HOME 融資関連 勝負すべき時に勝負するための準備【現役サラリーマン大家が語る!】

勝負すべき時に勝負するための準備【現役サラリーマン大家が語る!】

中林準

中林準

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今は物件価格高騰期だということはご存知な方も多いかと思いますが、
最近融資審査が厳しくなってきており、収益不動産を購入できる方が減ってきているとのことです。

基本的に、融資が厳しくなってくると不動産価格は下がると言われています。
それは単純な理由で購入できる絶対数が少なくなることにより、不動産購買需要が低くなるためです。需要と供給の原理です。

従って、不動産価格が下がるタイミングで勝負したいと考える方が多いと思いますが、
こういった融資が厳しい時というのは、購入できない可能性も出てきます。
今回は迫ってきているそんな勝負時に勝負できる人になるための出来る準備についてお話したいと思います。

目次

1 . 現預金残高を高める

金融機関は現預金を持っている人に信用を置きます。
これは今までもこれからも変わらない原理だと思います。

もっと言わせていただくと、より多くの現預金残高を見せられる人の方が融資を受けやすいのです。

現預金を保持しておくと、今の金利だとほぼお金を生まないので、株式、FX,仮想通貨、ローン繰り上げ返済等、現金でない形に変えてお金に働かせようとする方がいます。私もそうでした。

しかし、金融機関から融資を受けるという観点で申し上げると、1,000万円の現預金を保持している方、1,000万円の繰上返済を行いローン残高が1,000万円減少した方の2名がいた場合、他の条件が同じだとすると、1,000万円の現預金を保持している人の方が金融機関から高評価を受けます。

なぜなら、現金があれば自己破産をする可能性が低くなるためです。
仮に、月々10万円のローン返済が必要になる借入をした場合、1,000万円の現預金があれば、家賃収入が0になったとしても、8年程度は自己資金で賄うことが出来ます。

しかし、他の家賃収入があっても、現預金が100万円しかない方は、他の家賃収入も今後絶対に入り続けるか分かりませんし、仮に家賃収入が0になった場合は、1年以内にローン返済が出来なくなってしまいます。

そういった意味で現金は裏切らないので、金融機関は現金を持っている人を評価します。

従って、勝負したい時期には手元の現金を最大化しておくことをお勧めします。
この最大化するための方法は様々です。
貯蓄を最大限行う、現在所有の不動産を売却し現金化する、株式等のペーパー資産を売却し現金化する等が主な方法でしょう。

そして、融資審査が厳しい時はより多くの現金残高を求められます。 従って、周りのライバルが購入できない時に購入するためには現金残高で差をつけることも有効なのです。

2 . 融資可能性のある金融機関の開拓

次に金融機関の開拓です。

最初は業者から紹介してもらった金融機関から融資を受けていくという流れで問題ないと思いますが、選択肢は多く持っておくべきです。

例えば、業者から紹介してもらった金融機関の場合は、現金を1,000万円入れないと融資が出ないと言われた場合、他の金融機関に自分で打診出来なければ、その時点で購入できないということになってしまいます。

しかし、自分で開拓した金融機関の中に、現金100万円入れるだけで残額は融資を受けられるという金融機関があれば、購入することが出来ます。購入しなければ何も始まらない不動産投資では、融資承認を獲得するというのがかなり重要です。

全ての物件を現金買いする方や、とんでもない高属性の方でどこの金融機関であっても融資を受けられるという方以外は、自分自身が住んでいるエリア、物件取得予定のエリアに融資をしてくれる金融機関を探し、予め訪問し、その金融機関のスタンスや自分の属性であればどの程度の借入が出来るか確認しておくことは必要な準備です。

この作業は時間と労力がかかります。
しかも、金融機関は土日休みのため、土日休みの仕事をされている方は、休暇をとって訪問するか、仕事中に訪問するかしか方法はありません。

だからこそ、差がつくのです。
また、仮に融資は出来ないと言われても、現場の方とお話しできるのは勉強になりますし、融資のトレンドが把握できます。訪問していくごとに経験値も上がっていくので、勝負しようと考えている時期に合わせて金融機関周りもしておくことをお勧めします。

3 . 賃貸経験を積む

最後にまだ不動産投資を始めていない方は、少額で良いので、まず飛び込んでみるということです。

というのも最近は、賃貸経営の経験がない初心者への融資が更に厳しくなってきているためです。金融機関の目線で考えると、賃貸経営の経験がない方より、賃貸経営の実績や経験がある方にお金を貸したくなるということは常識的に分かるかと思います。

融資が緩い頃は、初心者であってもサラリーマン年収がある方等、個人属性が高ければ喜んで融資をしてくれたのですが、最近その流れが変わりつつあります。

また融資受けるという意味だけではなく、始めてみて分かることが多いのが不動産投資です。始めてみて自分には合わないという方もいるので、迷いなく勝負するという意味でも、実経験を積んで、これなら出来るという自分の中での納得感を得るためにも、まだ初心者に不動産融資が出る今のうちに、まずは始めてみるというのは重要だと考えています。

ということで、本日申し上げた点について少しでもご参考になれば幸いです。

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