HOME 融資関連 最近の融資傾向と融資戦略【現役サラリーマン大家が語る!Vol.56】

最近の融資傾向と融資戦略【現役サラリーマン大家が語る!Vol.56】

中林準

中林準

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最近、金融庁の銀行に対するチェックが厳しく、融資が厳しくなってきているという話を良く聞きます。また、実際に今までフルローンオーバーローンが出ていた物件に対して、頭金を求められるようなことが増えてきています。

不動産投資と言うと物件選定がメインだと思いがちですが、実は融資の方が重要だと言っても過言ではありません。なぜなら、融資を受けられない限り不動産を購入できない方がほとんどです。

そこで、今回は昨今の厳しい融資環境の中で継続して物件規模を拡大していくための融資戦略について考えていきたいと思います。

目次

1 . 現金残高を維持することが鍵

私は不動産投資を始めた当初は頭金を出来る限り多く入れた方が良いと考えていました。
それは、頭金を多く入れた方がその後のローン返済額が少なくなり、キャッシュフロー経営の難易度が下がると考えていたためです。

この考え方はゆっくり着実に進めていきたい方にとっては悪くない手法です。

しかし、一定の期間内に資産規模を拡大していきたい方にとっては、物件購入時は出来る限りフルローンオーバーローンを受け、現金残高を維持していくことが重要なのです。

融資を受ける際に個人の信用力が審査対象になりますが、個人の年収以上に重要なのが、その時点の現金保有残高です。
当たり前のことですが、現金残高が1,000万円ある方と、現金残高が100万円しかない方だと、1,000万円ある方の方がその後の不測の事態に対応できる力、また物件購入にあたっての頭金・諸費用を支払える力があるとみなされ、融資承認を得やすくなります。

見せ金という言葉を聞いたことがあるかもしれませんが、この原理を活かして資産規模を拡大していくのです。

A銀行に1,000万円の現金残高を保有していることを証明するために銀行通帳を見せたとします。そうするとA銀行は、その融資申請者は1,000万円の現金を持っているということで、個人属性の審査を進めます。

そして、ここからが不動産投資家と銀行の交渉になるのですが、銀行としては自分たちの保全策としてその現金残高の一定額を頭金に入れて欲しい旨、もしくは定期預金に入れて欲しい旨を伝え、出来る限り自分たち銀行側にお金を入れて欲しいという方向性で交渉をしてきます。

一方、我々不動産投資家は現金残高が減ってしまうと、その次に購入する物件が見つかった時に違う銀行に見せられる見せ金が少なくなってしまい、次の融資審査が不利になってしまいます。
従って、出来る限り現金保有残高は保ちたいという交渉をしていきます。

資産規模を拡大していきたい方は、フルローンオーバーローンが厳しい環境であっても、まずはトライしてみることは大事です。
そして、それが厳しい場合であっても、出来る限り自分の現金残高は減らさずに物件購入をしていきましょう。

2 . 物件価格の2割を保有し続ける

仲介業者の方とお話すると最低物件購入価格の2割程度の現金は保有すべきとよく言われます。この2割というのは頭金1割、物件購入諸費用1割になります。

物件購入諸費用というのは、仲介手数料司法書士への不動産登記手数料、不動産取得税等、購入時に発生する費用です。一般的には物件価格の7%~10%と言われています。

これが以前まではそこまで厳しくなかったというのがありました。
なぜなら、個人属性が良い人であれば、頭金ゼロで諸費用のみの支払い、もしくは頭金ゼロ、諸費用支払ゼロで始められたからです。

銀行としては貸出額を増やしたいのですが、金融庁からの指導があり、銀行の財務保全策として一定割合の頭金、融資申請者の現金残高が厳しく求められるようになってきているという話は周りの不動産投資家から良く聞いています。

従って、先ほどお伝えした話と重なる部分もありますが、購入の物件価格帯を決める上では、自分の今の現金残高も考慮する必要があります。そして、一定期間で物件購入を進めていきたいのであれば、この物件価格2割の現金座高というのは最低限維持し続けられるようなキャッシュマネージメントが必要です。

もし、現金残高が2割をきってしまったら、しばらく貯蓄をする必要性がでてくるため、時間がかかってしまいます。もちろん、物件価格の3割、4割あった方が銀行からの融資はより受けやすくなりますが、最低限という意味で2割という数値は良く聞きます。

3 . 厳しい中でも貸す人には貸す

このような融資環境下であっても、融資を受けている人は受けています。しかも、ものすごいスピードで買い増しをしています。

銀行は取引がない相手に対しては審査を厳しくしますが、一定期間取引を続けており、支払遅延もなく、ローンの返済を続けている顧客に対しては、その後、新たに貸し出しすることになった際の審査は当初と比べて緩くなることがあります。

また、銀行マンも人間です。定期的に銀行の営業マンと連絡を取り合い、情報収集をしている方は支店長が変わり融資審査が緩くなった時、四半期末の時期に銀行が融資を積極的にしている時期等を見逃さずに攻めていきます。

物件情報もそうですが、融資に関しても情報合戦であることは間違いありません。
それに加え、自分の信用力を上げていくことは重要です。

現金残高を維持し、銀行が融資に積極的な時期を見逃さずに攻めていくというスタイルでやっている方は成功されている方が多いという印象を個人的に持っています。厳しい融資環境ですが、融資はまだ出ますので、トライを繰り返し、自分なりのやり方を見出していきましょう。

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