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状回復

どのくらいの範囲やればいい? 原状回復をおこなう際のポイント

物件から退去する際に、借主が住んでいた部屋をできるだけ元どおりの状態に戻すこと。しかし、どこからどこまでがその範囲に含まれるのかの判断が難しく、賃貸契約の際に起こるトラブルの要因のひとつになっています。

1 . 原状回復

賃貸契約していた物件から退去するときに起こるトラブルに「原状回復」にかかわるものがあります。原状回復とは、端的にいえば、借主が借りていた部屋を元どおりのきれいな状態に戻すこと、をいうのですが「きれいな状態」や「元どおり」の定義があいまいで、トラブルに発展しやすいのです。
そんなトラブル避けるために、ここでは原状回復の範囲について紹介したいと思います。

2 . 借主による原状回復の範囲に含まれないもの

原状回復の範囲に含まれていないものを見てみましょう。

国交省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」によれば、普通に生活をしているうえでできる汚れや傷などの「経年変化」は、一般的に家賃に含まれ、貸主の負担であるとされています。
借主が原状回復の負担を負う必要がない事柄の一覧は下のとおりです。

【貸主負担のもの(借主の負担ではないもの)】
・家具を置いたことでできる床やカーペットなどのへこみ
・冷蔵庫などの電化製品を置いた際の、後部壁面の黒ずみ
・自然現象による、壁紙や畳、フローリングなどの日焼けや色落ち
・機器の寿命による設備や機器の故障
・建物の構造が原因で発生した色落ちやガラスなどの亀裂
・退去時のハウスクリーニング
・畳の交換

これらの費用は毎月支払う家賃に含まれているという考えが一般的で、退去時に借主が負担する必要はないものとされています。

3 . トラブルを避けるために

借主は「善管注意義務」というものを負っています。「善管注意義務」は、善良な管理人として借り物を使用しなければならない義務のことで、借主は社会通念上必要とされる最低限度の注意を払って部屋を使用しなければなりません。
善管注意義務には単純な「使い方」以外にも、日頃からの掃除、退去時の掃除なども含まれています。

普通の使い方をしていても、掃除を怠ることで物が壊れたり腐敗したりした場合は、原状回復の費用を借主が負担しなければいけなくなる可能性があります。
たとえば、ガスコンロや換気扇の油汚れは普通に使っていればつく汚れなので貸主の負担になりますが、掃除を怠ることで換気扇が動かなくなった場合には、その修繕費用が借主の負担になるケースもあるということです。
このような事態を避けるためには、日頃からの掃除や管理を怠らないようにしなければいけません。

また、不注意であれ故意であれ、通常の使用の範囲を超えた場合は、借主の負担になります。煙草のヤニによる壁紙の変色や、ものをぶつけたりしてできた傷、鍵の紛失による取り換えなどは借主の負担になるので、そのようなことが起こらないよう普段から気を付ける必要があるのです。
また、もとからあった傷や汚れなどは借主の負担にはならないので、入居の際には、不動産業者や大家さんの立ち合いのもと、部屋の状態のチェックをしておくようにしましょう。
トラブルを避けるために

上記のガイドラインに法的な拘束力はなく、ガイドラインに沿っていない契約内容を貸主が提示してくることもあるので、注意してください。ただし、賃貸契約は借主・貸主双方の合意が必要です。納得いかない場合はガイドラインをもとに交渉するなどして、原状回復に関するトラブルが起こらないようにしていきましょう。

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