべきこと【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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昨今、スルガ銀行のシェアハウス投資に対する融資資料改ざんの発覚を契機に、金融庁による他金融機関の調査が厳しくなってきており、今まで短期間で融資承認が出ていた金融機関の融資承認までの時間が長くなるケースが増えてきています。

私も融資審査を打診していた物件について、既に2か月程度が経過していますが、まだ回答が来ていない状況です。こういった状況では、とにかく待つことしかできず、次に向けた戦略も練りにくいです。

また、頭金を入れていたりすると、私の場合であれば、2か月間売主に頭金を預け入れていることになり、持ち逃げリスクが上がります。

今回は、融資審査の長期化・厳格化に伴って注意すべきポイントについてお伝えしたいと思います。

目次

1 . 頭金の保全を考える

まずは、頭金の話からです。

これは私の実例ですが、私の場合は、今回の取引では頭金というより購入意思を示すために売主の方にお金を入れています。

物件が他の投資家に抑えられる可能性があり、かつ、融資を打診する金融機関の審査期間がある程度長くなってしまう場合、物件を押さえておくために一定金額のお金を売主に入れたほうが、売主が他の投資家に物件を売却しないという意味で、購入できる可能性が上がるというケースがあります。

通常の頭金は、融資承認がされた場合、その頭金を物件購入代金の一部に充当し、もし、頭金を入れた後に契約を買主側から解除した場合は、入れている頭金を放棄することにより解除することができるという解約手付です。

私の場合は、購入意思を示すために入れたお金だったので、手付という立て付けではなく、もし融資が通ったら、そのお金は一旦返金いただいて、購入諸費用にあてますよという立て付けで契約を締結し、一旦、お金を売主に預けています。

今回はある程度のお金を入れてしまったのですが、若干後悔しています。

業者の言われるがままにその金額を突っ込んだのですが、少しでも減額していればよかったと今は考えています。

というのも、私と売主は直接つながっていないので、契約は結んでいるものの、最悪、売主は持ち逃げすることもできてしまいます。ここは信用問題なのですが、直接つながっていない方であり、かつ、買い手側仲介、売り手側仲介をはさんでいるので、何かあったときに契約は結んでいるものの、保全が弱いのです。

従って、頭金を入れる場合は、直接つながっている相手に入れるのか?それとも、間に複数の業者を挟んでいる相手に入れるのか?で金額の大小は調節すべきだと考えています。

ベストは頭金を入れないことですが、物件の競合状況によっては、ある程度の頭金を入れなければいけないことはあります。その際に、持ち逃げされるという最悪の想定もして、また、相手に対する信用度合いも考慮して、最小限の金額で対応するようにした方がリスクは低くなります。

2 . 業者から金融機関への金融資産報告額の把握

次に対金融機関の話です。

今回のスルガ問題では、銀行の融資担当者もグルになって、投資家の金融資産を実際よりも大きくするような操作を行い、実際の金融資産では出ないような融資金額で、融資をしていたということが問題になっています。

この金融資産の改ざんについて、分かっていた投資家もいるし、投資家は知らずに、業者と銀行の融資担当者の間に勝手に行われていたケースもあると思いますが、少なくとも自分の金融資産がどのように金融機関に報告されているかは把握しておくべきです。

あるべきは、自分の金融資産の実額で融資承認を得るということですが、そうはいっても業者は売りたいというマインドが働くので、勝手に金融資産の数値を操作することはあります。

一番危険なのは、業者による金融資産のエビデンス操作を全く知らない投資家が、融資実行後に金融機関の融資担当者と直接コンタクトし、実際の金融資産の金額を何らかの形で話してしまった場合です。その場合は、最悪の場合、期限の利益喪失、つまり、借入金の一括返済を求められる可能性もあります。

そういった事態に陥らないように、しっかりと対金融機関向けの自分の情報を把握し、必要であればあるべき形に手直しできると良いかと思います。

3 . 不動産業者破産の可能性も考慮して対応

最後に、不動産業者の破産の可能性も考えて対応していく重要性についてです。

昨今の融資審査厳格化によって、今まで成立していた案件が、融資承認が取れずに破談になるというケースが増えてきています。

そして、不動産業者は物件の売買を成立させることによって、収益を計上しているので、物件の売買が減少すると、破産する業者が増えていくのは自然の流れです。

従って、業者から意味不明なお金の送金を求められたり、意味の分からない契約を結ばされそうになった場合は、一旦立ち止まって考えることも重要です。自分がやり取りをしている業者が未来永劫継続するなんて思わない方が良いと個人的には考えています。

どんな会社であっても、破産の可能性はあります。
私の頭金を入れている話にもつながっていきますが、契約前の資金移動はできる限りしないことに越したことはありません。

不動産投資では情報取りに行くために、多くの業者と会って、取引をしていくことが重要です。一方で、取引数が増えたり、金額規模が大きくなってくると、それに伴ってリスクも上昇します。

どんなにうまくいっている状況であっても、最悪のケースは想定していくことが重要なのです。

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