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元金均等返済方式のメリットは?シミュレーションで理解しよう

ファイコロジスト 山田

ファイコロジスト 山田

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住宅ローンアパートローンの返済方法には、元利均等返済方式と元金均等返済方式の2種類があります。ローンの計算は複雑ですが、シミュレーションをすればイメージしやすいはず。しっかりメリットとデメリットをおさえましょう。

目次

1 . 2つの方式の違い、それぞれのメリットとデメリット

フラット35ホームページ「ご利用条件について」/ http://www.flat35.com/faq/faq_208-4.html/2017年1月16日

ローンの返済方式は元利均等返済方式が一般的でしたが、元金均等返済方式も存在感を強めています。一昔前は住宅ローン元金均等返済方式を取り扱っている金融機関は少なく、取り扱っていても別途手数料が発生する場合が少なくありませんでした。今はほとんどの金融機関で両方とも手数料などの差別なく取り扱っているほうが多数派となっています。

元利均等返済方式は、元金と利息を合わせた返済額を、毎月一定にするものです。
〈メリット〉
・返済計画が建てやすい。
・返済開始当初の返済負担が少ない。

〈デメリット〉
・総返済額が多い。

元金均等返済方式は、返済する元金を毎月一定にするものです。金利は残高にかかるので、元金を減らせば金利は減ります。返済を重ねるたびに、返済負担は減っていきます。
〈メリット〉
・総返済額が少ない。

〈デメリット〉
・取り扱っていない金融機関がある。
・返済額が毎月変わるので、資金計画を建てにくい。
・返済開始当初の返済負担が重い。

どちらもメリットとデメリットがあるので、どちらが得かは一概にいえません。次の項目で、事例をもとにシミュレーションしてみます。

2 . アパートローンの返済をシミュレーションしてみる

毎月返済額のシミュレーションは、ローンシミュレーターを使うと簡単です。インターネットで検索すると、金融機関のホームページに掲載されているシミュレーターがヒットします。

表計算ソフトを使って、ある月の返済額を求めることもできます。
エクセル(Microsoft Excel)の場合、次のような関数を入れます。
元利均等返済方式…=PMT(年利率/12,返済回数,借入額)
元金均等返済方式…=ISPMT(年利率/12,何回目の返済か,返済回数,借入額)+借入額/(返済回数)

※利率は一回あたりの利率のため12ヶ月で割っています。返済回数は、「返済期間*12」と入力しても同じです。元金均等返済方の式の後半は1回あたりの元本返済額です。ISPMT関数は支払利息のみ計算するので、返済する元本を足さなくてはならないのです。

もし次のようなローンを組むと、返済額は次のようになります。

・借入額:3,000万円
・借入期間:20年(固定金利)
・利率:2%

元利均等返済方式〉
・毎月返済額:151,765円
・総返済額:36,423,456円

元金均等返済方式〉
・初回返済額:175,000円
・総返済額:36,024,920円

元金均等返済の方が当初返済額は高いものの、総返済額で約40万円低くなっています。支払う金利がだんだん少なくなることの効果です。

3 . 総返済額以外にも考慮すべきことはたくさんある

総返済額が低い元利均等返済方式が得しそうなイメージがありますが、実際には利回りや自己資金(自己居住用の住宅ローンの場合は、返済計画や人生の資金計画)なども考慮して決めるべきです。

先ほどのシミュレーションを例にとると、総返済額は3,600万円に対して40万円なので、わずか約1%の差です。これに対して当初返済額は15%近い開きが出ています。これだけ返済額が違うとキャッシュフロー(現金収支)に大きく影響します。高利回りの物件だったり、豊富な自己資金があったりすれば別ですが、元利均等返済方式のほうが無難といえます。キャッシュフローがよければ、貯えた現金で繰り上げ返済をすることで、かえって総返済額を少なくおさえることができる場合もあります。

資金繰りと合わせて考えると、元金均等返済方式にはもうひとつメリットがあります。建物は築年数が進むと修繕が必要になりますが、返済額が減る分を修繕費に当てるように考えておけば、より慎重な収支計算ができるようになることです。

投資スタイルや物件の特性、返済計画などに合ったプランを選ぶことが大事です。

4 . まとめ

元金均等返済方式は当初返済額が高い分、より慎重な運用ができる。
元利均等返済方式でキャッシュフローに余裕が出れば、繰り上げ返済で総返済額を減らすことも可能。
・返済方式には一長一短あるので、自己資金や投資計画を考慮して決めること。

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