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不動産投資ローンの概要、メリットやデメリットまとめ

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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よほどの資産家でなければ、不動産投資に欠かせない融資。一般的にアパートローンとプロパーローンの2種類がありますが、ここではひっくるめて不動産投資ローンと呼びます。今回は不動産投資ローンと住宅ローンとの違いや、使うことのメリット・デメリットなどを解説。ローンは物件が手に入るかどうかを左右する最も重要なポイントなので、よく理解したうえで不動産投資にチャレンジしましょう。

目次

1 . 不動産投資ローンとは

住宅ローンとの比較を交えながら、不動産投資ローンの特徴を挙げます。何となく知っているという人は多いかもしれませんが、おさらいしてみましょう。

1-1 . 不動産投資ローン

不動産投資ローンとは、その名のとおり、不動産投資を目的にしたローンのことをいいます。銀行や信用金庫などの金融機関から、収益物件の購入に必要な資金を借り入れるパッケージ商品です。

不動産投資に利用されるローンは2種類あります。いわゆるアパートローンとプロパーローンです。

前者は借り入れ条件が決まっており、それに当てはまるようであれば基本的に融資がおりる、パッケージ化された商品です。一般的な住宅ローンと似ていますが、目的とする物件は1棟アパートや投資用マンションというところに違いがあります。

一方、後者はいわばオーダーメイド。事業性ローンともいい、個人事業主や中小企業などへの貸し付けに近いものです。借り主の属性よりも、物件自体の収益性や資産性、賃貸経営の経験などが融資を決定するポイントになります。パッケージ商品であるアパートローンよりも審査する項目が多く、ひとつひとつを入念に調べるため時間がかかります。その代わりに融資の上限額や金利などの条件に交渉の余地が大きく、ひとりで数億円を借り入れることも可能です。

公務員やサラリーマンなどでこれから不動産投資をはじめるという人には、わかりやすいアパートローンがおすすめです。経験を積んでいき、もっと融資枠を増やしたいと思ったらプロパーローンにチャレンジしてみるとよいでしょう。

購入物件を担保に入れるという点では、住宅ローンと同じです。返済が滞った場合は金融機関によって強制的に売却されることがあります。また、基本的に団体信用生命保険もつけられます。不動産投資が生命保険代わりになるといわれるのはこのためです。

1-2 . 住宅ローンとの違い

借り入れの目的が異なる

アパートローンは、不動産を購入するためのパッケージ商品という意味では住宅ローンと似ています。両者の違いは借り入れの目的です。

住宅ローンは自分で住むための家を購入するためのローン商品です。

アパートローンによる借り入れは、他人に貸し付けて賃料収入を得るための土地や建物を購入するのが目的です。

そのため、基本的に不動産投資のために住宅ローンを利用することはできません。賃貸併用住宅に対応している金融機関もありますが、その場合は床面積の1/2以上が居住用などと決まっているのがほとんどです。金利が低いからといって、自宅用と偽って住宅ローンで不動産投資をすると、重大な契約違反になります。バレると一括返済を迫られかねません。実際にどうなるかは状況によりますが、借りた資金を引き揚げられてしまう可能性があるのです。くれぐれも注意してください。

審査のポイントが異なる

不動産投資ローンと住宅ローンは、審査のポイントも大きく違います。

住宅ローンは返済原資を借り入れ者の収入のみに想定しています。そのため、審査するポイントは本人の返済能力が中心です。本業の収入や勤め先の業績、勤続年数などが基準を満たしていればほとんど自動的に融資が決まります。借り入れ上限額は年収のおよそ5倍程度というのが一般的です。

不動産投資ローンは、物件の資産性や収益性に重点が置かれます。

アパートローンも本人の現時点での収入が主な審査対象ですが、年収の30倍もの借り入れが可能なことがあります。住宅ローンと違い、返済原資について本業収入と賃料収入の2つを想定しているからです。そのため、物件自体の特性も審査の重要なポイントとなります。

例えば、「返済比率は想定される賃料収入の70%以内」「貸し付け上限額は積算評価(土地は路線価、建物は平米単価◯万円など)」などと決められ、エリアも賃貸需要の多い首都圏などに限定されていることがあります。

プロパーローンはより収益性に重きが置かれます。その理由はもともと事業者向けローン全般を指す言葉であることを考えると理解しやすいでしょう。不動産賃貸業の社長として、商売がいかにうまくいくかという点で金融機関を納得させる必要があるのです。

審査では賃貸事業という観点で、物件や借り入れ者に関するさまざまなことが調べられます。例えば物件周辺の賃貸需要動向や建物の構造、現況の入居者の状況、本人が今までにマンション経営や不動産の売買でどのような実績をあげてきたかなどが対象です。あくまでも「賃貸業」への融資なので、短期間で売却した経験は不利になることがあります。

不動産投資ローンは本人の本業収入に加えて、購入予定の物件への調査が加わるため、審査の項目は多くなります。そのため住宅ローンよりも厳しいと感じる人が多いかもしれません。特にプロパーローンは賃貸経営の事業性に重きがおかれるローンです。

2 . 不動産投資ローンの金利

ローンを組むうえで気になる金利。一般的なプランや利率の相場感を紹介します。プロパーローンはひとつひとつオーダーメイドであるため、金利や返済条件などは千差万別です。そのため、ここでは一般的なアパートローンについて記載します。

※2017年末時点の調査をもとに執筆しました。金利は経済情勢によって変わりますので、ご注意ください。

2-1 . 住宅ローンより金利は高め

アパートローンの金利は住宅ローンと比べると若干高めです。収益目的である不動産投資ローンは生活に必要な住居費である住宅ローンよりも費用がかかるのはやむを得ないことでしょう。

ローンの金利には店頭金利と実質金利の2つがあります。前者は金融機関で一般的に公開されている利率で、ここに優遇金利が適用されて下がった利率が後者です。

店頭金利は、アパートローン住宅ローンの間にあまり差はなく、あっても0.1%程度です。しかし、住宅ローンの場合はさまざまな名目で優遇が適用されるため、実質金利はアパートローンよりもかなり低くなります。

2017年時点の店頭金利は、どちらも2.5%~4%台で、2%後半が中心です。住宅ローン、特に変動金利の場合はここから優遇金利が適用され、1%前後となります。

金利は変動か固定かでも差が出ます。変動金利は将来的に利率が上がる可能性がある分、当初は低く借りられます。固定金利は契約した期間は利率が変わらない代わりに、少し高めになります。固定期間は長ければ長いほど高くなるのが一般的です。

2-2 . 変動金利タイプ

金融機関によって異なりますが、多くは住宅ローンと同様の特徴があります。「半年毎に見直し」「5年ルール」「125%ルール」の3つです。

金利は4月と10月時点で見直されるのが一般的です。実質的に政策金利に連動します。基準となる金利はプライムレートと呼ばれる銀行が得意先に貸し出す最優遇金利ですが、これは国債金利を元に決まるためです。

5年ルールとは、半年に1回の見直しで金利が上下したとしても、返済額は5年間変わらないというものです。見直し後との差額は5年目以降の返済に加減されます。変更の頻度が多いと計算が複雑になるため、便宜的にとられている措置です。

125%ルールは、金利の上昇によって6年目に返済額が増えたとしても、それまでの1.25倍以上にはならないという縛りです。毎月の支払額が急激に膨らむと、返済計画が大幅に狂ってしまうため、借りる人へ配慮されたルールといえます。

ただし、融資を受ける金融機関が必ずしも上記のルールを採用しているとは限りませんので注意が必要です。

2-3 . 固定金利タイプ

一定期間金利が変わらないのが固定金利です。期間は3年、5年、10年などから選べ、長ければ長いほど金利は高くなります。期間経過後には変動金利になるか、再度固定期間を選択します。

住宅ローンには35年固定のフラット35のように30年超のローンを組むことが多いようですが、アパートローンの場合は長くて20年程度です。木造の法定耐用年数が22年であることが関係しているのでしょう。

3 . 不動産投資はローンと現金どちらがよい

不動産投資においてローンを組むことのメリットとデメリットをお伝えします。

3-1 . 不動産投資ローンのメリット

ローンを利用することのメリットは何といっても、手元資金が少ない人でも不動産を購入できることです。 数千万、数億円単位の1棟ものを買うことは、ごく一部の富裕層以外には本来不可能なはず。それを可能にするのが不動産投資ローンなのです。借り入れによって資金を増やし、効率的な投資の機会を得ることを、レバレッジを効かせるといいます。

このレバレッジ効果によって、それまで普通のサラリーマンだった多くの人が専業大家に転身を果たしています。

3-2 . 不動産投資ローンのデメリット

デメリットは金利です。お金を借りているので使用料として、年数%の利息を払わなければなりません。例えば年利率2%、20年間を元利均等返済で1億円借りた場合、利息は合計で2000万円ほどになります。

また、返済は毎月行うため、空室が増えてしまった月には、現金収支が赤字になることがあります。その場合、手元資金を充当する必要が生じます。精神的プレッシャーとしては少なくないでしょう。

不動産投資がよく知られるようになった原因のひとつとして、金融緩和によって金利が下がったため、個人投資家が取り組みやすくなったことが挙げられます。金利が低いときはローンを組むことのデメリットが少なく、不動産投資のチャンスなのです。

3-3 . 残債が残ってしまう可能性がある

ローンがあるために、物件を思うように売却できなくなる可能性があります。

ローンがあるということは、物件を担保に入れたままであるということです。何らかの理由で資金が必要になり、売却を考えたとしましょう。売却額がローンの残高を上回れば問題ありません。しかし、残高以上の価格で売ることが難しい場合、通常の方法では売ることができないのです。抵当に入っている物件を買うような人はいないでしょう。

その場合は、任意売却という方法をとります。事前に金融機関と調整して、抵当権を外すことを承認してもらったうえで売却する方法です。首尾よく売ることができたとしても、売却代金を充当しても返済しきれなかった部分(残債)は返していかなければなりません。

ローンを返済している間は物件が完全に自分のものになったとはいえない一面があり、自由に売却することが難しい場合があるのです。

4 . おすすめの不動産投資ローン

アパートローンにはどのような商品があるのか、事例を挙げてみます。金利は2017年12月1日時点のものです。

4-1 . オリックス銀行 不動産投資ローン

・融資金額
1000万円~2億円

・融資期間
1年~35年

・融資金利
3.675%(変動金利の場合)

・金利タイプ
変動金利、3年固定、5年固定

・連帯保証人の有無
基本的に不要です。

・団体信用生命保険料
加入必須、保険料は銀行負担

・対象エリア
首都圏・近畿圏・名古屋市・福岡市

4-2 . 三井住友信託銀行 アパートローン

・融資金額
100万円~3億円

・融資期間
1年~35年

・融資金利
年2.725%(変動金利の場合)

・金利タイプ
変動金利、3年・5年・10年固定金利

・連帯保証人の有無
基本的に不要です。

・団体信用生命保険料
原則として加入が必要です。

・対象エリア
指定なし

4-3 . 日本生命 ニッセイアパートローン

・融資金額
2億円以内

・融資期間
30年以内

・融資金利
年2.675%(変動金利・短期貸付基準金利連動型の場合)

・金利タイプ
変動金利、固定金利、二段階固定金利

・連帯保証人の有無
原則不要。保証会社を利用します。

・団体信用生命保険料
原則、加入不要

・対象エリア
地域によっては上限額が1億円に下がります。

5 . 不動産投資ローンで効率的な資産運用を

不動産投資は金融機関から資金を借り入れることで手元資金の何十倍ものお金を動かすことができる効率的な資産運用方法です。利用できるローンには、審査の条件があらかじめ設定されているアパートローンと、個別に精査される事業者向けのいわゆるプロパーローンがあります。敷居が低いのは前者のほうで、経験を積んでから後者に挑むとよいでしょう。

ローンを組むデメリットとしては金利がかかることが挙げられます。今の日本は金利が低く、不動産投資のチャンスといえる時期です。

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