HOME 融資関連 不動産投資で融資を受けるメリットとは?審査に通るコツ

不動産投資で融資を受けるメリットとは?審査に通るコツ

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

0

不動産投資のメリットは何だと思いますか?他の投資や副業と比べて有利な点は「継続して安定した収入を得られる」や「土地の価値がゼロになることはない」などが挙げられます。しかし最大の長所は「レバレッジを効かせられること」ではないでしょうか。融資を受けることによって、自己資金ではとうてい買えないような規模の物件を手に入れ、潤沢なキャッシュフローを継続的に獲得する。可能性は大きく広がります。今回はレバレッジのキーポイントである融資の基礎知識をお伝えしますので、「不動産投資をやってみたいが、ローンを借りた経験がない」「住宅ローンとどう違うの?」「審査に通るコツってあるの?」などといった疑問をお持ちの人は参考にしてください。

目次

1 . 不動産投資における融資元の種類

「お金に色はつかない」といいますが、融資を受けるにはまず貸してくれる融資元のことを知る必要があります。金融機関や商品によって貸付条件や審査基準が違うからです。

1-1 . 不動産投資ローンと住宅ローンの違い

不動産投資ローンと住宅ローンは全く違う融資商品です。一番の違いは借り入れ上限額です。住宅ローンは年収の5~7倍くらいが一般的ですが、不動産投資ローンは20~30倍ほど、1億~2億円まで借りられることがあります。

さらに、これはパッケージ化されたいわゆる「アパートローン」の話で、事業性ローンやプロパーローンと呼ばれるオーダーメイド式の融資の場合は、上限が定められていません。アパートローンで手腕を発揮し実績を作れば、数十億円単位の物件を買うことも不可能ではないのです。

この借り入れ上限額の差は返済原資、つまり「返すためのお金をどこから捻出するか」の違いから生まれます。

住宅ローンは基本的に給料の一部を返済にあてることを想定しているので、年収に対してあまり大きな金額は借りられません。一方、不動産投資ローンの返済原資は家賃収入です。極端な話、本業の収入がゼロでも、マンション・アパート経営を頑張っていれば返せます。そのため手元資金や給料が少ない状況で大きな物件を買う「ハイレバレッジ投資」ができるのです。

金利は一般的に住宅ローンのほうが低く借りられます。生活に必要なお金なので社会道義的にそのほうが好ましいのでしょう。

審査では住宅ローンと比べて不動産投資ローンのほうが年収や勤め先のハードルが高く設定されています。本人の属性だけでなく、物件の価値が入念に評価されることも大きな違いです。

金融機関にもよりますが、住宅ローンで買った建物の一部を賃貸することが認められていることもあります。不動産投資ローンで審査に通る自信がない人にとっては突破口となるかもしれません。

1-2 . 不動産投資ローンの融資元の種類

金融機関の不動産投資ローンへの対応はそれぞれ特徴があります。ただし支店によっても違いますし、時期によっても変動がありますので、あくまでも現時点での一般的なとらえ方だと考えてください。

金融機関

民間の金融機関を大きく分けると都市銀行、地方銀行、信用組合・信用金庫の3種類。それぞれ次のような特徴があります。

<都市銀行>
属性が高い人、つまり多くの資産を持っている人や高収入のサラリーマンなどがメインターゲットです。資産数千万、年収1000万円といった人が低利で融資を受けるために利用するのが一般的です。

<地方銀行>
銀行や支店によってかなり審査基準が異なっています。投資家が「すがる」ほど積極的なところもあれば、「基本的に不動産投資はやらない」というところもあり、まちまちなので聞いてみることが大事です。

<信用組合・信用金庫>
審査のハードルは銀行よりも低いのが一般的です。物件が所在する地域を支店の営業エリアに限っていることがあります。

日本政策金融公庫

「一般の金融機関が行う金融を補完すること」を理念とし、政府が100%出資する公共性の高い会社です。最近(2017年以降)は徐々に絞ってきている感はありますが、最も借りやすいといわれています。特に自営業者や属性が高くないサラリーマンにとっては強い味方となるでしょう。

借りやすい反面、融資期間が短いのも特徴です。最長で15~20年ということが多く、返済が終わらないうちはキャシュフローが回りづらくなる可能性があります。とはいえ、まずは借りることができなければ不動産投資は始まりません。返済比率(家賃収入に占める返済額の割合)に注意してチャレンジしてください。

融資商品にはいくつかあり「普通貸付」が一般的ですが、人によってはより有利な「女性、若者/シニア起業家支援資金」や「新規開業資金」を利用します。

2 . 不動産投資で融資を受けるメリット

不動産投資で融資を受ける(レバレッジを効かせる)ことのメリットについてもう少し詳しく解説します。

2-1 . 利益が増える

手持ちのお金だけで買うよりも、家賃収入が格段に増えます。例えば自己資金500万円と借り入れ4500万円で合計5000万円のアパートを買ったとします。家賃収入は年に500万円、ローン返済は200万円、差し引き年間300万円の収入です。一方、自己資金500万円で区分マンションを買い、家賃収入が年に50万円だったとしたらどうでしょうか。表面利回り(物件価格に対する年間の家賃収入)は同じ10%ですが、収益には250万円の差があります。

売却して利益を確定したときも同じです。高いレバレッジを効かせると、売ったときの儲けが桁違いになります。

2-2 . 可能性が広がる

自己資金だけで1棟もののアパートやマンションを買えるという人は少ないのではないでしょうか。1軒ずつ一戸建てや区分マンションを買い集めて、本業と同じくらいの家賃収入を得ようと思ったら何十年もかかってしまうかもしれません。しかし融資を利用すれば、自己資金だけではとうてい手が出せないような物件も購入できるようになります。

管理組合によって管理費や修繕積立金、修繕計画などを決められる区分マンションよりも、すべて自分でコントロールできる1棟もののほうが収益アップの可能性が広がりますし、不動産投資家としての力もつけることができます。

融資を受けることで物件購入の選択肢が広がるのは大きなメリットです。

2-3 . ローン返済が貯蓄になる

お金を返すというと、ただひたすら手元の資金が減っていくだけのような印象を受けるかもしれませんが、不動産投資ローンの場合は違います。むしろ返済は資産を作ることなのです。完済すればあとは家賃収入がまるまる入ってくる「資産」になります。少しずつ土地や建物を積み立てていくようなイメージです。

途中で売却した場合は、返済分がそのまま利益になります。例えば5000万円の物件を5年間かけて1000万円返済したあと、購入価格と同じ5000万円で売ったとします。売却価格5000万円のうち残債(残りのローン)を返すのにあてるのは4000万円だけですから、差し引き1000万円が売却益になるのです。

ローン返済は不動産という形で貯蓄をするようなものです。

2-4 . 自己資金がなくても買えることがある

頭金がなくて物件を買えない、と悩む人は多いと思います。住宅ローンと同様、不動産投資ローンでも物件価格の1~3割が必要とされることが少なくないからです。

しかし物件価格と同額の融資を受ける「フルローン」や購入経費まで用意してくれる「オーバーローン」を利用できることがあります。これができれば自己資金をいっさい使わずに収益物件を買えるわけです。

すべての物件・人にできるわけではありません。特殊性の強い手法なので、チャレンジしてみたい人は先輩大家やコンサルタントに教えをこうのがよいでしょう。

3 . 不動産投資ローンの流れと必要書類

不動産投資ローンの流れはどのようになるのか、順を追って見てみましょう。

(1)物件の選定



(2)審査申し込み



(3)仮審査承認



(4)本審査承認



(5)契約



(6)融資実行

(1)物件の選定ですが、その前に金融機関や不動産投資コンサルタントに相談したほうがスムーズになることがあります。自分の属性や希望する条件で融資を受けられるとは限らないからです。欲しい物件があってそのために融資を受けるのではなく、融資を受けて買える範囲で物件を探すという発想です。とはいえ不動産会社から融資先を紹介してもらうほうがうまくいくこともよくあるので、どちらが先でも構いません。

(2)審査申し込み
必要書類は金融機関によって異なりますが、おおむね次のようなものが必須となります。
・収入を証明する書類(2~3期分の確定申告書、源泉徴収票など)
・本人確認書類(運転免許証、住民票など)
・不動産登記簿
・用途を確認できる書類(売買契約書、重要事項説明書、購入物件のチラシなど)
中古の場合はレントロール(部屋ごとの収支を一覧化した書類)も必要となるでしょう。

(3)仮審査承認
担当者、あるいは支店ベースでの承認です。まずはここを通過すること。支店によって融資への対応はかなり差があり、同じ金融機関のA支店はダメでもB支店で承認された、ということは珍しいことではありません。予算の進捗度や営業方針に違いがあるためと考えられます。不動産会社や先輩大家など先人の知恵を活かしたいところです。

(4)本審査承認
本店の調査部や役員などの決裁を得て、融資を受けられるかどうかが決定します。申し込みからここまでで1ヶ月程度みておくとよいでしょう。プロパーローンは個別に入念な調査が行われるので、もっとかかることもあります。

(5)契約
金銭消費貸借契約書を交わします。印紙税が数千円~数万円かかります。

(6)融資実行
金融機関からお金が振り込まれ、あるいは直接売り主に渡されます。不動産登記(物件の名義変更)も同日になされるのが一般的です。

4 . 不動産投資で融資審査に通るコツ

気になるのは「どうすれば審査に通るのか?」だと思います。まず借り入れ希望者の属性と物件評価が金融機関のめがねにかなったものであることが前提ですが、次のような要素で可能性が上がることがあります。

4-1 . 不動産投資の実績がある

不動産投資ローンは不動産賃貸業という事業への融資です。区分マンションでも賃貸併用住宅でも、融資を受けて物件を買い、空室を埋めて家賃を回収している実績があれば評価してもらえるでしょう。

ただし今までの返済に遅延があったりすると、かえって借りられなくなる可能性が高くなります。買って間もなく売却した経験も、よく思わない金融機関が多いので注意が必要です。売却益を得るための博打のような投機をしていると考えるのでしょう。あくまでも「賃貸業」であることをアピールしてください。

4-2 . 不動産会社に紹介してもらう

金融機関と提携している不動産会社は多いものです。その中でも真剣に利益を出せる物件を選定してくれたり、事業計画の作成を手伝ってくれたりするところがサポートしてくれると審査に通りやすくなります。彼らも物件を買ってもらってナンボの商売ですから、銀行から高評価を受けるためのノウハウを知っているはずです。

本業は別のことをしているサラリーマンにはわからないような各金融機関・支店の特徴まで把握しているような不動産会社であればなおよいでしょう。

4-3 . 満室へのロードマップを説明する

不動産投資ローンの返済原資は家賃収入ですから、完済されるまで一貫して高い入居率で稼働できるような人(物件)に貸したいと金融機関は思います。地域の賃貸需要や建物の特徴を的確にとらえて、継続的な満室経営ができることを担当者にアピールしましょう。

5 . 融資を制するものは不動産投資を制す

不動産投資は融資を受けることで収益性を格段に上げることができます。買える物件の幅が広がったり、自己資金がなくても買えることがあったりするのもローンを利用することのメリットです。審査に通るためには高属性、高評価の物件であることが何よりですが、可能性を高める方法としては、小規模でも不動産投資の実績を積むことや、融資対策に強い不動産会社に依頼することなどがあります。  

同じカテゴリーの記事

ページトップへ移動する
icon-article icon-articleCategory1 icon-articleCategory2 icon-articleCategory3 icon-articleCategory4 icon-articleCategory5 icon-articleCategory6 icon-beginner icon-check icon-glossary icon-kentei icon-popularwords icon-premium icon-realvoice icon-recommend icon-seminar icon-talkroom icon-trend icon-user icon-voice